상속재산으로 대물변제한 경우 대물변제가액을 상속개시 당시의 시가로 볼 수 있는지 여부

심사청구를 기각한다.

피상속인 ㅇㅇㅇ(1994. 9. 29. 망, 이하 ‘피상속인’이라 한다)의 상속인들인 청구인들이 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ㅇㅇ동 ㅇㅇ번지 대 1,062.6㎡ 지상 7층, 지하 4층 건물 내 별지1 ‘ㅇㅇ프라자 대물변제 물건목록’기재와 같이 23개 점포(전용면적 계 1,357.56㎡, 분양면적 계 798.69평, 이하 ‘이 사건 부동산’이라 한다)를 상속받아 1994. 12. 23. 시공회사인 청구 외 ㅇㅇ건영(주)(대표이사 ㅇㅇㅇ, 이하 ‘ㅇㅇ건영’이라 한다)에게 공사대금채무의 변제에 갈음하여 대금 1,995,000,000원에 대물변제한 데 대하여 처분청은 위 대물변제가액을 이 사건 부동산의 상속개시 당시의 시가로 보아 이 사건 부동산을 포함한 상속재산 가액을 7,887,098,222원으로 확정한 다음 1997. 3. 4.자로 청구인 ㅇㅇㅇ에 대하여 411,280,280원, 청구인 ㅇㅇㅇ 및 ㅇㅇ에 대하여 각 274,186,860원, 계 959,654,000원(가산세 210,626,525원 포함)의 상속세를 부과, 고지하는 처분(이하 ‘이 사건 부과처분’이라 한다)을 하였다.

청구인들은 처분청이 청구인들에 대하여 한 이 사건 부과처분을 취소하게 하여 달라는 취지의 청구를 하면서 그 이유로서 첫째, 상속일로부터 대물변제일까지의 기간동안 이 사건 부동산의 시가변동이 없었다는 점이 입증되지 않고 오히려 이 사건 부동산의 개별공시지가 및 지방세과세시가표준액이상승하고 있었던 점이 확인되므로 상속개시일로부터 3월 상당 지난 시점에서 평가된 위 대물변제가액은 이 사건 부동산의 상속개시 당시의 시가로 볼 수 없다 할 것이고 둘째, 청구인들은 위 상속개시 당시 위 ㅇㅇ건영과 사이에 공사대금청구소송 중에 있어 이를 정리하기 위하여 이 사건 부동산을 대물변제로 넘긴 것으로서 그 가액이 실제 분양가액보다도 높게 결정되었기 때문에 거래당시에 일반적인 부동산시장에서 형성되는 객관적인 시가를 반영하고 있다고 할 수 없으므로 결국 위 대물변제가액을 이 사건 부동산의 상속개시당시의 시가로 보아서 한 이 사건 부과처분은 부당하여 취소하여야 한다고 주장한다.

이 사건 심사청구의 다툼은 첫째, 이 사건 부동산에 관하여 상속개시일로부터 3월 상당이 경과한 시점에서 평가된 대물변제가액을 상속개시 당시의 시가로 볼 수 있는지의 여부, 둘째, 공사대금청구소송 도중에 청구대상인 채무의 변제에 갈음하여 부동산으로 대물변제한 경우 그 대물변제가액을 시가로 볼 수 있는지의 여부에 있다. 먼저 청구인이 이 사건 부동산을 상속받아 대물변제하게 된 경위와 처분청이 이 사건 부과처분을 하게 된 경위 등 사실 관계를 보면, 위 피상속인은 1991. 11. 5. 그 소유이던 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ㅇㅇ동 ㅇㅇ번지 대 1,062.6㎡ 지상에 시공회사를 위 ㅇㅇ건영으로 하여 지하 4층, 지상 7층의 업무 및 근린생활시설용 건물 6,838.46㎡(건물명: ㅇㅇ프라자)를 건축하고 건물 내 점포들을 오피스텔 등으로 분양하는 사업을 진행하다가 1994. 9. 29. 사망함으로써 피상속인의 처인 청구인 ㅇㅇㅇ 및 아들인 청구인 ㅇㅇㅇ, ㅇㅇ이 이 사건 부동산을 포함한 미분양된 점포들을 상속받게 된 사실, 위 건물은 별지2 ‘ㅇㅇ프라자 분양내역’과 같이 1990. 10. 15.부터 상속개시일 이전까지 37개 점포가 분양되었는데 그 평균 분양가는 전용면적 ㎡당 1,474,480원이었던 사실, 그런데 피상속인이 분양부진 등의 사유로 위 ㅇㅇ건영에게 공사대금을 제대로 지급하지 못하여 위 ㅇㅇ건영은 1992. 1. 30. 이 사건 부동산을 가압류한 다음 피상속인을 상대로 공사대금 청구소송을 제기하였고 같은 해 4. 15. ㅇㅇ지방법원 ㅇㅇ지원 제5민사부 판결 00가합00000호로 청구인들은 ㅇㅇ건영에게 미지급 공사대금 1,108,576,750원 및 이에 대한 같은 해 6. 16.부터 다 갚은 날까지 연2할 5푼의 비율에 의한 지연손해금을 지급하라는 내용의 판결이 선고되었고 피상속인은 이에 불복하여 항소를 제기하였다가 항소심 도중에 사망한 사실, 그 후 청구인들과 위 ㅇㅇ건영은 같은 해 12. 23.자로 위 판결에 의하여 지급하여야 할 채무액을 1,766,889,100원(원금 1,108,576,750원 + 이에 대한 1992. 6. 16.부터 1994. 10. 31.까지 867일 간의 지연손해금 658,312,350원)으로 결정하고 이 사건 부동산의 가액을 1,995,000,000원(전용면적 ㎡당 1,469,548원, 분양면적 평당 2,500,000원)으로 평가한 다음 위 채무액의 변제에 갈음하여 이 사건 부동산을 대물변제하기로 하되 임대보증금채무액 307,700,000원을 위 대물변제가액에서 공제하고 위 판결에서 결정된 채무액과 공제하고 남은 대물변제가액과의 차액 79,589,100원 중 30,000,000원은 청구인들이 현금으로 상환하고 나머지 49,589,100원은 면제하기로 하여 최종적으로 청산할 채무액을 1,717,300,000원으로 확정하고 청구인들은 즉시 항소심을 취하하기로 합의하였고 동 합의에 따라 청구인들은 위 ㅇㅇ건영에게 30,000,000원을 지급한 사실, 그 후 청구인들은 1995. 3. 27. 개별공시지가 및 지방세과세시가표준액에 의하여 이 사건 부동산을 1,133,199,000원으로 평가하고 이를 포함한 상속재산가액을 6,058,850,848원으로 하여 상속세신고를 하였고 이에 대하여 처분청은 청구인들에 대한 상속세 조사를 통해 위 대물변제가액을 이 사건 부동산의 상속개시 당시의 시가로 보아 신고한 위 부동산의 평가가액(1,133,199,000원)을 부인하고 그 차액 861,801,000원을 상속재산가액에 산입한 다음 여기에서 위 청구인들과 ㅇㅇ건영과의 사이에 확정된 위 채무액 1,717,300,000원을 공제하는 등 과세표준과 세액을 재계산하여 이 사건 부과처분에 이르게 된 사실을 일건 기록에 의하여 인정할 수 있다. 첫째 다툼에 관하여 본다. 우선 관계 법령의 규정을 보면, 구 상속세법(1994. 12. 22. 법률 제4805호로 개정되기 전의 것) 제9조 제1항 본문은 “상속재산의 가액 및 상속재산의 가액 중에서 공제할 공과 또는 채무는 상속개시 당시의 현황에 의한다”고 규정하고, 이를 받아 구 상속세법시행령(1994. 12. 31. 대통령령 제14469호로 개정되기 전의 것) 제5조 제1항은 “법 제9조 제1항의 규정에 의한 가액은 각각 그 당시의 시가에 의하되, 시가를 산정하기 어려운 때에는 제2항 내지 제6항의 규정에 의한 방법에 의한다”고 규정하고 있으며 그 제2항 제1호 및 제1의2호의 규정에 의하면 토지의 평가는 국세청장이 지정하는 지역에 있어 배율방법에 의하여 평가한 가액에 의하는 경우 이외에는 개별공시지가에 의하되, 개별공시지가가 없는 토지는 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 평가한 가액으로 하고, 건물의 평가는 국세청장이 지정하는 지역 안에 있는 건물에 대하여 ㅇㅇ청장이 평가하여 고시한 가액에 의하는 경우 외에는 지방세법시행령 제80조 의 규정에 의한 과세시가표준액에 의한 가액에 의하도록 규정되어 있어, 위 각 규정을 종합하여 보면 상속재산인 토지 또는 건물의 평가는 시가에 의함을 원칙으로 하되, 시가를 산정하기 어려운 경우에는 개별공시지가 또는 지방세과세시가표준액에 의하여 평가하도록 규정되어 있음을 알 수 있다. 살피건대, 상속일 이후에 평가된 상속재산가액을 상속개시 당시의 시가로 보려면 상속개시일과 재산평가일 사이의 기간동안 시가의 변동이 없었다는 점이 입증되어야 할 것이나, 위 인정사실에 의하면 상속개시일로부터 이 사건 부동산의 대물변제일 사이의 기간은 86일 상당에 불과할 뿐 아니라 대물변제 당시 이 사건 부동산이 전용면적 ㎡당 1,469,548원으로 평가되었던 데 반해 1990. 10. 15.부터 상속개시일 이전까지 분양되었던 점포들의 평균 분양가격은 이보다도 높은 전용면적 ㎡당 1,474,480원이었던 사실을 알 수 있어 이에 비추어 보면 상속개시일로부터 위 대물변제일 사이에 위 건물의 시가가 반드시 상승하였다고 볼 수는 없다 할 것이므로 청구인의 위 주장은 이유 없다 할 것이다.(또한 처분청은 상속재산가액에서 청구인들과 위 ㅇㅇ건영과의 사이에 확정된 채무액 1,717,300,000원을 공제한바 있고 그 채무의 변제에 갈음하여 이 사건 부동산을 대물변제한 것임에도 그 가액을 개별공시지가 및 지방세과세시가표준액에 따른 금액 1,133,199,000원 상당으로 평가하여 달라고 청구하는 것은 부당한 점이 없지 않다 할 것이다) 둘째 다툼에 관하여 본다. 살피건대, 민법 제466조 에 의하면 대물변제는 채무자가 채권자의 승낙을 얻어 본래의 채무이행에 갈음하여 다른 급여를 하는 것으로서 변제와 같은 효력을 갖는다고 규정되어 있고, 시가라 함은 재산의 현황에 따라 불특정 다수인 간에 자유로이 거래되는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 객관적인 교환가치를 말하는 것인바, 청구인들이 분양부진으로 공사대금채무를 이행하지 못하여 소송을 제기당하게 되었고 그 제1심에서 위 공사대금채무 및 이에 대한 완제일까지의 지연손해금을 지급하라는 판결을 선고받은 상황에서 그 채무의 변제에 갈음하여 이 사건 부동산을 대물변제하게 되었으며 이 사건 부동산의 평가가액과 공사대금 채무 및 인수된 임대보증금채무와의 차액을 현금으로 정산하였던 점에 비추어 보면 당사자들은 이 사건 부동산의 가액을 그 당시의 객관적인 교환가치를 반영하여 평가하였던 것이라고 인정할 수 있고, 나아가 채무의 변제에 갈음하여 이 사건 부동산을 대물변제하기까지에 이른 사정과 1990. 10. 15.부터 상속개시일 이전까지 분양된 점포들과 이 사건 부동산의 전용면적 m2당 분양가액을 비교하여 볼 때 상속개시일 이전까지 분양된 점포들의 평균 분양가액이 이 사건 부동산의 대물변제가액보다도 높은 ㎡당 1,474,480원이었던 점에 비추어 보면 이 사건 부동산의 대물변제가액이 시가보다도 높게 결정된 것으로 보여지지는 않는다 할 것이어서 청구인의 위 주장도 이유 없다 할 것이다.

그렇다면 이 사건 부동산의 대물변제가액을 상속개시 당시의 시가로 보아서 한 이 사건 부과처분은 정당하다 할 것이고 이 사건 심사청구는 이유 없다 할 것이므로 감사원법 제46조 제2항 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.