필지별 가액의 구분이 불분명한 토지의 일괄취득 및 양도시 가액결정

처분청은 1997. 4. 1.자로 청구인에 대하여 한 양도소득세 35,062,190원의 부과처분에 관하여 ㅇㅇ도 ㅇㅇ시 ㅇㅇ동 ○○번지 답(畓) 131㎡의 실지거래가액을 기준시가(개별공시지가)로 안분계산하여 그 과세표준과 세액을 각 경정하여야 한다. 나머지 청구를 기각한다.

처분청은 청구인이 1984. 2. 23. 청구 외 ㅇㅇㅇ 외 1인(청구인을 합하여 이하 ‘위 청구인 등’이라 한다)과 공동으로 ㅇㅇ도 ㅇㅇ시 ㅇㅇ동 ○○번지 답(畓)131㎡ 및 같은 동 ○○번지 유지(溜池) 330㎡ 계 461㎡(이하 ‘이 사건 토지’라 한다)를 취득(청구인 지분 140분의 55)하여 청구인 단독명의로 소유권이전등기를 경료하여 보유하다가 1991. 11. 12. 양도한 후 1992. 5. 28. 답부분은 실지거래가액으로 유지부분은 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하고 양도소득세 5,144,960원을 신고납부한 데 대하여 청구인의 신고내용을 그대로 인정하여 종결처리하였다가 위 청구인 등이 세무공무원에게 금품을 제공한 납세자라는 사유로 ㅇㅇ지방국세청장이 동 납세자 특별관리규정 제4조의 규정에 따라 정밀조사를 실시한 결과 위 2필지의 실지양도가액은 280,000,000원이고, 실지취득가액 28,000,000원인 사실을 확인하여 이를 지방세과세시가표준액을 기준으로 답부분의 양도가액을 254,240,000원으로, 유지부분의 양도가액을 25,760,000원으로 각 안분계산한 후 유지부분은 당초 청구인이 신고한 기준시가에 의한 양도가액 91,080,000원을 그대로 인정하고 답부분은 위 안분계산한 양도가액 254,240,000원을 실지거래가액으로 하여 위 청구인 등의 소유지분에 따라 양도소득세 과세표준 및 세액을 각 경정(청구인 부담 35,062,190원, 공유자 ㅇㅇㅇ 부담 41,875,510원, 공유자 ㅇㅇㅇ 부담 21,025,920원)하여 1997. 3. 11. 청구인 등 주소지 관할 세무서장에게 그 결정사항을 통보하자 이를 받은 처분청이 같은 해 4. 1.자로 청구인에 대하여 청구인 부담분 양도소득세 35,062,190원을 부과, 고지하는 처분(이하 ‘이 사건 부과처분’이라 한다)을 하였다.

청구인은 이 사건 부과처분 중 답부분의 양도가액을 다시 산정하여 그 과세표준과 세액을 경정하게 하여 달라는 취지의 청구를 하면서, 그 이유로서 청구인 등은 이 사건 토지를 취득ㆍ양도하면서 상호 인접한 답부분 131㎡와 유지부분 330㎡를 우열을 가려서 차등가액으로 양도한 것이 아니고 1평당 2,000,000원으로 하여 140평을 280,000,000원에 일괄 양도한 것이므로 답부분 131㎡(40평)의 실지양도가액을 80,000,000원(1평당 2,000,000원 × 40평)으로 보아야 함에도 위 각 부분별 거래가액이 현저히 부당하다는 등의 특별한 사유에 대한 입증도 없이 위 총 양도가액 280,000,000원을 지방세 과세시가표준액으로 안분계산한 답부분의 가액 254,240,000원을 답의 실지양도가액으로 보아서 한 이 사건 부과처분은 부당하다고 주장한다.

이 사건 심사청구의 다툼은 2필지의 토지를 함께 취득ㆍ양도한 실지거래가액은 확인되나 그 필지별 가액의 구분이 불분명한 경우 지방세 과세시가표준가액에 비례하여 각 필지별로 안분계산하는 것이 정당한지의 여부에 있다. 먼저 청구인 등이 이 사건 토지를 취득하여 양도한 후 양도소득세를 신고납부한 경위 및 처분청이 이 사건 부과처분을 한 경위 등 사실 관계를 살펴보면, 청구인 등은 1984. 2. 23. ㅇㅇ도 ㅇㅇ시 ㅇㅇ동 ○○번지 답 131㎡ 및 같은 동 ○○번지 유지 330㎡ 계 461㎡를 청구 외 ㅇㅇㅇ 1인으로부터 공동으로 취득하여 청구인 단독명의로 소유권이전등기를 경료하여 보유하다가 1991. 11. 12. 청구 외 ㅇㅇㅇ에게 양도한 후 1992. 5. 28. 양도소득세를 신고하면서 청구인이 단독으로 취득ㆍ양도한 것으로 하여 위 2필지 토지 중 유지는 그 당시 시행되던 개별공시지가에 의하여 양도차익을 계산하고 답은 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산하는 방법으로 양도차익 31,062,372원을 산정하여 이에 따른 양도소득세 5,144,960원을 자진 신고납부한 사실, 이에 처분청은 같은해 7월 청구인의 신고내용을 인정하여 양도소득세를 사후 결정결의하고 종결처리한 사실, 그 후 1996. 9. 16. ㅇㅇㅇ장으로부터 청구인 등이 세무공무원에게 금품제공납세자라는 사실을 통보받은 ㅇㅇ지방국세청장(이하 ‘위 처분청 등’이라 한다)이 금품제공납세자특별관리규정 제4조의 규정에 따라 정밀조사를 실시한 결과 거래당시 매매계약서 및 청구인 등의 진술에 의하여 위 2필지 토지의 실지취득 및 양도가액이 28,000,000원 및 280,000,000원인 사실을 밝혀내어 이를 지방세 과세시가표준액을 기준으로 하여 답부분의 실지거래가액(취득가액 18,620,198원, 양도가액 254,240,000원) 및 유지부분의 실지거래가액(취득가액 9,379,802원, 양도가액 25,760,000원)을 각 안분계산한 후 유지부분의 양도가액은 청구인이 신고한 기준시가에 의한 가액 91,080,000원을 그대로 인정하고 답부분에 대하여는 위 안분계산한 취득 및 양도가액을 실지거래가액으로 인정하고 이를 다시 위 청구인 등의 소유지분(청구인 140분의 55, ㅇㅇㅇ 140분의 55, ㅇㅇㅇ 140분의 30)에 따라 안분한 가액에 의하여 그 양도소득세 과세표준과 세액을 각 경정한 후 1997. 3. 11. 청구인 부담분 35,062,190원을 처분청에 부과, 고지하도록 통보하자 이를 받은 처분청이 같은 해 4. 1.자로 청구인에 대하여 이 사건 부과처분을 한 사실 등이 일건 기록에 의하여 인정된다. 살피건대, 이 사건 토지의 실지거래가액(취득가액 28,000,000원, 양도가액 280,000,000원)에 대하여는 상호 간 다툼이 없으므로 위 인정된 실지거래가액을 지방세 과세시가표준액에 의하여 답부분과 유지부분의 실지거래가액으로 각 안분계산한 후 안분계산된 가액을 기준으로 하여 답부분의 양도차익을 경정한 것이 과연 정당한지의 여부에 대하여만 살펴본다. 이 사건 토지와 같이 2필지의 토지를 하나의 매매계약서에 의하여 일괄 취득 및 양도한 경우에 전체의 실지거래가액은 확인되지만 각 필지에 대한 실지거래가액에 대한 구분이 불가능할 때에는 구 소득세법시행령(1994. 12. 31. 대통령령 14467호로 전면 개정되기 전의 것) 제170조 제2항의 규정에서 토지와 건물을 일괄 취득 및 양도하여 그 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 및 양도당시의 ″기준시가″에 의하여 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다고 규정하고 있는바, 토지의 경우 여기서 말하는 기준시가란 구 같은 법 제60조 및 같은 법 시행령 제115조 제1항 제1호에서 규정하고 있는 개별공시지가를 뜻하는 것이므로 이 사건 토지에 대한 각각의 실지거래가액도 각 필지별 개별공시지가의 합계액을 기준으로 안분계산하였어야 함에도 불구하고 위의 인정사실에 의하면 처분청 등은 청구인 등의 진술서와 거래당시 작성된 부동산 매매계약서에 의하여 이 사건 부동산 2필지의 취득가액 28,000,000원과 양도가액 280,000,000원을 각 확인한 후 답부분의 실지거래가액을 안분계산하면서 각 필지별 기준시가를 공시지가에 의하여 산출하지 아니하고 아무런 근거도 없는 지방세 과세시가표준액에 의하여 산출한 가액에 비례하여 답 및 유지의 취득 및 양도가액을 안분계산하여 한 이 사건 부과처분은 잘못이라 할 것이다.

그렇다면 처분청이 이 사건 토지의 실지거래가액을 확인하고 이를 필지별로 안분계산하면서 지방세 과세시가표준액을 기준으로 계산하고서 한 이 사건 부과처분은 청구인의 주장을 모두 받아들여야 할 사유라고 보기는 어려우나 처분청으로 하여금 이 사건 부과처분에 관하여 답부분에 대한 실지거래가액을 개별공시지가로 산출한 기준시가에 의하여 다시 안분계산하여 그 과세표준과 세액을 경정하여야 할 사유가 되는 것임은 분명하므로 이 사건 심사청구는 일부만 이유 있다고 하여 감사원법 제46조 제2항 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.