부동산을 주택으로 볼 수 있는지의 여부

심사청구를 기각한다.

처분청은 청구인이 ○○시 ㅇ구 ㅇㅇ동 ○○번지 대지 181.5㎡(이하 ‘이 사건 토지’라 한다) 및 동 지상 목조, 기와지붕 단층주택 2동 계 81㎡(공부상의 면적으로서 이하 ‘이 사건 건물’이라 하고 대지부분을 합하여 ‘이 사건 부동산’이라 한다)를 1977. 11. 15. 청구인의 아버지인 청구 외 ㅇㅇㅇ(이하 ‘위 ㅇㅇㅇ’이라 한다)로부터 증여받아 보유하다가 1993. 1. 6. 양도(건물의 일부는 같은 해 1. 26. 양도)한 데 대하여 이 사건 건물이 도시계획법상 상업지역에 속하는 건물로서 실제 점포 또는 다른 목적의 건물로 사용되다가 양도되었다고 하여 구 소득세법(1994. 12. 22. 법률 제4803호로 전면 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 소득세법’이라 한다) 제60조에 규정된 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하고 1996. 4. 16.자로 청구인에게 양도소득세 265,934,870원을 부과ㆍ고지하는 처분(이하 ‘이 사건 부과처분’이라 한다)을 하였다.

청구인은 처분청이 한 이 사건 부과처분을 취소하게 하여 달라는 취지의 청구를 하면서 그 이유로서 첫째, 이 사건 건물은 공부상의 용도가 주택으로 등재되어 있을 뿐만 아니라 실제주택으로 사용하다가 양도하였음에도 불구하고 1979년 제60회 전국체전 개최에 즈음하여 대로변에 위치한 이 사건 건물에 대한 ○○시(그 당시는 ㅇㅇ도 ㅇㅇ시)의 환경미화요구에 부응하여 주위의 담장을 철거한 후 셋터문을 설치하였으므로 인하여 외견상 점포로 오인할 수밖에 없게 되었고 처분청 역시 주택으로 사용한 이 사건 건물에 대한 실제용도를 점포로 오인한데서 비롯된 이 사건 부과처분은 위법한 처분이므로 마땅히 취소되어야 하고, 둘째, 이 사건 부과처분의 근거가 된 구 소득세법 제60조 의 규정이 1995. 11. 30. 헌법재판소에 의하여 헌법불합치 결정된바 있으므로 이 사건 부동산의 양도에 따른 양도소득금액은 1994. 12. 22. 법률 제4803호로 개정된 소득세법(이하 ‘개정법률’이라 한다) 제99조를 적용하여 계산하여야 하나 청구인이 이 사건 부동산을 취득할 때에는 개별공시지가가 고시되어 있지 아니하였으므로 그 취득가액을 산정할 수 없기 때문에 결과적으로 양도소득세를 과세할 수 없다고 주장한다.

이 사건 심사청구의 다툼은 첫째, 이 사건 건물의 양도가 1세대 1주택의 양도로서 양도소득세의 비과세 대상인지의 여부와 둘째, 1990. 9. 1. 개별공시지가가 고시되기 이전에 부동산을 취득하여 그 후 개정법률 시행 이전인 1993. 1. 6. 양도한 경우 구 소득세법 제60조 의 규정에 의한 기준시가에 의하여 양도소득세를 부과ㆍ고지 할 수 있는지의 여부에 있다. 먼저 청구인이 이 사건 부동산을 취득하여 양도한 경위 및 처분청의 이 사건 부과처분 경위 등 사실 관계를 살펴보면 청구인은 1977. 11. 15. 위 ㅇㅇㅇ로부터 공부상 주택으로 등재되어 있는 이 사건 건물 및 그 부속토지를 증여에 의하여 취득한바 있는 데 이 사건 부동산에는 그 이전인 1970. 2. 1.부터 청구인의 고종사촌인 청구 외 ㅇㅇㅇ(이하 ‘위 ㅇㅇㅇ’이라 한다)이 솜 제조업체인 ㅇㅇ면업사(사업자등록번호 00-0-00000)를 운영하고 있었던 사실, 그 후 1976. 11. 9. 위 ㅇㅇㅇ의 전세대원(모 ㅇㅇㅇ, 처 ㅇㅇㅇ, 자 ㅇㅇㅇ, ㅇㅇㅇ)이 이 사건 부동산 중 일부 건물로 이사하여 거주한 사실 및 위 ㅇㅇㅇ은 1986. 10. 1.부터 이 사건 건물 중 일부(ㅇㅇㅇ은 약 4평 정도라고 함)를 청구 외 ㅇㅇㅇ에게 전대하여 의류소매업체인 ㅇㅇ네 집(사업자등록번호 000-00-00000)을 경영하게 한 사실, 그후 1992. 11. 26. 청구인이 이 사건 부동산을 ㅇㅇ실업(주)(이하 ‘위 청구 외 법인’이라 한다)에 양도하기로 부동산매매계약을 체결하자 위 ㅇㅇㅇ은 같은 해 12. 5. ㅇㅇ면업사를 폐업하고 같은 달 27. 전세대원과 함께 같은 동 ○○번지 ㅇㅇ아파트 ○동 ○호로 전출한 사실, 그 후 청구인은 1993. 1. 6. 이 사건 부동산을 위 청구 외 법인에게 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 하여 주었으나 이 사건 부동산 이외에 다른 주택을 소유한 사실이 없고 이 사건 건물 중 일부면적만 상가로 사용되었을 뿐 전체면적의 대부분을 주택으로 사용하다가 양도하였으므로 1세대 1주택 비과세대상이라고 하여 양도소득세를 신고납부하지 아니한 사실, 이에 처분청은 이 사건 건물이 도시계획법상 상업지역에 속하는 건물로서 공부상의 용도는 주택이나 실제용도가 상가건물이라고 보아서 1996. 4. 16.자로 청구인에 대하여 이 사건 부과처분을 한 사실 등이 일건 기록에 의하여 인정 된다. 첫째다툼에 대하여 살펴본다. 먼저 관계 법령의 규정을 보면, 구 소득세법(1994. 12. 22. 법률 제4803호로 전면 개정되기 전의 것) 제5조 제6호 (자)목의 규정에 의하면 양도소득 중 대통령령이 정하는 1세대 1주택의 양도로 인하여 발생하는 소득을 비과세소득으로 규정하고 있고 같은 법 시행령(1994. 12. 31. 대통령령 제14467호로 전면 개정되기 전의 것) 제15조 제1항의 규정에 의하면 법 제5조 제6호 (자)에서 “1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 국내에 1개의 주택을 소유하고 3년 이상 거주한 것으로 한다고 규정하고 있으며 제3항의 규정에 의하면 주택의 일부에 다른 목적의 건물이 설치되어 있거나 동일 지번 상에 주택과 다른 목적의 건물이 설치되어 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만 주택의 면적이 주택 이외의 면적보다 작거나 같을 때에는 주택부분 이외의 건물은 주택으로 보지 아니한다고 규정하고 있는바, 이는 1동의 건물에 소유자가 주거용으로 공하는 부분과 그렇지 아니하는 부분이 있는 경우 소유자가 주거용에 공하는 부분이 크면 그 전부를 주택으로 보아 1세대 1주택의 비과세를 적용하지만 비주거용 부분의 면적이 주거용 부분의 면적보다 크거나 꼭 같은 경우에는 그 부분은 1세대 1주택의 비과세혜택을 줄 수 없다는 것으로 보아야 할 것이고 여기서 “주택”이라 하는 것은 양도자와 그 가족이 주거용으로 사용하는 공간을 가르키는 것으로 보아야 하고 사람의 주거에 공하는 공간이라도 타인에게 임대하는 것을 목적으로 하는 것은 “다른 목적의 건물”이라고 풀이하는 것이 위 입법 취지에 비추어 상당하다 할 것이다. 다음 청구인의 경우를 보면, 위의 인정사실에 의하면 청구인은 1977. 11. 15. 위 ㅇㅇㅇ로부터 이 사건 건물을 증여에 의하여 취득한 이래 1993. 1. 6. 양도할 때까지 청구인과 그의 가족이 직접 주거용으로 사용하지 아니하고 위 ㅇㅇㅇ에게 임대하여 그가 이 사건 건물 중 일부는 솜 제조업체인 ○○면업사의 사업장으로, 나머지 일부는 그 가족의 주거용으로 사용하다가 1986. 10. 1.부터 위 건물의 일부를 다시 구획하여 청구 외 ㅇㅇㅇ에게 전대하여 의류소매점(상호: ㅇㅇ네 집)으로 사용된 사실 등이 모두 확인되는바, 이러한 경우에 있어서 청구인이 이 사건 건물을 위 ㅇㅇㅇ에게 임대하여 그가 솜 제조사업장 및 의류소매점으로 사용한 공간뿐만 아니라 그 중 일부 건물을 주거에 공하는 공간으로 사용하였다 하더라도 이는 청구인과 그 가족이 주거용으로 사용한 것이 아니어서 그 부분도 위 규정에서 말하는 1세대 1주택의 비과세혜택을 부여할 수 있는 주택으로는 볼 수 없다 할 것이므로 이점에 관한 청구인의 주장은 이유 없다 할 것이다. 둘째다툼에 대하여 살펴본다. 다시 관계 법령의 규정을 보면, 구 소득세법 제60조 의 규정에 의한 기준시가의 결정은 대통령령이 정하는 바에 의한다고 되어 있고 이에 따라 제정된 구 소득세법시행령 제115조 제1항 제1호 가목에 토지의 기준시가는 개별공시지가로 한다고 규정되어 있으며 구 소득세법시행령 부칙(1990. 5. 1. 대통령령 제12994호) 제3항에 이 영 시행 전에 취득한 토지의 취득 당시의 기준시가는 다음의 산식(1990. 1. 1.을 기준으로 한 개별공시지가 × 취득 당시의 과세시가표준액 / 1990. 1. 1.을 기준으로 한 개별공시지가 고시일 현재의 과세시가표준액)에 의하여 환산한 가액으로 한다고 되어 있다. 그러므로 살피건대, 헌법재판소가 1995. 11. 30. 00헌바 0 등 병합사건의 결정에서 구 소득세법 제60조 에 대하여 굳이 헌법불합치결정을 한 것은 단순위헌결정을 하는 경우 그 결정의 효력이 당해 사건 등에 광범위하게 미치는 결과 구 법령에 근거한 양도소득세 부과처분이 모두 취소되게 되어 법적 공백의 발생, 조세수입의 감소로 인한 국가재정의 차질, 기납세자와의 형평 위배 등의 불합리한 결과가 발생하므로 이러한 부작용을 피하기 위하여 개정법령의 시행일 전에 종전의 법령을 적용하여 한 부과처분은 그대로 유지시키고 또 그 시행일 전에 과세할 소득세에 대하여도 종전의 법령을 적용함이 옳다는 판단에서 나온 것임이 분명하다 할 것인바, 결국 위 헌법불합치결정은 그 위헌성이 제거된 개정법률이 시행되기 전까지는 구 소득세법 제60조 를 그대로 잠정 적용하는 것을 허용하는 취지의 결정이라고 보아야 할 것이므로 이점에 대한 청구인의 주장도 받아들일 수 없다.

그렇다면 처분청이 이 사건 부동산의 양도를 양도소득세 비과세대상인 1세대 1주택의 양도가 아니라고 보아서 청구인에 대하여 한 이 사건 부과처분은 정당하다 할 것이고 이 사건 심사청구는 이유 없으므로 감사원법 제46조 제2항 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.