아파트 분양시 매입한 국민주택채권의 매각손실이 아파트 취득원가에 해당하는지의 여부

처분청은 1996. 4. 16.자로 청구인에 대하여 한 양도소득세 110,901,600원(가산세 18,483,799원 포함)의 부과처분에 관하여 청구인이 그 국민주택채권을 매입한 비용과 이를 적정하게 처분하여 회수한 금액과의 사이에 차액이 발생하였는지 여부를 재조사하고 그 결과에 따라 그 과세표준과 세액을 경정하여야 한다. 나머지 청구를 기각한다.

처분청은 청구인이 ○○시 ㅇㅇ구 ㅇㅇ동 ○○번지 ㅇㅇ아파트 ○동 ○호(49평형인 데 이하 ‘이 사건 아파트’라 한다)를 1993. 2. 1. 취득하여 같은 해 3. 11. 양도한 후 실지거래가액(양도가액 270,000,000원, 취득가액 259,460,000원)에 의하여 자산양도차익예정신고 및 납부를 한 데 대하여 위 취득가액에 포함시킨 국민주택채권(이하 ‘이 사건 채권’이라 한다) 매입액 154,030,000원은 취득가액에 포함되는 것이 아니라고 보아 이를 취득가액에서 제외하여 그 과세표준을 결정하고 그 세액을 산출한 다음 동 세액에서 자진 납부세액을 공제하여 차감고지세액을 산출하고 청구인에 대하여 1996. 4. 16.자로 양도소득세 110,901,600원(가산세 18,483,799원 포함)을 추가 납부, 고지하는 처분(이하 ‘이 사건 부과처분’ 이라 한다)을 하였다.

청구인은 처분청이 한 이 사건 부과처분에 대하여 국민주택채권 매각차손 120,143,400원을 양도차익계산에 있어서의 필요경비로 공제하여 그 과세표준과 세액을 경정하게 하여 달라는 취지의 청구를 하면서 그 이유로서 청구인은 이 사건 아파트를 분양받기 위하여 1991. 7. 20. 이 사건 아파트의 분양계약시 이 사건 채권 15,403좌(액면가 10,000원)를 154,030,000원에 매입하였다가 1991. 12. 6. 청구 외 ㅇㅇ투자상사에 시세에 따라 33,886,600원에 매각하여 120,143,400원의 매각차손이 발생하였으므로 위 매각차손을 양도차익계산시 필요경비로 공제하여야 한다고 주장한다.

이 사건 심사청구의 다툼은 청구인 주장과 같은 국민주택채권의 매각차손이 객관적으로 확인되는지의 여부와 그것이 인정될 경우에 이를 취득원가에 포함되는 부대비용으로 볼 수 있는 것인지의 여부에 있다. 먼저 청구인이 이 사건 아파트를 취득ㆍ양도하게 된 경위와 처분청이 이 사건 부과처분을 하게 된 경위를 보면, 청구인은 1991. 7. 20. 채권입찰제 분양아파트인 이 사건 아파트를 그 공급업체로부터 분양받는 계약을 체결하면서 이 사건 채권을 매입하였고 그 건축공사가 완료된 후인 1993. 2. 1. 이 사건 아파트를 취득하여 같은 해 3. 11. 양도한 후 양도가액을 270,000,000원(이 사건 아파트 매매계약서에는 양도가액에 채권액이 포함된 것으로 되어 있다), 취득가액을 259,460,000원(분양가격 105,430,000원에 실지 이 사건 채권매입액 154,030,000원을 합한 금액)으로 하여 실지거래가액에 의한 것이라면서 1993. 4. 29. 자산양도차익예정신고 및 납부를 하였는 데 처분청은 이 사건 아파트의 매수인인 청구 외 ㅇㅇㅇ에게 확인한 결과 매수인이 이 사건 채권을 포함하여 양수한 사실이 없다는 것을 확인한 다음 이 사건 채권이 이 사건 아파트와 함께 양도되지 아니하였음을 이유로 이 사건 채권매입비용은 취득가액에 포함시킬 수 없는 것이라고 보아 이를 취득가액에서 제외하여 그 양도차익을 계산하고 이 사건 부과처분을 하게 된 사실을 일건 기록에 의하여 인정할 수 있다. 다음 법령의 규정을 살펴보면, 구 소득세법(1994. 12. 22. 법률 제4803호로 전면 개정되기 전의 것) 제45조 제1항 제1호 가목단서와 구 같은 법 시행령(1994. 12. 31. 대통령령 제14467호로 전면 개정되기 전의 것) 제94조 제1항 제1호 및 제86조 제1항 제1호의 규정들에 의하면 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 취득가액은 매입 당시의 가액(등록세ㆍ취득세 기타 부대비용을 포함한다)으로 하도록 되어 있는바 위 규정들의 취지에 비추어 보면 이른바 채권입찰제 분양아파트를 당첨 취득한 경우에 있어서 그 채권매입비용은 실질적으로 분양대금과 함께 아파트를 취득하는 데 소요된 대가로서 취득원가에 포함된다고 해석함이 상당하고, 따라서 아파트 분양에 응하기 위하여 매입한 채권을 아파트분양계약 체결 후 시세에 따라 매각하여 그 매입비용의 일부를 회수한 경우에는 주택채권의 액면가액과 시가의 차액 역시 취득가액에 포함되는 부대비용으로 보아 이를 양도차익계산에서 공제하여야 할 것이며 이는 아파트와 채권을 함께 양도하였는지의 여부에 따라 달리 볼 것이 아니라고 하겠다. 그러므로 살피건대, 위 인정의 사실에 의하면 청구인은 이른바 채권입찰제 분양아파트인 이 사건 아파트를 분양받는 계약을 하면서 1991. 7. 20. 이 사건 채권을 매입하였던 사실이 있음을 알 수 있고 청구인이 그 후인 같은 해 12. 6. 이 사건 채권을 청구 외 ㅇㅇ투자상사에 시세에 따라 매각하느라고 그 액면가액과 시가의 차액상당 손해를 보았다고 주장하는 이 사건이고 보면 처분청이 이 사건 채권이 이 사건 아파트와 함께 양도되지 아니하였다는 사실만으로 당초 청구인 주장의 그 채권매입비용 일체를 취득가액에서 제외한 것은 잘못이라고 할 것이므로 처분청으로 하여금 청구인이 이 사건 아파트 분양에 응하기 위하여 매입하였던 것이 분명한 이 사건 채권을 그 분양계약 체결 후 과연 그 주장처럼 시세에 따라 적정하게 매각하여 그 매입비용의 일부만을 회수함으로써 취득가액에 포함될 부대비용에 해당하는 주택채권액면가액과 시가의 차액상당 손해를 보았는지 여부를 재조사하고 그 결과에 따라 이 사건 과세표준과 세액을 경정하도록 함이 상당하다고 할 것이다.

그렇다면 처분청이 저지른 위와 같은 잘못은 이 사건 부과처분을 전면 시정하게 할 사유라고 보기는 어려우나 처분청으로 하여금 이 사건 부과처분에 관하여 위와 같은 취득원가에 포함될 부대비용 액수에 대한 것을 재조사하고 그 결과에 따라 그 과세표준과 세액을 경정하도록 할 사유가 되는 것임은 명백하므로 이 사건 심사청구는 일부만 이유 있다고 인정하여 감사원법 제46조 제2항 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.