토지 및 건물의 양도소득금액을 실지거래가액에 의하여 계산할 것인지 여부

처분청은 1996. 8. 16. 청구인에 대하여 한 양도소득세 66,834,570원의 부과처분에 관하여 양도소득금액계산시 그 양도가액 220,997,793원은 220,000,000원으로 그 취득가액 92,462,749원은 95,821,814원으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정하여야 한다. 나머지 청구를 기각한다.

처분청은 청구인이 1990. 8. 21. ㅇㅇ도 ㅇㅇ시 ㅇㅇ동 ○○번지 대지 237.2㎡(이하 ‘이 사건 토지’라 한다)를 취득하여 1991. 6. 27. 그 지상에 주택 299.87㎡(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다)를 신축한 후 같은 해 7. 31. 이 사건 토지와 건물을 양도하고 기준시가에 의하여 양도소득금액을 계산한 후 자산양도차익예정신고 및 그 산출세액 18,854,050원을 자진납부한 데 대하여 1994. 12.(일자미상) 신고내용대로 사후 결의하였다가 취득 후 1년 이내에 양도한 단기거래에 해당되어 1996. 8. 16.자로 양도가액은 실지거래가액, 취득가액은 환산한 가액에 의하여 그 양도차익을 다시 계산하고 양도소득세 66,834,570원을 추가로 부과ㆍ고지하는 처분(이하 ‘이 사건 부과처분’이라 한다)을 하였다.

청구인은 처분청이 한 이 사건 부과처분의 취소를 청구하면서 그 이유로서

• 가. 처분청이 이 사건 양도소득세 신고납부 및 사후 결의 당시 투기성이 없다고 인정하여 기준시가에 의하여 양도소득세 결정을 하고서도 아무런 증거나 이에 대한 청문도 없이 당초 처분을 번복한 것은 부당하며 또한 이 사건 토지는 ㅇㅇㅇㅇ공사(전 한국ㅇㅇㅇㅇ공사)가 주택건설을 조건으로 분양한 것으로 토지만 전매하였을 경우에는 환수하기로 된 토지로서 청구인은 이 사건 토지에 분양조건대로 주택을 건축하여 양도한 것이므로 투기성 양도라고 볼 수는 없으며
• 나. 이 사건 실지거래가격을 적용하여 양도차익을 계산하면서 이 사건 토지의 ㅇㅇㅇㅇ공사로부터의 취득가액은 59,551,290원임에도 56,192,225원으로 3,359,065원을 적게 계산하였고 이 사건 건물의 취득가액은 처분청이 36,270,524원으로 계산하였으나 건평 299.87㎡(90.65평)의 건물을 이 가액으로 건축할 수 없음은 명백함에도 실지거래가액을 적용하여 과세한다고 하면서 아무런 증빙도 없이 임의로 산출한 가액을 실지취득가액으로 하여 양도소득세를 부과함은 부당하다고 주장한다.

이 사건 심사청구의 다툼은 청구인의 이 사건 토지 및 건물의 양도소득금액을 실지거래가액에 의하여 계산할 것인지 여부와 그 실지거래가액에 의한 양도소득계산방법이 정당한지의 여부에 있다. 우선 관계법령을 본다. 구 소득세법(1993. 12. 31. 법률 제4661호로 개정되기 전의 것) 제23조 제1항에 ‘양도소득은 당해 연도에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다’고 규정하고 제1호에 ‘토지 또는 건물의 양도로 인하여 발생하는 소득’을 양도소득의 하나로 열거하면서 같은 조 제4항 제1호에 양도가액은 ‘제23조 제1항 제1호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도 당시의 기준시가, 다만, 대통령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다’라고 규정한 다음 구 소득세법시행령(1994. 12. 31. 대통령령 제14467호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 같은 법 시행령’이라 한다) 제170조 제4항 제2호 (다)목에 대통령령이 정하는 경우의 하나로 ‘부동산을 취득한 후 1년 이내에 양도한 경우’를 실지거래가액 적용대상의 하나로 열거하고 다만, 부동산의 취득, 양도 경위와 이용실태 등에 비추어 투기성이 없는 것으로 인정되는 경우에는 ○○위원회의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다’고 규정하고 있다. 양도소득금액의 조사결정과 관련하여서는 구 같은 법 시행령 제170조 제1항에서 ‘양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여 결정하고, 어느 하나를 기준시가에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여 결정하여야 한다. 다만, 제4항 제2호의 경우로서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나만의 실지거래가액을 확인할 수 있는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하고 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 다음 각 호의 방법에 의하여 환산한 가액에 의하여 결정하여야 한다’고 규정하고 양도 당시의 실지거래가액만 확인되는 경우의 취득가액은 취득 당시의 기준시가 양도 당시의 실지거래가액 × ────────으로 그 계산방법을 규정하고 있다. 양도 당시의 기준시가 또한 구 같은 법 시행령 제170조 제2항에서 ‘토지와 건물을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 각각 구분하여 기장하되, 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가에 의하여 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다’고 규정하고 있다. 다음 이 사건 토지 및 건물의 취득, 양도 경위와 처분청이 이 사건 부과처분을 하게 된 경위 등 사실 관계를 본다. 청구인은 1989. 3. 22. ㅇㅇㅇㅇ공사 ○○지사장 ㅇㅇㅇ과 매매대금 53,210,000원에 이 사건 토지의 매매계약을 체결하였고 매매계약서 제1조에 계약체결일로부터 3년 이내에 2층 이하의 단독주택을 건축하여야 하며 특약사항으로 매수인이 사실상의 무주택실수요자 본인이 아닌 경우와 계약체결일로부터 3년 이내에 주택건축을 하지 않거나 건축 전에 전매하였을 경우에는 계약을 해제하고 계약보증금을 매도인에게 귀속시키며 소유권이전 후에도 환매권을 행사하여 목적용지를 환수하기로 약정하였다. 매매대금은 할부로 지급하기로 약정함에 따라 1990. 8. 21.까지 할부원금 53,210,000원, 할부이자 2,982,225원 연체이자 3,359,065원 합계 59,551,290원을 지급하였으며 매매대금 지급이 완료되어 토지의 사용이 가능하게 됨에 따라 1990. 9. 1. 이 사건 토지지상에 지하 1층, 지상 2층 연면적 299.89㎡의 건축허가를 득하여 1991. 6. 27. 이 사건 주택을 준공하였으며 청구인은 1991. 5. 16. ㅇㅇㅇㅇ공사로부터 청구인 앞으로 이 사건 토지의 소유권이전등기를 경료한 후 같은 해 7. 31. 이 사건 토지와 주택을 청구 외 ㅇㅇㅇ에게 매각하였다. 청구인은 1991. 7월(일자미상) 자산양도차익예정신고를 하면서 기준시가에 의하여 양도가액을 196,822,387원(토지 166,040,000원, 건물 30,782,387원)으로 취득가액을 158,661,500원(토지 128,088,000원, 건물 30,573,500원), 필요경비를 3,245,970원으로하여 양도소득금액 34,914,917원을 산출하고 이에 세율 60%를 적용하여 산출세액을 20,948,950원으로 여기에 예정신고납부세액 공제액 2,094,895원을 공제하여 18,854,055원을 자진납부세액으로 산출한 후 1991. 8. 31. 이를 자진납부하였다. 처분청에서도 1994. 12월(일자미상) 신고내용대로 사후 결정결의하였다가 1996. 8. 16. 이 사건 토지 및 주택이 1년 이내에 단기양도되었음을 이유로 기준시가에 의하여 양도소득금액을 계산한 당초 처분을 변경하여 부동산 검인계약서에 의하여 확인된 매매대금 220,000,000원을 기준시가에 의하여 토지와 건물로 안분계산하여 이 사건 토지의 양도가액을 184,076,408원, 이 사건 건물의 양도가액을 36,921,385원(안분계산한 것이므로 합계액도 220,000,000원이 되어야 하나 합계액은 220,997,793원으로 처분청에서는 안분계산을 잘못하였다)으로 이 사건 토지의 취득가액은 ㅇㅇㅇㅇ공사로부터의 매매대금 원금 및 할부이자를 합한 56,192,225원으로 이 사건 건물의 취득가액은 안분계산한 이 사건 건물의 양도가액에서 이 사건 건물의 취득일인 1991. 6월과 양도일인 같은 해 7월 사이의 전기기준시가 조정률을 곱한 금액을 공제하여 36,270,524원으로 하여 양도가액에서 취득가액 및 필요경비를 공제하여 양도소득금액 125,331,942원을 산출하고 세율 60%를 적용하여 산출세액을 75,199,165원으로 계산한 후 신고ㆍ납부 불성실가산세를 가산하고 기납부세액을 공제하여 양도소득세 66,834,570원을 추가로 부과처분하기에 이른 사실을 일건 기록에 의하여 인정할 수 있다.

• 가. 먼저 이 사건 토지 및 건물의 양도소득금액 계산을 기준시가에 의하여 계산할 것인지 실지거래가액에 의하여 계산할 것인지에 대하여 본다. 앞에서 본 관계 법령의 내용과 같이 토지 또는 건물의 양도로 인하여 발생하는 소득금액의 계산은 원칙적으로 기준시가에 의하도록 하면서 부동산을 취득한 후 1년 이내에 양도한 경우에는 실지거래가액을 적용하도록 되어 있는바, 청구인은 1991. 8. 21. 이 사건 토지를 취득한 후 이 사건 토지 지상에 건물을 신축한 후 1992. 7. 31. 이를 양도하였으므로 부동산을 1년 이내에 양도한 경우에 해당하여 실지거래가액에 의하여 양도가액을 계산하여야 하고 부동산의 취득, 양도 경위와 이용실태 등에 비추어 투기성이 없는 것으로 인정되는 경우에는 ○○위원회의 자문을 거쳐 실지거래가액 적용대상에서 제외할 수 있도록 규정되어 있어 청구인이 ㅇㅇㅇㅇ공사가 이 사건 토지의 매수자격으로 정한 무주택 실수요자로서 이 사건 토지를 취득한 후 지정기일 내에 지정한 용도인 주택을 건축하였다 하더라도 거주하지 아니하고 1년 이내에 단기 양도하였고 이에 대하여 처분청이 시세차익을 얻기 위한 것이 아니라는 특별한 사정이나 증거가 없다고 보았으므로 실지거래가액에 의하여 양도소득금액을 계산하였음에는 아무런 잘못이 없다 할 것이다.
• 나. 실지거래가액에 의한 양도소득금액 계산이 정당한지의 여부에 대하여 본다. 처분청은 이 사건 부과처분을 위한 양도소득금액을 계산함에 있어 이 사건 토지 및 건물의 양도가액은 검인계약서에 의하여 220,000,000원임을 확인하고 토지와 건물가액의 구분이 불분명하다 하여 양도 당시의 기준시가에 의하여 계산한 가액에 비례하여 토지의 가액을 184,076,408원, 건물의 가액을 36,921,385원 합계 220,997,793원으로 계산한 후 토지의 취득가액은 ○○공사로부터의 매매원금 및 할부금이자를 합한 56,192,225원, 건물은 안분계산된 건물의 양도가액에서 보유기간 중의 전기기준시가 조정률에 상당하는 금액을 공제하여 36,270,524원으로 하여 그 취득가액을 92,462,749원으로 하여 양도소득금액을 계산하였는바, 이 사건의 경우와 같이 실지거래가액이 확인되나 토지와 건물의 가액이 구분되지 아니하는 경우에는 기준시가에 의하여 계산한 가액에 비례하여 안분계산하도록 규정되어 있고 처분청도 이러한 방법으로 토지 및 건물의 양도가액을 계산하였으므로 그 방법에 있어서는 잘못이 없다 할 것이나 계산과정에서 착오로 토지와 건물의 안분계산액을 합하면 220,997,793원이 되어 실지거래가액 220,000,000원 보다 997,793원을 양도가액으로 과다계상한 사실이 인정된다. 취득가액은 건물 36,921,385원, 토지 56,192,225원 합계 92,462,749원을 취득원가로 인정하였으나 토지취득시 지급한 연체이자 3,359,065원은 취득원가로 인정하지 아니하였는바 재산을 취득하기 위한 매매계약에서 약정된 기일에 매매대금을 지급하지 못하면 연체이자를 지급하기로 하는 약정을 하였고 청구인이 약정된 기일에 매매대금을 지급하지 못하여 위 연체이자를 부담하였으므로 취득원가는 95,821,814원으로 인정된다. 한편, 청구인은 안분계산된 건물의 양도가액을 기준으로 건물의 취득가액을 계산함은 부당하다고 주장하나 실지거래가액이 확인되지 아니한 경우 건물의 취득가액은 취득 당시의 기준시가 양도 당시의 실지거래가액 × ──────────의 방법으로 계산하도록 규정 양도 당시의 기준시가 되어 있고, 처분청도 이러한 방법에 의하여 건물의 취득가액을 계산하였으며 건물의 취득시인 1991. 6. 27.과 양도시인 같은 해 7. 31. 사이에 기준시가가 조정되지 아니하였으므로 전기기준시가 조정률로 환산하여 건물의 취득가액을 계산한 것은 아무런 잘못이 없다 할 것이다.

그렇다면 처분청이 확인된 실지거래 양도가액에 의하여 취득가액을 계산하고 청구인에 대하여 한 이 사건 부과처분은 정당하여 청구 이유 없다 할 것이나 양도소득금액 계산시 양도가액을 과다계상한 계산상의 잘못 및 취득가액에 연체이자를 포함하지 아니함은 잘못이 있는 것으로 일부 청구 이유 있다고 인정되므로 감사원법 제46조 제2항 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.