주택부분 전체를 1세대 1주택으로 볼 수 있는지 여부

심사청구를 기각한다.

처분청은 청구인이 ㅇㅇ시 ㅇ구 ㅇ동 ○○번지 대지 255㎡와 지상건물 363.6㎡(공부상 용도, 점포 178.53㎡, 공장 52.14㎡, 주택 132.99㎡ 이하 ‘이 사건 부동산’이라 한다)를 1978. 4. 3. 취득하여 보유하다가 1995. 6. 22. 양도한 후 같은 해 8. 28. 자산양도차익예정신고를 하면서 이 사건 부동산 중 위 주택부분 132.99㎡(이하 ‘이 사건 주택부분’이라 한다)를 1세대 1주택의 양도라 하여 모두 비과세대상으로 신고한 데 대하여 같은 해 11. 30. 청구인의 신고내용을 그대로 인정하여 양도소득세를 결정결의하였다가 1996. 4. 19. ㅇㅇㅇ 본청 감사시 이 사건 3층짜리 주택부분 132.99㎡ 중 1, 2층에 해당하는 97.68㎡는 위 점포의 의류매장에 부속된 창고로 사용하다가 양도하였음에도 전체주택을 1세대 1주택으로 비과세처리한 것이 부당하다는 지적을 받고 이 사건 주택부분 중 창고로 사용하였다는 위 97.68㎡와 그 부속토지를 비과세대상에서 제외하여 다시 그 양도차익을 계산하고 그 세액을 산출한 다음 여기에서 기납부세액을 공제하여 차감고지세액을 산출하고 청구인에 대하여 1996. 6. 17.자로 1995년도 귀속분 양도소득세 90,661,620원을 추가로 부과,고지하는 처분(이하 ‘이 사건 부과처분’이라 한다)을 하였다.

청구인은 처분청이 한 이 사건 부과처분을 취소하게 하여 달라는 취지의 청구를 하면서 그 이유로서 첫째, 이 사건 부동산의 매수자 중의 한 사람인 청구 외 ㅇㅇㅇ(이하 ‘위 ㅇㅇㅇ’라 한다)의 사실확인서에 의하면 이 사건 주택부분에 청구인과 점포임차인인 청구 외 ㅇㅇㅇ이 거주하다 양도한 사실이 확인됨에도 이를 주택이 아니라고 본 것은 부당하고, 둘째, 한국ㅇㅇㅇ ㅇㅇ지점이 1991. 4. 22. 감정평가한 이 사건 부동산에 대한 감정평가서 중 건물평가 요항표에 나타난 건물의 이용상태를 보면 점포 4칸, 주택(1층: 방 3개, 부엌 1개, 2층: 방 3개, 3층: 방 1개) 및 기타 주택(방 2개)으로 기재하고 있어 그 당시 이 사건 주택부분 전체가 주택으로 사용된 사실이 확인되고 그 후 계속 주택으로 사용하였음에도 그 중 일부가 주택이 아니라고 본 것 또한 부당하며, 셋째, 그 후 위 ㅇㅇㅇ가 이 사건 부동산의 매수잔금을 지급하기 위하여 1995. 6. 9. 이 사건 부동산을 담보로 청구 외 (주) ㅇㅇ상호신용금고로부터 1,000,000,000원을 대출받을 때 위 상호신용금고가 작성한 담보물건 감정평가서를 보면 이 사건 주택부분 1, 2, 3층 모두 주택으로 기재하고 있음에도 불구하고 이 사건 주택부분 중 3층만 주택으로 인정하고 나머지 1, 2층을 주택으로 보지 아니한 결과로서 한 이 사건 부과처분은 위법한 것이어서 취소되어야 한다고 주장한다.

이 사건 심사청구의 다툼은 청구인이 이 사건 주택부분 전체를 실제 주택으로 사용하다가 양도하였는지의 여부에 있다. 먼저 청구인이 한 이 사건 부동산 양도에 따른 양도소득세 신고납부경위와 처분청의 이 사건 부과처분 경위 등 사실 관계를 살펴보면, 청구인은 1978. 4. 3. 이 사건 부동산을 취득하여 1995. 6. 22. 위 ㅇㅇㅇ 외 1인에게 양도한 후 같은 해 8. 28. 자산양도차익예정신고를 하면서 이 사건 부동산 중 주택부분 132.99㎡를 1세대 1주택의 양도라 하여 이 사건 주택부분과 그 부수되는 토지를 비과세 대상으로 신고하고 나머지 점포부분 및 그 부속토지의 양도에 따른 자진 신고납부할 양도소득세로 178,813,760원을 신고한 후 그 중 89,513,760원을 같은 해 8. 30. 납부하고 나머지 89,300,000원에 대하여는 같은 해 10. 14. 자진하여 납부한 사실, 이에 대하여 처분청은 같은 해 11. 30. 청구인의 위 자산양도차익예정신고 내용을 그대로 인정하여 그 양도소득세를 결정결의(사후결의)한 사실, 그 후 1996. 4. 19. 처분청에 대한 ㅇㅇㅇ 감사시 청구인의 위 양도소득세 신고내용에 관하여 이 사건 주택부분 132.99㎡ 중 1, 2층에 해당하는 97.68㎡는 이 사건 부동산의 일부인 점포(의류매장)에 부속된 창고로 사용되다가 양도된 것임이 확인되므로 주거용으로 이용하지 아니한 위 주택부분의 면적 97.68㎡와 그 부속토지에 대하여는 양도소득세를 과세하여야 함에도 위 주택에 대한 사용현황을 구체적으로 확인함이 없이 청구인의 신고내용을 위와 같이 그대로 인정한 것이 잘못이라는 지적을 받은 처분청이 같은 해 6. 17. 이 사건 주택부분 중 위 1, 2층 부분면적 97.68㎡와 그 부속 토지에 대한 양도가액을 243,280,496원, 취득가액을 21,566,291원으로 산정한 후 이 사건 부동산 양도에 따른 양도차익과 양도소득세 과세표준액을 다시 계산한 결과 이 사건 부과처분을 하기에 이른 사실 등을 일건 기록에 의하여 인정할 수 있다. 다음 법령의 규정을 살펴보면 소득세법 제89조 제3호 는 대통령령이 정하는 1세대 1주택(대통령령이 정하는 고급주택을 제외한다)과 그 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 정하는 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대하여는 소득세를 부과하지 아니한다고 규정하고 있고 같은 법 시행령 제154조 제3항은 법 제89조 제3호의 규정을 적용함에 있어서 하나의 건물이 주택과 주택 외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 부수되는 토지에 주택 외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만 주택의 면적이 주택 외의 면적보다 적거나 같을 때에는 주택 외 부분은 주택으로 보지 아니한다고 규정하면서 그 제4항은 제3항 단서의 경우에 주택에 부수되는 토지는 전체토지면적에 주택부분의 면적이 건물면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산한다고 규정하고 있는 데 위 소득세법시행령 규정의 취지는 일동의 건물에 소유자가 주거용에 공하는 부분과 그렇지 않는 부분이 있는 경우 소유자가 주거용에 공하는 부분이 크면 그 전부를 주택으로 보아 1가구 1주택의 면세를 적용하지만 비주거용부분이 주거용부분보다 크거나 꼭 같은 경우까지도 그 부분은 1세대 1주택의 면세혜택을 줄 수 없다는 뜻으로 풀이하여야 할 것이고 여기에서 주택이라고 하는 것은 양도자와 그 가족이 거주용으로 사용하는 공간을 말한다고 보아야 하고 사람의 주거에 공하는 공간이라도 양도자와 그 가족이 아닌 자가 거주용으로 사용한 것이라면 주택 외의 건물이라고 새겨야 할 것이다. 그런데 이 사건 심사청구의 경우 이 사건 주택부분 중 1~2층 97.68㎡가 양도 당시 위에서 본 주택에 해당되는 것이었는지의 여부에 대하여만 다툼이 있을 뿐 이 사건 양도소득세 경정결정과 관련하여 주택부분에 대한 부수토지면적의 계산 및 과세표준산정방법 등 기타사항에 대하여는 다툼이 없으므로 쌍방 간 다툼이 있는 부분에 대하여만 차례로 살피고자 한다.

① 청구인의 첫째주장에 대하여 살펴본다. 위 ㅇㅇㅇ가 1996. 4. 18. 처분청에 대한 ㅇㅇㅇ 감사시 ㅇㅇㅇ에게 제출한 확인서에 의하면 1995. 6. 22. 이 사건 부동산 매수당시, 이 사건 주택부분은 그 전면은 점포이고, 후면은 주택으로 공부상 등재되어 있었으나 1, 2층은 연탄아궁이나 보일러 시설이 없이 바닥에 야전용 침대, 평침대 및 전기장판이 있었을 뿐 당해 건물에 실제 누가 거주하였는지는 거주한 사람을 보지 못하여 알 수 없었고 청구인이 이 사건 주택부분을 임대한바 있다거나 반환하여야 할 전세보증금이 있다는 점 등에 대하여 전혀 거론한 일이 없다고 진술하였다가 같은 달 28.자 확인서에서 위 1층은 방 2칸과 응접실로, 위 2층은 방 2~3칸으로 각 막아져 사람이 살림 등을 한 흔적이 있었다고 진술을 번복하여 일관성이 없는 것을 알 수 있어 위 확인서들의 내용은 이 사건 주택부분 중의 1, 2층이 주택으로 사용되다가 양도된 것이라고 인정할만한 증빙이 되지 못한다 할 것인데다가 청구인과 그 가족은 물론 그 외의 어떤 사람도 이 사건 주택부분에서 거주할 목적으로 그 주민등록을 하였던 흔적을 전혀 찾아 볼 수 없는 이 사건에서 당시 시행되던 구 소득세법시행령 제154조 제5항 (1995. 12. 30. 대통령령 제14860호로 개정되기 전의 것)의 규정 즉 1세대 1주택에 3년 이상 거주기간을 산정함에 있어 그 기간은 주민등록표상 전입일자로부터 전출일까지의 기간에 의한다고 한 규정 취지에 비추어 보더라도 청구인과 그 가족 또는 그 외의 어떤 사람도 이 사건 주택부분 1, 2층 부분을 거주용 공간인 주택으로 3년 이상 사용하였었다고 보기 어려울 뿐더러 더구나 그 임차인 등 제3자가 그 부분에 거주하였었다는 청구인의 주장은 이 사건 면세혜택을 요구할 수 있는 정당한 사유가 되지 못하는 것임이 분명하므로 이와 반대의 견해를 전제로 하는 청구인의 위 주장은 받아들일 수 없는 것이라고 할 것이다.

② 둘째주장에 대하여 살펴본다. 한국ㅇㅇㅇ ㅇㅇ지점이 이 사건 부동산을 평가한 시점은 1991. 4. 22.이고 이 사건 부동산의 양도일자는 그로부터 4년 2월이 경과한 뒤인 1995. 6. 22.로서 비록 위 감정평가자가 당시 이 사건 주택부분 전체를 주택으로 인정하여 감정평가하였다 하더라도 그 동안 이 사건 주택의 내부구조와 이용상태가 전혀 변경되지 아니하였다는 사실 및 청구인과 그 가족이 그곳에서 거주하였었다는 사실을 인정할 만한 자료가 전혀 없으므로 이점에 관한 청구인의 위 주장도 더 나아가 살펴볼 필요 없이 받아들일 수 없는 것이라고 하겠다.

③ 마지막 주장에 대하여 살펴본다. 청구인은 이 사건 부동산의 양도직전인 1995. 6. 9. 위 ㅇㅇ상호신용금고가 조사하고 같은 달 15.자로 작성한 이 사건 부동산에 대한 감정평가서에 의하면 이 사건 주택부분 1, 2, 3층이 모두 주택으로 평가되었었다고 주장하고 있으나 기록에 철해진 위 담보물건 감정평가서의 건물감정요항표상에 나타난 건물상황 중 이용상태에 대한 기재항목을 보면 이 사건 부동산 중 건물에 대하여 주택, 점포, 공장이라고 표시한 후 ‘상업용 점포로 이용함’으로 기재하고 있는 것을 알 수 있을 뿐이어서 당시의 감정인은 이 사건 주택부분이 공부상 표시와 달리 오히려 점포 내지는 점포의 부속시설로 이용되고 있는 것이라고 본 것임을 짐작할 수 있으므로 이점에 관한 청구인의 위 주장 또한 더 이상 볼 것 없이 이유 없는 것이라고 할 것이다.

그렇다면 이 사건 주택부분 중 1, 2층 97.68㎡를 양도소득세의 면세대상이 되는 주택부분에 해당하지 아니한다고 보고서 청구인에 대하여 한 이 사건 부과처분은 정당하고 이 사건 심사청구는 이유 없다고 인정되므로 감사원법 제46조 제2항 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.