부동산에 대한 상속재산가액의 평가의 적정성 여부

심사청구를 기각한다.

처분청은 청구 외 망 ㅇㅇㅇ(이하 ‘피상속인’이라 한다)이 1992. 11. 13. 사망한 뒤 그 재산의 공동상속인이 된 청구인들이 1993. 8. 6. 상속재산 중 ○○시 ㅇㅇ구 ㅇㅇ동 ○○번지 및 같은 동 ○○번지 대지 계 521㎡와 그 지상건물 139.57㎡(이하 ‘이 사건 부동산’이라 한다)를 시가를 산정하기 어려운 때로 보아 위 토지는 개별공시지가에 의하여 그 지상건물은 지방세과세시가표준액으로 각 평가하여 계 990,920,760원의 이 사건 부동산과 그밖의 4필지의 대지인 총 상속재산가액을 1,712,855,760원으로 하고 상속세과세가액에서 공제할 채무, 기초공제 등 공제액을 326,000,000원으로 하여 그 과세표준을 1,386,855,760원이라 하면서 상속세 540,770,668원을 신고하였다가 1996. 2. 10. 이 사건 부동산을 매각하면서 그 시가 감정을 의뢰하여 1996. 2. 22. 한국ㅇㅇㅇ이 이 사건 부동산에 대하여 조사한 결과 그 감정가액이 876,390,000원(상속개시일인 1992. 11. 13.을 가격시점으로 소급감정한 감정결과)이라고 평가되자 이 사건 부동산 가액을 감정가액으로 수정하여 계산한 상속세 경정신고를 1996. 4. 4.자로 한 데 대하여 청구인들이 신고한 위 공제액 326,000,000원 중에는 사실로 인정되지 아니하는 임대보증금 91,000,000원 및 사채 144,000,000원이 포함되어 있다는 이유로 이들 합계액 235,000,000원을 공제액으로 인정하지 아니하는 한편 경정신고한 이 사건 부동산에 대한 감정가액은 상속개시일로부터 3년 2월이 지난 뒤에 소급감정한 것으로 이는 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 것이라 볼 수 없다 하여 이를 시가로 인정하지 아니하고 결국 구 상속세법시행령(1994. 12. 31. 대통령령 제14469호로 개정되기 전의 것) 제57조 제2항 제1호, 제2호의 규정에 따라 개별공시지가 및 지방세과세시가표준에 의하는 방법으로 상속재산가액을 평가하여 과세표준을 결정하고 상속세액을 산출한 다음 1996. 6. 29.자로 청구인들에게 상속세 계 674,135,230원(가산세 58,191,628원 포함)을 부과, 고지하는 처분(이하 ‘이 사건 부과처분’이라 한다)을 하였다.

청구인들은 처분청이 한 이 사건 부과처분 중 이 사건 부동산에 대한 상속재산가액으로 본 990,920,760원은 잘못 본 것이라면서 주위적 청구로서 여기에서 207,920,760원을 차감한 실제거래가액인 783,000,000원으로 하여 그 부분 과세표준과 세액을 경정하게 하여 주고 그것이 인정되지 않는다면 예비적 청구로서 위 990,920,760원에서 114,530,760원을 차감한 감정가액인 876,390,000원으로 하여 그 부분 과세표준과 세액을 경정하게 하여 달라는 취지의 청구를 하면서 그 이유로서 이 사건 부동산에 대하여 실제매매가액이나 공신력 있는 감정기관인 한국ㅇㅇㅇ에서 감정한 감정가액이 있음에도 불구하고 이를 상속개시 당시의 이 사건 부동산 시가로 보지 아니한 채 그 시가를 산정하기 어려운 때에 해당되는 것으로 보아 개별공시지가 및 지방세과세시가표준액으로 평가하여 상속재산가액을 산정하여 이 사건 부과처분을 한 것은 위법하므로 그 위법한 부분이 경정되어야 한다고 주장한다.

이 사건 심사청구의 다툼은 이 사건 부동산에 대한 상속재산가액을 개별공시지가(대지에 대하여) 및 지방세과세시가표준액(건물에 대하여)에 의하여 평가한 것이 정당한지의 여부에 있다. 먼저 관계 법령의 규정을 보면 구 상속세법(1993. 12. 31. 법률 제4662호로 개정되기 전의 것) 제9조 제1항 및 구 같은 법 시행령(1994. 12. 31. 대통령령 제14469호로 개정되기 전의 것) 제5조 제1항 내지 제2항에서 상속재산의 가액은 상속개시당시의 시가에 의하되 시가를 산정하기 어려운 때에는 토지는 지가공시및토지등의평가에관한법률 제10조의 규정에 의한 공시지가를 기준으로 하여 산정한 개별필지에 대한 지가(이하 ‘개별공시지가’라 한다)에 의하고, 건물은 지방세법시행령 제80조 의 규정에 의한 과세시가표준액에 의한 가액에 의하여 평가하도록 규정하고 있는바, 여기서 말하는 시가라 함은 원칙적으로 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적인 교환가격을 의미하는 것이지만 객관적이고 합리적인 방법으로 평가된 가액도 포함하는 개념이므로 실지거래가액은 물론이려니와 공신력이 있는 감정기관이 감정평가한 가액도 시가로 볼 수 있고, 시가를 산정하기 어려울 때에는 부득이하게 위 법령에서 규정한 바와 같이 보충적인 평가방법에 의하도록 되어 있음을 알 수 있다. 살피건대, 청구인은 주위적 청구로서 이 사건 부동산의 상속개시 당시 가액을 1996. 2. 10. 양도한 실지거래가액인 783,000,000원으로 평가하여야 한다고 주장하나 이 가액은 이 사건 상속개시일(1992. 11. 13.)로부터 3년 2월여가 지난 1996. 2. 10. 매매계약에 의하여 형성된 가액이라는 것이므로 그 상속개시 당시의 객관적인 시가를 반영한 것이라고 볼 수 없어 이 가액으로 평가할 수는 없다고 할 것이고, 청구인은 다시 예비적 청구로서 이 사건 부동산의 상속개시 당시 가액을 한국ㅇㅇㅇ의 감정가액인 876,390,000원으로 평가하여야 한다고도 주장하나 위 관계 법령에서 살펴본 바와 같이 감정기관이 평가한 감정가액이라 하더라도 객관적이고 합리적으로 평가한 가액이어야 시가로 볼 수 있는 것이지 감정기관의 감정가액이라 하여 이를 모두 그대로 시가로 보라는 것은 아니라고 할 것인바 위 한국ㅇㅇㅇ의 감정평가서를 보면 이 사건 상속개시일(1992. 11. 13.)로부터 3년 3월여가 지난 1996. 2. 22.조사하면서 소급하여 1992. 11. 13.을 가격시점으로 조사ㆍ평가한 것으로서 현장조사시 그 일부(공장 및 주택용 건물)에 대하여는 폐문부재로 인근주민 등의 탐문에 의한 개략적 방법으로 조사ㆍ평가하였다는 것이고, 더 나아가 3년 3월 전의 토지거래나 주위환경 등 가격에 영향을 미치는 제반내용에 대한 과거의 현황이 제대로 조사되었다는 점이 확인되지 아니할 뿐 아니라 감정목적도 1992. 11. 13. 은 상속개시일임에도 이때를 기준으로 부동산 거래를 목적으로 하는 ‘일반거래’로 평가목적을 나타내고 있어 3년여가 지난 후에 평가하면서 사회통념상 토지소유자가 사망한 날에 도저히 이루어질 수 없는 거래를 감정목적으로 나타내고 있는 점을 볼 때 청구인이 주장하는 감정기관의 위 감정가액은 객관적이고 합리적으로 평가한 가액이라고 보여지지 아니하므로 이 감정가액 역시 이 사건 상속개시 당시의 시가를 반영한 것이라고 볼 수 없겠다.

그렇다면 이 사건 부동산을 보충적인 평가방법에 의하여 개별공시지가(대지에 대하여) 및 지방세과세시가표준액(건물에 대하여)으로 평가하여 그 과세표준 및 세액을 결정한 이 사건 부과처분은 정당하고 이 사건 심사청구는 그 주위적 청구와 예비적 청구 모두 이유 없다고 인정되므로 감사원법 제46조 제2항 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.