신고한 토지의 실지거래가액 인정여부

심사청구를 기각한다.

처분청은 청구인이 1988. 7. 7. 취득한 ○○시 ㅇㅇ구 ㅇㅇ동 구 ○○번지 대지 230.2㎡ 중 98.5㎡(1991. 4. 13. 같은 동 ○○번지로 분할되고 같은 해 6. 14. 같은 동 ○○번지에 합병되었으며 이하 ‘①의 토지’라 한다)와 같은 해 2. 23. 취득한 같은 동 ○○번지 대지 990.1㎡ 중 181.8㎡(1991. 4. 13. 같은 동 ○○번지로 분할되고 같은 해 6. 14. 같은 동 ○○번지에 합병되었으며 이하 ‘②의 토지’라 한다)를 1991. 5. 1. 함께 양도하고 예정신고납부하지 아니한 데 대하여 1996. 12. 20. 기준시가로 양도소득세 과세표준 및 산출세액을 산출하여 결정 전 통지를 하자 1997. 1. 13. 실지거래가액에 의하여 과세하여 주도록 양도소득세 과세표준 및 세액을 결정 전 신고(취득가액 167,935,675원, 양도가액 196,750,000원, 자진납부할 세액 4,418,850원)를 하였으나 신고된 실지거래가액이 신빙성이 없다고 보아 이를 부인하고 1997. 1. 14.자로 기준시가(취득가액 319,783,747원, 양도가액 528,550,000원)를 적용하여 양도소득세 140,551,920원을 부과고지하는 처분(이하 ‘이 사건 부과처분’이라 한다)을 하였다.

청구인은 이 사건 부과처분을 취소하는 대신 양도소득세 6,263,900원(청구인이 주장하는 신고세액에 가산세 1,043,980원 가산)을 부과고지하게 하여 달라는 취지의 청구를 하면서 그 이유로서 청구인은 실지거래가액을 입증할 수 있는 증빙자료를 첨부하여 결정 전 양도소득세 과세표준을 신고(청구인은 확정신고라고 주장하나 1992. 5. 31. 확정신고기한 경과)하였으므로 신고한 내용대로 실지거래가액을 적용하여 양도소득세를 결정하여야 한다고 주장한다.

이 사건 심사청구의 다툼은 청구인이 신고한 ①의 토지 및 ②의 토지의 실지거래가액을 인정할 수 있는지의 여부에 있다. 먼저 관계 법령의 규정을 보면 구 소득세법(1994. 12. 22. 법률 제4803호로 전면 개정되기 전의 것) 제23조 제4항에 “양도가액은 다음 각 호의 금액으로 한다”라고 규정한 다음 그 제1호에 “제1항 제1호ㆍ제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가, 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다”라고 규정하고 있으며, 대통령령이 정하는 경우에 관하여 소득세법시행령 제166조 [부칙(1995. 12. 30. 대통령령 제14739호) 제8조 제2항의 규정에 의하여 이 사건 부과처분의 양도소득금액 결정에 적용] 제4항 제3호에 “양도자가 양도소득세과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득 당시의 실지거래가액을 납세지 관할 세무서장에게 신고하는 경우”라고 규정하고 같은 조 제5항에 “제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다”라고 규정한 다음 그 제2호에 “제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우”라고 규정하고 있다. 다음으로 청구인이 이 사건 부동산을 양도(양도일: 1991. 5. 1.)하고 1997. 1. 13. 처분청에 실지거래가액으로 과세하여 줄 것을 주장하며 제출한 결정 전 양도소득세 과세표준 신고내용을 보면 취득가액에 있어 ①의 토지는 1991. 4. 13. 98.5㎡로 분할되기 전의 면적 230.2㎡에 대한 매매대금 135,000,000원을 면적비율로 환산한 57,764,986원, ②의 토지는 역시 분할되기 전의 면적 990.1㎡에 대한 매매대금 600,000,000원을 면적비율로 환산한 110,170,689원 등 합계 167,935,675원, ① 및 ②의 토지의 양도가액 196,750,000원, 동 산출세액 4,418,856원으로 하고 이를 입증하는 서류로 ①의 토지에 대한 부동산취득계약서, 인근 토지의 부동산 매매계약서, 청구 외 ㅇㅇㅇ과 소유권 이전등기소송사건의 1990. 7. 13.자 대법원 판결문(00 다카 00000), ①의 토지 및 ②의 토지에 대한 부동산양도계약서를 제시하고 있다. 청구인의 이와 같은 실지거래가액 신고내용에 대하여 처분청이 이를 부인하고 그 대신 기준시가에 의하여 이 사건 부과처분을 한 경위를 보면, 청구인이 ②의 토지에 대한 부동산취득계약서를 제시하지 못하고 있고 청구인이 신고한 양도가액은 그 양도 당시의 기준시가인 582,550,000원의 33.7%에 불과하여 신빙성이 없음에도 달리 청구인이 신고한 양도가액을 입증할 만한 다른 증빙의 제시가 없다는 등의 이유로 이를 부인하고 소득세법시행령 제166조 제6항 의 규정에 따라 처분청에 설치된 ○○위원회의 자문을 거쳐 기준시가에 의하여 이 사건 부과처분을 하였고 청구인은 이 사건 심사청구시 ①의 토지의 취득시 중개인 ㅇㅇㅇ(구명 ㅇㅇㅇ)의 부동산 거래중개사실 확인서 및 매도인 ㅇㅇㅇ의 영수증서, ②의 토지 990.1㎡를 585,000,000원에 거래중개하였다는 부동산 중개인 ㅇㅇㅇ의 부동산거래 중개사실 확인서를 제시하면서, ②의 토지의 취득가액을 1997. 1. 13. 처분청에 신고한 가액(600,000,000원을 면적비율로 환산한 110,170,689원)과 달리 585,000,000원을 면적비율로 환산한 107,416,422원이라고 주장하고 있고 산출세액도 당초의 신고액인 4,418,850원과 달리 5,219,920원이라고 주장하고 있음이 관계 기록에 의하여 인정된다. 살피건대, 먼저 본 바와 같이 구 소득세법 제23조 제4항 제1호 및 제45조 제1항 제1호 가목에서 자산의 양도 및 취득에 있어 양도차익의 계산은 기준시가에 의함을 원칙으로 하면서 소득세법시행령 제166조 제4항 제3호 및 제5항 제2호에서 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할 세무서장에게 신고하는 경우에는 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하고 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우에는 소정의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다고 규정하고 있는바, 위 인정사실에 의하면 청구인은 이 사건 토지 중 ②의 토지는 분할되기 전의 면적인 990.1㎡를 600,000,000원에 취득하였다고 신고하였으나 그 증빙서류를 제시하지 아니하였으며 그 후 이 사건 심사청구시에는 585,000,000원에 취득하였다고 주장하면서 관련 부동산매매계약서조차 제출하지 못하고 있으며 거래금액에 대하여도 거래당사자가 아닌 청구 외 ㅇㅇㅇ의 부동산거래 중개사실 확인서 등을 제시하고 있어 청구인 스스로 이 사건 과세결정 전에 실지거래가액을 입증할 수 있는 증빙서류를 갖추지 아니하고 신고한 것이 명백하다 하겠으며 또한 청구인은 ①의 토지 및 ②의 토지를 청구 외 ㅇㅇㅇ에게 196,750,000원에 양도하였다는 증빙서류로 양도당시의 부동산매매계약서 등을 제시하고 있고 이 양도가액은 대법원 판결문에 의하여도 입증된다고 주장하고 있으나 관련 대법원 판결문에서 인용한 사실관계를 보면 청구 외 ㅇㅇㅇ이 청구인에게 1988. 2. 26.부터 같은 해 5. 28.까지 사이에 3차례에 걸쳐 모두 122,000,000원을 지불한 것으로 되어 있는 반면 부동산매매계약서에는 1991. 5. 1. ㅇㅇㅇ이 청구인에게 196,750,000원을 일시에 지불한 것으로 되어 있어 서로 일치하지 아니할 뿐 아니라 역시 위 대법원 판결문에서 인용한 사실관계에 의하면 청구인이 당초 ㅇㅇㅇ에게 양도하기로 한 금액이 평당 2,350,000원이라고 되어 있어 이 사건 ① 및 ②의 토지면적 280.3㎡에 이 가격을 적용하면 199,257,000원 상당으로서 청구인이 주장하는 양도가액과 일치하지 아니하므로 위 증빙자료만으로는 ①의 토지 및 ②의 토지의 양도당시의 실지거래가액이 196,750,000원임을 확인할 수 없다고 봄이 상당하다 할 것이므로 청구인이 신고한 양도 당시의 실지거래가액도 인정할 수 없다고 하겠다.

그렇다면 청구인이 ①의 토지 및 ②의 토지를 양도한 데 대하여 기준시가를 적용하여 이 사건 부과처분을 한 것은 정당하고, 이 사건 심사청구는 이유 없으므로 감사원법 제46조 제2항 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.