청구인이 신고한 부동산의 취득 및 양도가액을 실지거래가액으로 인정할 수 있는지 여부

심사청구를 기각한다.

청구인이 1990. 12. 27. 청구 외 ㅇㅇㅇ(이하 ‘위 ㅇㅇㅇ’이라 한다)과 공동으로 ㅇㅇ도 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ㅇㅇ동 ○○번지 대지 780.9㎡(이하 ‘위 대지’라 한다)를 취득하고 그 지상에 건물 274.46㎡(이하 위 대지 및 건물을 합쳐 ‘이 사건 부동산’이라 한다)를 신축한 다음 1992. 12. 31. 이 사건 부동산을 양도하고 실지거래가액으로 양도소득세 과세표준확정신고를 한 데 대하여 처분청은 신고된 취득 당시의 실지거래가액에 대한 증빙서류가 제출되지 아니하였음을 이유로 구 소득세법 (1992. 12. 8. 법률 제4520호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 소득세법’이라 한다) 제45조 제1항 제1호 가목 및 구 같은 법 시행령(1992. 12. 31. 대통령령 제13802호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 소득세법시행령’이라 한다) 제170조 제1항, 제4항 제3호에 의하여 기준시가를 적용하여 1996. 12. 16.자로 양도소득세 160,542,270원(가산세 26,757,044원 포함)을 부과고지하는 처분(이하 ‘이 사건 부과처분’이라 한다)을 하였다.

청구인은 처분청이 한 이 사건 부과처분을 취소하게 하여 달라는 취지의 청구를 하면서 그 이유로서 이 사건 심사청구시에 첨부하여 제출한 이 사건 부동산 취득 당시의 부동산매매계약서와 그 매도인의 부동산거래 사실확인서에 의하여 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는바, 다세대주택을 건축하여 분양하는 주택분양사업에 종사하던 청구인은 이 사건 부동산의 양도 당시 ㅇㅇ도 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ㅇㅇ동 ○○번지 대지 298.4㎡ 지상에 상가주택 980.48㎡ 및 같은 구 ㅇㅇ동 ○○번지 지상에 다세대주택 200여평을 신축하여 분양 중에 있었는 데 분양이 순조롭게 진행되지 아니하여 위 분양사업과 관련하여 지고 있던 채무를 연체하게 되었고 그 채권자 중 1인인 청구 외 ㅇㅇ도 ㅇㅇ시 소재 ㅇㅇ은행(이하 ‘위 은행’라 한다)로부터 계 450,000,000원 상당의 대출금채무 상환요구를 받고서 급히 이 사건 부동산을 취득가액 545,000,000원에도 미치지 못하는 500,000,000원에 양도하고서 그 대금으로 위 채무를 상환한 것임에도 이 사건 부동산의 실지거래가액이 확인되지 않는다고 보아 기준시가를 적용하여 한 이 사건 부과처분은 위법한 것이며 또한 과세표준확정신고를 하지 아니하였다 하더라도 양도차익이 없는 이상 과세처분하는 것은 부당하다고 주장한다.

이 사건 심사청구의 다툼은 청구인이 신고한 취득 및 양도가액을 실지거래가액으로 인정할 수 있는지의 여부에 있다. 먼저 관계 법령의 규정을 보면, 구 소득세법 제23조 제1항 은 “양도소득은 당해 연도에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다”고 규정하고 그 제1호는 “토지 또는 건물의 양도로 인하여 발생하는 소득”이라고 규정하고, 제2항 본문은 “양도소득금액은 당해 자산의 양도로 인하여 발생한 총수입금액(이하 “양도가액”이라 한다)에서 제45조의 규정에 의한 필요경비를 공제한 금액(이하 “양도차익”이라 한다)에서 다시 다음 각 호의 금액을 순차로 공제한 금액으로 한다”고 규정하고, 제45조 제1항은 “거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 게기하는 것으로 한다”고 규정한 다음 그 제1호에 “취득가액”이라고 규정하고 그 가목에 “제23조 제1항 제1호ㆍ제2호 및 제5호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다”라고 규정하고, 구 소득세법시행령 제170조 제4항 은 “법 제23조 제4항 제1호 단서 및 법 제45조 제1항 제1호 가목 단서에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각 호의 1에 해당하는 경우를 말한다”라고 규정하고 그 제3호는 “양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도 당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우”라고 규정하고 있고, 구 소득세법 제100조 제1항 은 “당해 연도의 종합소득금액ㆍ퇴직소득금액ㆍ양도소득금액 또는 산림소득금액이 있는 거주자는 그 종합소득과세표준ㆍ퇴직소득과세표준ㆍ양도소득과세표준 또는 산림소득과세표준을 당해 연도의 다음 연도 5월 1일부터 5월 31일까지 대통령령이 정하는 바에 의하여 정부에 신고하여야 한다”고 규정하고 있는바, 위 규정취지를 종합하여 보면 토지 또는 건물의 양도차익을 산정함에 있어 취득 및 양도가액은 당해 자산의 취득 및 양도 당시의 기준시가에 의하되, 다만, 과세표준확정신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도 당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에는 실지거래가액에 의하도록 규정되어 있음을 알 수 있다. 다음 청구인이 이 사건 부동산을 취득하고 양도한 경위와 처분청이 이 사건 부과처분을 하게 된 경위 등 사실 관계를 보면, 청구인은 1990. 12. 27. 위 ㅇㅇㅇ과 공동으로 청구 외 ㅇㅇㅇ으로부터 위 대지를 청구인의 지분은 780.9분의 624.72로, 위 ㅇㅇㅇ의 지분은 780.9분의 156.18로 하여 취득하고 1991. 12. 19. 그 지상에 건물 272.46㎡(음식점 248.46㎡, 창고 24㎡)를 신축한 후 1992. 12. 19. 위 대지와 건물을 청구 외 ㅇㅇㅇ에게 양도한 사실, 청구인은 1993. 5. 31. 양도소득세 과세표준 확정신고 및 자진납부계산서를 제출하면서 취득가액은 436,000,000원(대지 취득가액 545,000,000원을 위 ㅇㅇㅇ과의 지분비율에 따라 나누어 산정한 금액으로서 건물에 대한 취득가액은 전혀 없는 것으로 계산한 것임)으로 계산하였으나 이를 입증할 만한 증거서류를 첨부ㆍ제출하지 아니하였고 양도가액은 391,495,657원(위 대지 및 건물을 포함하여 양도한 금액500,000,000원을 위 ㅇㅇㅇ과의 지분비율에 따라 나누어 산정한 금액임)으로 계산하고 이를 입증하는 증빙서류로 부동산매매계약서를 제출한 사실, 처분청은 청구인이 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 증빙서류를 제출하지 아니하였음을 이유로 기준시가를 적용하여 양도가액은 583,368,570원, 취득가액은 300,521,580원으로 각 결정하여 이 사건 부과처분을 하기에 이른 사실 및 청구인은 위 대지를 청구 외 ㅇㅇㅇ으로부터 545,000,000원에 매수하였다는 내용의 부동산매매계약서(중개인의 표시가 없고 당사자가 직접 계약한 것으로 되어있다)와 그 매도인의 부동산거래사실확인서를 이 사건 심사청구에 첨부하여 제출하였으나 위 ㅇㅇㅇ과 공동 신축한 건물의 취득가액에 대한 증빙서류는 제출하지 아니한 사실이 일건 기록에 의하여 인정된다. 살피건대 이 사건 부동산의 실지거래가액이 확인되는지의 여부에 관하여 보면, 청구인은 과세표준확정신고시에 취득가액에 관하여 위 대지를 청구 외 ㅇㅇㅇ과 함께 545,000,000원으로 취득하였다고 계산하였을 뿐 부동산매매계약서 등 증빙서류의 제시가 없었음이 명백하고 더구나 그 지상에 음식점 및 창고를 신축하고서도 그 건축물들의 취득가액이 전혀 없다고 계산하고 이에 대한 증빙서류도 제시하지 아니하였음을 알 수 있으므로 청구인이 신고한 첨부서류에 의하여 실지거래가액이 확인되지 아니하는 경우에 해당된다. 나아가 통상적으로 기준시가는 실지거래가액보다 낮고 특히 이 사건 부동산이 있는 지역은 대지의 ㎡당 개별공시지가가 1990년 450,000원에서 1992년 900,000원으로 취득(1990. 12. 27.)시보다 100% 급상승한 개발지역임에도 청구인은 위 대지를 ㎡당 697,912원에 취득하여 그 지상에 건물 272.46㎡를 신축한 후 위 대지와 건물을 500,000,000원에 일괄 양도하였다는 것이며 그 내용을 보면 대지는 청구인이 주장하는 취득가액보다 오히려 13.4%가 하락한 ㎡당 603,985원(기준시가 대비 32.9% 저렴)에 건물은 ㎡당 104,043원에 양도한 것으로 신고한 사실에 비추어 보면 청구인이 제출한 취득 및 양도 당시의 부동산매매계약서상의 기재내용은 믿을 수 없다 할 것이고 달리 이 사건 부동산의 실지거래가액을 확인할 만한 증빙서류가 제출되지 아니한 이상 이 사건 심사청구는 이유 없다 할 것이다. 이에 대하여 청구인은 이 사건 부동산을 취득가액보다도 저렴하게 양도한 사유는 이 사건 부동산의 양도 당시 건물신축 및 분양사업을 추진하다가 사업이 잘 되지 아니하여 채권자인 위 금고로부터 채무상환독촉을 받고서 급히 이 사건 부동산을 시가보다 낮은 가격에 매도하고 그 매도대금으로 위 금고에 대한 채무를 상환한 데에 있다고 주장하나 이 사건 부동산의 양도대금으로 위 금고에 대한 채무를 상환하였다는 사실만으로는 이 사건 부동산을 그 시가나 기준시가보다도 낮은 가격에 양도하여야 할 특별한 사정이 있었음을 인정하기 어렵고 달리 청구인과 양수인과의 금융거래내역 및 이 사건 부동산 양도 당시에 청구인이 가지고 있던 전체 재산상황 등의 제시가 없는 한 위 주장은 이유 없다 할 것이다. 또한 청구인은 위와 같이 과세표준확정신고시 실지거래가액을 입증할 수 있는 증빙서류를 제출하지 아니하였다 하더라도 이 사건 부동산의 실지양도차익이 발생되지 아니하였으므로 양도소득세 부과처분을 하는 것은 부당하다고 주장하나 이 주장은 실지거래가액이 확인됨을 전제로 하는 것이어서 앞서 본 바와 같이 이 사건 부동산에 대한 취득 및 양도 당시의 실지거래가액이 확인되지 아니한 이상 위 주장도 이유 없다 할 것이다.

그렇다면 이 사건 부동산의 취득 및 양도 당시의 실지거래가액은 확인되지 않는 경우에 해당되므로 기준시가로 취득 및 양도가액을 결정하여서 한 이 사건 부과처분은 정당하다 할 것이고 이 사건 심사청구는 이유 없다 할 것이므로 감사원법 제46조 제2항 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.