청구인이 신고한 실지거래가액의 인정 여부

심사청구를 기각한다.

처분청은 청구인이 1989. 5. 23. ○○시 ㅇㅇ구 ㅇㅇ동 ○○번지 대지 117㎡ 및 그 지상의 상가ㆍ주택 292.25㎡(이하 ‘이 사건 부동산’이라 한다)를 취득하여 1991. 12. 26. 양도하고 1992. 5. 20. 실지거래가액으로 양도소득세 과세표준확정신고(신고취득가액 245,000,000원, 신고양도가액 250,000,000원, 필요경비 등 25,163,068원으로서 과세미달)를 한 데 대하여 신고된 실지거래가액이 신빙성이 없다고 보아 이를 부인하고 1997. 3. 17.자로 기준시가(취득 당시의 기준시가 121,800,222원, 양도 당시의 기준시가 243,943,125원)에 의하여 양도소득세 59,331,900원을 부과, 고지하는 처분(이하 ‘이 사건 부과처분’이라 한다)을 하였다.

청구인은 처분청이 한 이 사건 부과처분을 취소하게 하여 달라는 취지의 청구를 하면서 그 이유로서 청구인은 이 사건 부동산을 양도하기 직전에 해상화물운송주선업(상호: ㅇㅇㅇㅇㅇ해운(주))을 개업하고 개업초기에 필요한 소요자금을 긴급히 조달하기 위하여 불가피하게 이 사건 부동산을 시세보다 낮은 가액에 양도하였고 그 취득가액 및 양도가액을 입증하는 증빙서류를 첨부하여 양도소득세 과세표준확정신고를 하였으므로 신고내용을 인정하여야 한다고 주장한다.

이 사건 심사청구의 다툼은 청구인이 신고한 이 사건 부동산의 실지거래가액을 인정할 수 있는지의 여부에 있다. 먼저 관계 법령의 규정을 보면 구 소득세법(1994. 12. 22. 법률 제4803호로 전면 개정되기 전의 것) 제23조 제4항에 “양도가액은 다음 각 호의 금액으로 한다”라고 규정한 다음 그 제1호에 “제1항 제1호ㆍ제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도 당시의 기준시가 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다”라고 규정하고 있으며, 대통령령이 정하는 경우에 관하여 소득세법시행령 제166조 [부칙(1995. 12. 30. 대통령령 제14739호) 제8조 제2항의 규정에 의하여 이 사건 부과처분의 양도소득금액 결정에 적용] 제4항 제3호에 “양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도 당시 및 취득 당시의 실지거래가액을 납세지 관할 세무서장에게 신고하는 경우”라고 규정하고 같은 조 제5항에 “제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각 호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다”라고 규정한 다음 그 제2호에 “제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우”라고 규정하고 있다. 다음으로 처분청이 청구인의 신고내용을 부인한 경위를 보면, 이 사건 부동산의 인근에 있는 ○○시 ㅇㅇ구 ㅇㅇ동 ○○번지 소재 ㅇㅇ부동산 및 같은 동 ○○번지 소재 ㅇㅇ공인중개사 등에서 탐문조사한 바에 의하면 1991년 이 사건 부동산 양도 당시의 거래시세가 350,000,000원 정도인데도 청구인이 신고한 양도가액은 250,000,000원으로서 현격한 차이가 있고 또한 이 사건 부동산의 전 소유자인 청구 외 ㅇㅇㅇ 및 이 사건 부동산을 양수한 청구 외 ㅇㅇㅇ에 대하여 조사한바 이들은 이 사건 부동산을 인근 부동산중개인의 소개로 매매계약서를 작성하였다고 진술하고 있는 반면 청구인이 제시한 이 사건 부동산 취득 당시 및 양도 당시의 부동산매매계약서는 부동산중개인의 인적사항이 기재되어 있지 않은 것으로 보아 청구인이 신고한 실지거래가액은 신빙성이 없다고 보아 소정의 자문(○○위원회)을 거쳐 부인하였음이 기록에 의하여 인정된다. 살피건대, 먼저 본 관계 법령의 규정과 같이 자산의 양도 및 취득에 있어 양도차익의 계산은 기준시가에 의함을 원칙으로 하면서 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도 당시 및 취득 당시의 실지거래가액을 납세지 관할 세무서장에게 신고하는 경우에는 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하되 그 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우에는 소정의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있도록 되어 있고 청구인은 이 사건 부동산을 청구 외 ㅇㅇㅇ에게 250,000,000원에 양도하였다는 증빙서류로 양도 당시의 부동산매매계약서를 제시하고 있는바, 이 가액은 이 사건 부동산에 대한 양도 당시 탐문조사가액(350,000,000원)의 71.4% 상당액에 지나지 않을 뿐 아니라 청구인 자신도 시세보다 낮은 가액임을 스스로 인정하고 있으므로 청구인이 이와 같이 저렴한 가액으로 양도할만한 특별한 사정이 있었다는 객관적 증거제시가 있었다면 그 신고가액을 사실로 인정하여야 할 것이나, 청구인이 이 사건 부동산을 양도하기 전에 개업한 해상화물운송주선업의 운영자금을 긴급히 조달할 목적으로 이 사건 부동산을 시세보다 낮은 가액으로 양도하였다는 주장에 대하여 보면, 청구인의 해상화물운송주선업은 이 사건 부동산 양도일로부터 1년 4월 전에 이미 개업한 것으로 확인되고 있고 이 사업은 서비스업으로서 많은 운영자금이 소요되는 것도 아니므로 이 사건 부동산을 저렴한 가액으로 긴급히 양도하여 그 운영자금에 충당하였다는 주장에 신빙성이 없을뿐더러 더 나아가 청구인도 그 운영자금의 구체적 사용내역에 관한 금융자료를 제시하지 못하고 있는 것으로 보아 결국 청구인이 이 사건 부동산을 저렴한 가액으로 양도할 만한 특별한 사정이 있었다고 볼 수 없고, 기타 청구인은 실지거래가액을 입증할 수 있는 금융자료도 제시하지 못하고 있을 뿐만 아니라 청구인이 제시한 부동산매매계약서는 거래상대방의 진술내용과는 달리 거래중개인의 인적사항도 기재되어 있지 아니하므로 청구인이 신고한 이 사건 부동산의 양도가액은 정당한 실지거래가격이라고 인정하기 어렵다고 하겠다.

그렇다면 청구인이 신고한 이 사건 부동산의 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 한 이 사건 부과처분은 정당하고, 이 사건 심사청구는 이유 없다고 인정되므로 감사원법 제46조 제2항 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.