필지별 가액의 구분이 불분명한 토지의 일괄취득 및 양도시 가액결정

처분청은 1997. 3. 15.자로 청구인에 대하여 한 양도소득세 41,875,510원의 부과처분에 관하여 ㅇㅇ도 ㅇㅇ시 ㅇㅇ동 ○○번지 답(畓) 131㎡의 실지거래가액을 기준시가(개별공시지가)로 안분계산하여 그 과세표준과 세액을 각 경정하여야 한다. 나머지 청구를 기각한다.

처분청은 청구인이 1984. 2. 23. 청구 외 ㅇㅇㅇ 외 1인(청구인을 합하여 이하 ‘위 청구인 등’이라 한다)과 공동으로 ㅇㅇ도 ㅇㅇ시 ㅇㅇ동 ○○번지 답(畓)131㎡ 및 같은 동 ○○번지 유지(溜池) 330㎡ 계 461㎡(이하 ‘이 사건 토지’라 한다)를 취득(청구인 지분 140분의 55)하여 공유자인 ㅇㅇㅇ(이하 ‘위 ㅇㅇㅇ’라 한다) 단독명의로 소유권이전등기를 경료하여 보유하다가 1991. 11. 12. 양도한 후 1992. 5. 28. 위 ㅇㅇㅇ 주소지 관할 세무서장에게 답부분은 실지거래가액으로 유지부분은 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하고 양도소득세 5,144,960원을 신고납부한 데 대하여 ㅇㅇ세무서장은 당초 위 ㅇㅇㅇ의 신고내용을 그대로 인정하여 종결처리한바 있는 데 그 후 위 청구인 등이 세무공무원에게 금품을 제공한 납세자라는 사유로 ㅇㅇ지방국세청장이 동 납세자 특별관리규정 제4조의 규정에 따라 정밀조사를 실시한 결과 위 2필지의 실지양도가액은 280,000,000원이고, 실지취득가액 28,000,000원인 사실을 확인하여 이를 지방세과세 시가표준액을 기준으로 답부분의 양도가액을 254,240,000원으로, 유지부분의 양도가액을 25,760,000원으로 각 안분계산한 후 유지부분은 당초 청구인 등이 ㅇㅇ세무서장에게 신고한 기준시가에 의한 양도가액 91,080,000원을 그대로 인정하고 답부분은 위 안분계산한 양도가액 254,240,000원을 실지거래가액으로 하여 위 청구인 등의 소유지분에 따라 양도소득세 과세표준 및 세액을 각 경정(청구인 부담 41,875,510원, 공유자 ㅇㅇㅇ 부담 35,062,190원, 공유자 ㅇㅇㅇ 부담 21,025,920원)하여 1997. 3. 11. 청구인 등 주소지 관할 세무서장에게 그 결정사항을 통보하자 이를 받은 처분청이 같은 해 3. 15.자로 청구인에 대하여 청구인 부담분 양도소득세 41,875,510원을 부과, 고지하는 처분(이하 ‘이 사건 부과처분’이라 한다)을 하였다.

청구인은 이 사건 부과처분 중 답부분의 양도가액을 다시 산정하여 그 과세표준과 세액을 경정하게 하여 달라는 취지의 청구를 하면서 그 이유로서 청구인 등은 이 사건 토지를 취득ㆍ양도하면서 상호 인접한 답부분 131㎡와 유지부분 330㎡를 우열을 가려서 차등가액으로 양도한 것이 아니고 1평당 2,000,000원으로 하여 140평을 280,000,000원에 일괄 양도한 것이므로 답부분 131㎡(40평)의 실지양도가액을 80,000,000원(1평당 2,000,000원 × 40평)으로 보아야 함에도 위 각 부분별 거래가액이 현저히 부당하다는 등의 특별한 사유에 대한 입증도 없이 위 총 양도가액 280,000,000원을 지방세 과세시가표준액으로 안분계산한 답부분의 가액 254,240,000원을 답의 실지양도가액으로 보아서 한 이 사건 부과처분은 부당하다고 주장한다.

이 사건 심사청구의 다툼은 2필지의 토지를 함께 취득ㆍ양도한 실지거래가액은 확인되나 그 필지별 가액의 구분이 불분명한 경우 지방세 과세시가표준에 의하여 계산한 가액에 비례하여 각 필지별로 안분계산하는 것이 정당한지의 여부에 있다. 먼저 청구인 등이 이 사건 토지를 취득하여 양도한 후 양도소득세를 신고납부한 경위 및 처분청이 이 사건 부과처분을 한 경위 등 사실 관계를 살펴보면, 청구인 등은 1984. 2. 23. ㅇㅇ도 ㅇㅇ시 ㅇㅇ동 ○○번지 답 131㎡ 및 같은 동 ○○번지 유지 330㎡ 계 461㎡를 청구 외 ㅇㅇㅇ 외 1인으로부터 공동으로 취득하여 위 ㅇㅇㅇ 단독명의로 소유권이전등기를 경료하여 보유하다가 1991. 11. 12. 청구 외 ㅇㅇㅇ에게 양도한 후 1992. 5. 28. 양도소득세를 신고하면서 위 ㅇㅇㅇ가 단독으로 취득ㆍ양도한 것으로 하여 위 2필지 토지 중 유지는 그 당시 시행되던 개별공시지가에 의하여 양도차익을 계산하고 답은 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산하는 방법으로 양도차익 31,062,372원을 산정하여 이에 따른 양도소득세 5,144,960원을 위 ㅇㅇㅇ 주소지관할 ㅇㅇ세무서장에게 자진신고납부한 사실, 이에 ㅇㅇ세무서장은 같은 해 7월 위 ㅇㅇㅇ의 신고내용을 그대로 인정하여 양도소득세를 사후 결정결의하고 종결처리한 사실, 그 후 1996. 9. 16. ㅇㅇㅇ장으로부터 청구인 등이 세무공무원에게 금품제공납세자라는 사실을 통보받은 ㅇㅇ지방국세청장(이하 ‘위 처분청 등’이라 한다)이 금품제공납세자특별관리규정 제4조의 규정에 따라 정밀조사를 실시한 결과 거래 당시 매매계약서 및 청구인 등의 진술에 의하여 위 2필지 토지의 실지취득 및 양도가액이 28,000,000원 및 280,000,000원인 사실을 밝혀내어 이를 지방세 과세시가표준액을 기준으로 하여 답부분의 실지거래가액(취득가액 18,620,198원, 양도가액 254,240,000원) 및 유지부분의 실지거래가액(취득가액 9,379,802원, 양도가액 25,760,000원)을 각 안분계산한 후 유지부분의 양도가액은 청구인이 신고한 기준시가에 의한 가액 91,080,000원을 그대로 인정하고 답부분에 대하여는 위 안분계산한 취득 및 양도가액을 실지거래가액으로 인정하고 이를 다시 위 청구인 등의 소유지분(청구인 140분의 55, ㅇㅇㅇ 140분의 55, ㅇㅇㅇ 140분의 30)에 따라 안분한 가액에 의하여 그 양도소득세 과세표준과 세액을 각 경정한 후 1997. 3. 11. 청구인 부담분 41,875,510원을 처분청에 부과, 고지하도록 통보하자 이를 받은 처분청이 같은 해 3. 15.자로 청구인에 대하여 이 사건 부과처분을 한 사실 등이 일건 기록에 의하여 인정된다. 살피건대, 이 사건 토지의 실지거래가액(취득가액 28,000,000원, 양도가액 280,000,000원)에 대하여는 상호 간 다툼이 없으므로 위 인정된 실지거래가액을 지방세 과세시가표준액에 의하여 답부분과 유지부분의 실지거래가액으로 각 안분계산한 후 안분계산된 가액을 기준으로 하여 답부분의 양도차익을 경정한 것이 과연 정당한지의 여부에 대하여만 살펴본다. 이 사건 토지와 같이 2필지의 토지를 하나의 매매계약서에 의하여 일괄 취득 및 양도한 경우에 전체의 실지거래가액은 확인되지만 각 필지에 대한 실지거래가액에 대한 구분이 불가능할 때에는 구 소득세법시행령(1994. 12. 31. 대통령령 14467호로 전면 개정되기 전의 것) 제170조 제2항의 규정에서 토지와 건물을 일괄 취득 및 양도하여 그 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 및 양도당시의 ″기준시가″에 의하여 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다고 규정하고 있는바, 토지의 경우 여기서 말하는 기준시가란 구 같은 법 제60조 및 같은 법 시행령 제115조 제1항 제1호에서 규정하고 있는 개별공시지가를 뜻하는 것이므로 이 사건 토지에 대한 각각의 실지거래가액도 각 필지별 개별공시지가의 합계액을 기준으로 안분계산하였어야 함에도 불구하고 위의 인정사실에 의하면 처분청 등은 청구인 등의 진술서와 거래당시 작성된 부동산 매매계약서에 의하여 이 사건 부동산 2필지의 취득가액 28,000,000원과 양도가액 280,000,000원을 각 확인한 후 답부분의 실지거래가액을 안분계산하면서 각 필지별 기준시가를 공시지가에 의하여 산출하지 아니하고 아무런 근거도 없는 지방세 과세시가표준액에 의하여 산출한 가액에 비례하여 답 및 유지의 취득 및 양도가액을 안분계산하여 한 이 사건 부과처분은 잘못이라 할 것이다.

그렇다면 처분청이 이 사건 토지의 실지거래가액을 확인하고 이를 필지별로 안분계산하면서 지방세 과세시가표준액을 기준으로 계산하고서 한 이 사건 부과처분은 청구인의 주장을 모두 받아들여야 할 사유라고 보기는 어려우나 처분청으로 하여금 이 사건 부과처분에 관하여 답부분에 대한 실지거래가액을 개별공시지가로 산출한 기준시가에 의하여 다시 안분계산하여 그 과세표준과 세액을 경정하여야 할 사유가 되는 것임은 분명하므로 이 사건 심사청구는 일부만 이유 있다고 하여 감사원법 제46조 제2항 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.