실지거래가액 인정 여부

심사청구를 기각한다.

처분청은 청구인이 1990. 4. 9. ㅇㅇ시 ㅇ구(현, ㅇㅇ구) ㅇㅇ동 ○○번지 대지 853.8㎡ 중 청구인 소유지분 30분의 17(환산하면 489.5㎡로서 이하 ‘이 사건 ①부동산’이라 한다) 및 같은 해 8. 22. ㅇㅇ도 ㅇㅇ시 ㅇㅇ로 ○가 ○○번지 대지 306.4㎡와 그 지상 철근콘크리트 슬레트지붕 6층 근린생활시설 1,182.78㎡(대지와 지상건물을 합하여 ‘이 사건 ②부동산’이라 한다)를 각 양도하고 1991. 5. 31. 양도소득세 확정신고를 하면서 이 사건 ①부동산은 기준시가에 의하여 이 사건 ②부동산은 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정한 후 각 양도차손익을 가감하여 양도소득금액을 과세미달로 신고한 데 대하여, 기준시가로 신고한 이 사건 ①부동산에 대한 신고내용은 그대로 인정하고, 실지거래가액으로 신고하면서 취득가액을 1,000,000,000원으로 신고한 이 사건 ②부동산의 취득가액이 그 당시 인근부동산의 거래실례가액에 비하여 현저히 비싸게 신고되었을 뿐 아니라 동 신고가액을 시가로 인정할 수 있는 객관적인 증빙이 없다고 하여 실지거래가액신고를 부인하고 1996. 1. 16.자로 청구인에 대하여 기준시가에 의한 양도소득세 146,798,860원 및 방위세 29,359,770원 계 176,158,630원(이하 ‘양도소득세 등’이라 한다)을 부과고지하는 처분(이하 ‘이 사건 부과고지처분이라 한다)을 하였다.

청구인은 처분청이 한 이 사건 부과처분을 취소하게 하여 달라는 취지의 청구를 하면서 그 이유로서 청구인은 1987. 10. 28. 청구 외 ㅇㅇㅇ로부터 이 사건 ②부동산을 교환취득하면서 그 가액을 1,000,000,000원으로 책정하고 청구인 소유인 ㅇㅇ시 ㅇ구 ㅇㅇ동 ○○번지 대지 1,167.4㎡와 같은 동 ○○번지 대지 390.8㎡ 등 계 1,558.2㎡를 800,000,000원으로 책정하여 그 차액 200,000,000원은 이 사건 ②부동산이 지고 있던 동액 상당의 부채인 ㅇㅇ신용금고의 보증채무 및 건물의 임대보증금 등을 청구인이 인수하는 등의 정산절차를 거쳐 교환ㆍ취득하여 보유하다가 1990. 8. 22. 양도한 후 그 취득가액을 입증할 수 있는 취득 당시의 부동산교환계약서, 부동산 소개인의 거래사실확인서와 양도가액이 입증되는 양도 당시 부동산매매계약서, 거래상대방의 거래사실확인서 및 인감증명서 등 소정의 증빙 자료를 갖추어 실지거래가액을 신고하였음에도 취득시의 실지거래가액 1,000,000,000원에 대한 객관적인 증빙이 없고 당사자 간에 임의로 평가한 금액이라고 하여 이를 부인하고 기준시가에 의한 양도차익을 산정하고 청구인에 대하여 한 이 사건 부과처분은 부당하다고 주장한다.

이 사건 심사청구의 다툼은 이 사건 ②부동산의 실지거래가액이 청구인이 제출한 증빙 서류에 의하여 확인되는 경우로 볼 수 있는지의 여부에 있다. 먼저 청구인이 이 사건 ②부동산을 취득하여 보유하다가 양도하고 양도소득세를 신고한 경위 및 처분청의 이 사건 부과처분 경위 등 사실 관계를 살펴보면, 청구인은 1987. 10. 28. 청구 외 ㅇㅇㅇ 소유인 이 사건 ②부동산을 청구인 소유의 ○○시 ㅇ구 ㅇㅇ동 ○○번지 대지 1,167.4㎡ 및 같은 번지의 4호 대지 390.8㎡ 등 계 1,558.2㎡와 교환에 의하여 취득하면서 교환 당시 각 부동산에 대한 시가감정을 하여 그 감정가액상의 차액에 대한 금전의 보충지급 등 정산절차에 의하여 교환한 것이 아니고 막연히 위 ㅇㅇㅇ가 소유하던 이 사건 ②부동산이 지고 있던 교환 당시의 ㅇㅇ신용금고 대출금 1억 8천만 원과 당해 건물의 임대보증금 1억 1천만 원은 그 부동산 취득과 함께 청구인이 인수하고 청구인 소유였던 ○○시 ㅇ구 ㅇㅇ동 소재 토지에 대한 임대보증금 5,000만 원은 동 부동산을 취득하는 ㅇㅇㅇ가 인수하는 것 이외에 추가로 금 1,000만 원을 청구인에게 지급하는 등의 정산절차에 의하여 교환한 것이어서 그 당시 각 부동산에 대한 시가가 얼마인지를 알 수 없게 된 사실, 그 후 1988. 2. 22. 위 부동산의 교환계약을 소개하였던 청구 외 ㅇㅇㅇ이 청구인을 상대로 하여 ㅇㅇ지방법원 ㅇㅇ지원에 그 소개료 4,000,000원의 지급명령을 구하는 취지의 청구를 하면서 그 청구원인으로 “채권자 ㅇㅇㅇ은 채무자인 청구인의 요구에 따라 1987. 10. 19. 청구인 소유의 ㅇㅇ시 ㅇ구 ㅇㅇ동 ○○번지, 같은 번지 4호 양필지 대지 1,558.2㎡를 금 8억 원에, 청구 외 ㅇㅇㅇ 소유 ㅇㅇ시 ㅇㅇ로 ○가 ○○번지 대지 306.4㎡ 및 건물 1,182.78㎡를 ‘금 10억 원’에 각 산정하여 상호교환계약을 성사시켜 소유권이전등기까지 마쳤음에도 청구인은 양 필지에 대한 교환매매계약의 소정의 소개료 금 4,000,000원의 지급을 이행하지 아니하므로 이 신청에 이른 것이다”라고 하여 그 때 비로소 이 사건 ②부동산의 교환취득가액이 1,000,000,000원으로 기재되고 있는 사실, 청구인은 1990. 4. 9. 이 사건 ①부동산 및 같은 해 8. 22. 이 사건 ②부동산을 각 양도하고 1991. 5. 31. 처분청에 양도소득세 과세표준확정신고 및 자진납부계산서를 제출하면서 이 사건 ①부동산은 기준시가에 의하여 양도차익 188,365,647원을 산정하고, 이 사건 ②부동산은 위 ㅇㅇ지원의 지급명령서상의 기재금액을 근거삼아 취득가액을 1,000,000,000원으로 하고, 양도가액을 800,000,000원으로 하여 소정의 소득공제를 한 후 양도차손 223,649,660원이 발생되자 위 이 사건 ①부동산의 양도차익 188,365,647원을 차감하여 계산한 당해 연도의 총 양도차손 35,284,013원을 신고하여 과세미달신고된 사실, 이에 처분청은 기준시가에 의하여 양도차익을 산정한 이 사건 ①부동산의 신고내용은 그대로 인정하고 실지거래가액으로 신고한 이 사건 ②부동산의 경우 1987. 10. 28. 취득 당시의 거래가액을 1,000,000,000원으로 신고하였으나 동 부동산교환계약서상 어디에도 그 금액이 표시되어 있지 아니하고, 이를 시가로 인정할 수 있는 객관적인 입증 자료도 없이 당사자 간에 임의로 평가한 금액을 그대로 신고하였다고 하여 청구인의 신고내용을 부인하고 기준시가에 의하여 양도차익을 산정한 후 위 이 사건 ①부동산의 양도차익을 합산하여 계산한 양도소득금액 239,695,258원을 과세표준으로 하여 1996. 1. 16.자로 청구인에 대하여 양도소득세 등 176,158,630원을 부과고지한 사실이 일건 기록에 의하여 인정된다. 다음 관계 법령의 규정을 살펴보면, 구 소득세법(1993. 12. 31. 법률 제4661호로 개정되기 전의 것) 제23조 제4항 제1호, 제45조 제1항 제1호 가목 및 소득세법시행령 제166조 제4항 제3호 의 규정에 의하면 토지 등의 양도 및 취득에 있어 양도차익의 계산은 기준시가에 의함을 원칙으로 하되 양도자가 양도소득세과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙 서류를 갖추어 양도 당시 및 취득 당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우에는 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산할 수 있다고 규정하고 있는바, 이와 같이 실지거래가액에 의한 양도차익을 산출함에 있어 상정되는 당해 물건의 실지거래가액이란 거래 당시 급부의 대가로 실지약정된 금액을 말하는 것으로 거래가 교환인 경우라 하더라도 특히 목적물의 금전가치를 표준으로 하는 가치적 교환으로서 각 물건에 대한 시가감정을 하여 그 감정가액상의 차액에 대한 금전의 보충지급 등 정산절차를 수반한 때에는 실지거래가액을 파악할 수 있는 것으로 보아야 할 것이다. 살피건대, 위의 인정사실에 의하면 청구인은 이 사건 ①②부동산을 양도한 데 대한 양도소득세를 신고하면서 이 사건 ①부동산은 기준시가로, 이 사건 ②부동산은 1,000,000,000원에 취득하여 800,000,000원에 양도한 것으로 실지거래가액으로 신고하였는바, 이 때의 취득가액 1,000,000,000원은 시가감정에 의한 감정가액을 부동산교환계약서에 표시한 가액이 아니고(부동산교환계약서에는 각 부동산의 가액이 표시되어 있지 아니함) 청구인이 청구 외 ㅇㅇㅇ의 소개로 이 사건 ②부동산을 교환 취득하고서도 소개료 4,000,000원의 지급을 이행하지 아니하였다고 하여 위 ㅇㅇㅇ이 청구인을 상대로 ㅇㅇ지방법원 ㅇㅇ지원에 그 소개료 지급명령을 구하는 취지의 청구를 하면서 위 ㅇㅇㅇ이 이 사건 ②부동산을 1,000,000,000원에 산정하여 교환하였다고 기재한데서 비롯된 금액일 뿐 그 금액을 시가로 인정할 수 있는 객관적인 입증 자료가 없다는 점과 청구인이 이 사건 ②부동산을 취득하여 20일여가 지난 1987. 11. 19. 청구인의 처 청구 외 ㅇㅇㅇ이 ㅇㅇ신용금고에 동 부동산을 담보로 하여 120,000,000원을 융자받을 때 동 ㅇㅇ신용금고는 담보물건의 가액을 328,123,000원으로 감정평가하였는바, 이 가액은 청구인이 위 평가 20일여 전의 취득가액으로 신고한 실지거래가액 1,000,000,000원의 3분의 1에도 미치지 못하는 점에 비추어 볼 때 이 사건 양도소득세 확정신고시 청구인이 제시한 부동산교환계약서 및 부동산 소개인의 거래사실확인서 등의 증빙 자료만 가지고는 취득 당시의 실지거래가액이 1,000,000,000원 이었음을 확인할 수 없다고 보는 것이 상당하다 할 것이므로 이 사건 ②부동산의 양도 당시의 실지거래가액이 확인되는지의 여부는 더 나아가 살펴볼 것도 없이 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 부과하여야 한다는 청구인의 주장은 받아들일 수 없다 할 것이다.

그렇다면 처분청이 청구인의 이 사건 ②부동산의 양도와 관련하여 실지 거래가액에 의한 양도소득세 확정신고내용을 부인하고 기준시가에 의하여 양도소득세를 부과고지한 처분은 정당하다 할 것이고 이 사건 심사청구는 이유 없으므로 감사원법 제46조 제2항 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.