1990.1.1 이전 취득부동산의 취득가액 환산방법

심사청구를 기각한다.

처분청은 청구인이 1966. 4. 21. ○○시 ㅇㅇ구 ㅇㅇ동 ○○번지 도로 200㎡(이하 ‘이 사건 도로’라 한다), 같은 동 ○○번지 대지 20㎡(이하 ‘이 사건 1번 대지’라 한다), 같은 동 ○○번지 대지 20㎡(이하 ‘이 사건 2번 대지’라 한다), 합계 3필지의 토지 240㎡(이하 ‘이 사건 토지’라 한다)를 취득하여 1992. 9. 21. 양도하고 기준시가로 자산양도차익예정신고(과세미달)를 한 데 대하여 자산양도차익을 다시 계산하여 1996. 12. 16.자로 양도소득세 16,432,750원을 부과ㆍ고지하는 처분(이하 ‘이 사건 부과처분’이라 한다)을 하였다.

청구인은 이 사건 부과처분을 취소하게 하여 달라는 취지의 청구를 하면서 그 이유로서 첫째, 이 사건 토지는 지적법상의 도로 또는 현황도로인 공공용지로서 1992. 12. 31. 이전에 양도하였으므로 양도소득세 면제대상이며, 둘째, 이 사건 토지의 양도소득이 양도소득세 과세대상이라 하더라도 이 사건 도로는 1990. 1. 1. 기준 개별공시지가가 없고 개별공시지가가 없는 토지에 대한 기준시가는 인근 유사한 토지의 개별공시지가를 참작하여 지가공시및토지등의평가에관한법률 제10조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 세무서장이 평가한 가액을 적용하도록 되어 있음에도 이 사건 도로에 대한 취득 당시의 기준시가를 산정하는 데에 필요한 1990. 1. 1. 기준의 개별공시지가를 위와 같이 평가하지 아니하고 인근토지에 대한 1990. 1. 1. 기준 개별공시지가인 1㎡당 660,000원의 33%에 해당하는 217,800원으로 평가하여 적용한 것은 부당하다고 주장한다.

이 사건 심사청구의 다툼은 첫째, 청구인이 이 사건 토지를 공공사업용토지로 양도하여 양도소득세 감면대상인지의 여부와 둘째, 이 사건 부과처분을 하기 위하여 이 사건 도로에 대한 취득 당시의 기준시가를 환산하는데에 적용되는 1990. 1. 1. 기준의 개별공시지가를 ㎡당 217,800원으로 평가ㆍ적용한 것이 정당한지의 여부에 있다.

• 가. 첫째다툼에 대하여 살펴본다. 이 사건 토지 양도당시 시행되던 구 조세감면규제법(1991. 12. 27. 법률 제4451호로 개정되어 1993. 12. 31. 법률 제4666호로 개정되기 전의 것) 제57조 제1항 제1호, 제2호의 규정에 의하면 공공용지의 취득 및 손실보상에 관한 특별법이 적용되는 공공사업에 필요한 토지 등을 당해 공공사업의 시행자에게 양도함으로써 발생하는 소득 및 토지수용법 기타 법률에 의한 수용으로 인하여 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세를 감면하도록 되어 있는바, 기록에 의하면 청구인은 이 사건 토지 중 이 사건 도로는 1992. 9. 21. 청구 외 ㅇㅇㅇ 및 ㅇㅇㅇ에게, 이 사건 1번 대지는 같은 날 청구 외 ㅇㅇㅇ에게 이 사건 2번 대지는 같은 날 청구 외 ㅇㅇㅇ에게 각 매매를 원인으로 하여 양도하였음이 인정됨으로 청구인은 이 사건 토지를 공공사업의 시행자에게 양도한 것도 아니고 토지수용법 기타 법률에 의하여 수용된 것도 아니므로 더 나아가 살펴볼 필요도 없이 양도소득세 감면대상이 아니라고 하겠다.
• 나. 둘째다툼에 대하여 살펴본다. 먼저 관계 법령의 규정을 보면 구 소득세법(1994. 12. 22. 법률 제4803호로 개정되기 전의 것) 제60조에 “제23조 제4항과 제45조 제1항 제1호에 규정하는 기준시가의 결정은 대통령령이 정하는 바에 의한다”라고 규정하고 같은 법 시행령(1994. 12. 31. 대통령령 제14467호로 개정되기 전의 것) 제115조 제1항에 “법 제60조에 규정하는 기준시가의 결정은 다음 각 호에 정하는 바에 의한다”라고 규정한 다음 그 제1호의 토지에 대하여 “가, 나목의 경우를 제외하고는 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 지가공시및토지등의평가에관한법률 제10조의 규정에 의하여 공시지가를 기준으로 하여 산정한 개별필지에 대한 지가(이하 ‘개별공시지가’라 한다), 다만, 개별공시지가가 없는 토지에 있어서는 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 재무부령이 정하는 방법에 의하여 평가한 가액으로 한다. 나, 국세청장이 지정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액”이라고 규정하고, 같은 법 시행규칙(1994. 4. 19. 재무부령 제1974호로 개정되기 전의 것) 제56조의5 제1항에 “영 제115조 제1항 제1호 가목 단서에서 ‘재무부령이 정하는 방법에 의하여 평가한 가액’이라 함은 당해 토지와 지목ㆍ이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지의 개별공시지가를 기준으로 지가공시및토지등의평가에관한법률 제10조 제2항의 규정에 의한 비교표(건설교통부장관이 정한 토지가격비준표를 뜻함)에 의하여 세무서장이 평가한 가액을 말한다. 이 경우 비교표를 적용함에 있어서는 당해 인근토지를 표준지로 본다”라고 규정하고 있으며, 구 소득세법시행령 부칙(1990. 5. 1. 대통령령 제12994호) 제3항 본문에 “이 영 시행 전에 취득한 토지의 취득당시의 기준시가는 다음 산식에 의하여 환산한 가액으로 한다”라고 규정하고 그 산식을 “1990. 1. 1.을 기준으로 한 취득 당시의 과세시가표준액 개별공시지가 × ───────────────────────────── ”

1990. 1.1.을 기준으로 한 개별공시지가고시일 현재의 과세시가표준액 이라고 규정하고 있다. 다음으로 건설교통부장관이 지가공시및토지등의평가에관한법률 제10조 제2항의 규정에 의하여 작성한 1990년도 비교표를 보면 ○○시 ㅇㅇ구 관내 토지의 경우 표준지와 대상필지를 용도지역(주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역)별, 전철역과의 거리(50m 이내, 100m 이내, 500m 이내, 그 이상)별, 토지용도(주거용, 상업용, 공업용, 전답, 임야)별 및 도로접면(중로 이상 한변, 중로이상 각지, 소로 한변, 소로 각지, 세로, 맹지)별로 토지가격비준표(예로서 표준지가 주거지역이고 대상필지가 상업지역일 경우 그 비준율은 1. 18.인바, 표준지의 공시지가에 1.18.을 곱한 가액이 대상필지의 개별공시지가가 된다)을 작성하였으며 지목에 따른 비준표는 1990년도 뿐만 아니라 1991년도 및 1992년도에도 작성하지 아니하였으며 다만 1992년도의 경우 사도에 대한 개별공시지가는 그에 인접해 있는 전체 토지의 지가를 산술평균한 가액의 20%로 결정하도록 하였음이 기록에 의하여 인정된다. 다음으로 이 사건 도로에 대하여 관계기관이 개별공시지가를 산정한 내용을 보면, 관할 ㅇㅇ구청장은 이 사건 도로의 지목 및 현황이 도로로서 지방세 비과세대상토지라는 이유로 1990. 1. 1. 기준 개별공시지가 및 1991. 1. 1. 기준 개별공시지가를 산정하지 아니하였고 1992. 1. 1. 기준 개별공시지가는 그 인근토지인 같은 동 ○○번지 대지의 개별공시지가인 ㎡당 1,050,000원의 20% 상당액인 ㎡당 210,000원으로 산정하였음이 기록에 의하여 인정되며, 처분청은 이 사건 부과처분시 1990. 1. 1. 기준 개별공시지가를 ㎡당 217,800원으로 평가 및 적용하였는바, 그 평가내용을 보면 관할 ㅇㅇ구청장이 이 사건 도로에 인접한 같은 동 ○○번지 대지 및 같은 동 ○○번지 대지의 1990. 1. 1. 기준 개별공시지가가 ㎡당 660,000원으로 산정되었음을 확인하고 이 가액에 0.33을 곱하여 217,800원으로 평가하였고, 이와 같이 평가한 217,800원을 적용하여 이 사건 도로에 대한 취득당시의 기준시가를 38,009,800원으로 산정 취득 당시의 과세시가표준액 9,075원 (1990. 1. 1. 기준의 개별공시지가 217,800원 × ─────────────── 1990.1.1.을 기준으로 한 개별공시지가 고시일인 같은해 8.30. 현재의 과세시가 표준액 10,400원 × 200 = 38,009,800원)하여 이 사건 부과처분을 하였음이 기록에 의하여 인정된다. 살피건대, 1990. 1. 1. 기준 개별공시지가 산정기준으로서 ㅇㅇ교통부장관이 정한 토지가격비준표에는 일반토지와 도로간의 비준표가 정하여져 있지 않고 이 사건 도로인근에는 도로가 표준지로 선정된 일도 없으므로 결국 이 사건 도로에 대한 1990. 1. 1. 기준 개별공시지가는 적정한 방법으로 평가할 수밖에 없는 것이라 할 것이고 다른 한편 부동산에 대한 양도차익을 계산하기 위하여 필요한 취득 당시의 기준시가 및 양도 당시의 기준시가는 특별한 사유가 없는 한 동일한 기준에 의하여 평가한 가액으로 적용하는 것이 적정하다고 할 것이므로 이 사건 부과처분에 있어서 양도 당시의 기준시가인 1992. 1. 1. 기준 개별공시지가가 인근 토지에 대한 개별공시지가의 20% 수준으로 결정되었다면 취득당시의 기준시가를 계산하기 위하여 필요한 1990. 1. 1. 기준 개별공시지가도 비록 관련 비준표는 정하여져 있지 아니하였다 하더라도 1992. 1. 1. 기준 개별공시지가 산정기준과 마찬가지로 그 인근토지에 대한 개별공시지가의 20% 수준으로 평가 및 적용하는 것이 무리가 없다고 할 것인바, 앞에서 본 바와 같이 그 인근토지에 대한 개별공시지가의 33% 수준인 217,800원으로 평가 및 적용한 것은 양도차익이 적게 계산되는 결과를 가져 왔으므로 청구인에게 불리한 것이 아니어서 그 평가 및 적용내용이 잘못된 것이라고 볼 수는 없겠다.

그렇다면 청구인이 이 사건 토지를 양도한 데 대하여 양도소득세 납세의무가 있다고 보고 그 중 이 사건 도로에 대한 1990. 1. 1. 기준 개별공시지가를 ㎡당 217,800원으로 평가 및 적용하여 한 이 사건 부과처분은 정당하고 이 사건 심사청구는 이유 없으므로 감사원법 제46조 제2항 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.