토지구획정리사업지구의 환지예정면적 확정전 취득한 토지의 취득가액 산정이 적정한지 여부

심사청구를 기각한다.

처분청은 청구인이 1988. 3.14. ○○도 ㅇㅇ시 ㅇ구 ㅇ동 ○○번지 전 1,636㎡(청구인 지분 3/10)를 취득하여 동 ㅇㅇ지구 토지구획정리사업에 따른 환지예정면적인 동 지구내 6블럭 3놋트 토지 840.8㎡(청구인 지분 3/10, 이하 ‘이 사건 토지’라 한다)를 1994.11. 2. 양도한 데 대하여 기준시가를 적용하여 취득가액을 10,373,548원으로 환산하여 양도소득세 세액을 27,232,934원으로 결정하고 예정신고납부한 20,715,700원을 공제한 후 1996. 3.16.자로 청구인에 대하여 양도소득세 6,517,230원을 부과ㆍ고지하는 처분(이하 ‘이 사건 부과처분’이라 한다)을 하였다.

청구인은 처분청이 한 이 사건 부과처분의 취소를 청구하면서, 그 이유로서 이 사건 토지의 1988. 3.14. 취득당시 면적은 전 1,636㎡(청구인 지분 3/10)이었으나 이 사건 토지가 소재한 ㅇㅇ지구에 대한 1988.11.11. 토지구획정리사업의 시행신고 및 1989. 5.24. 환지예정지로 인가되어 환지예정면적이 840.8㎡로 되었으므로 양도소득금액계산을 위하여 1990. 1. 1. 현재의 개별공시지가로 취득가액을 환산하는 경우에는 취득당시와 1990. 1. 1. 현재의 과세시가표준액 단위면적당 가격인 토지등급만을 비교하여 환산할 것이 아니라 취득당시면적과 환지예정면적을 고려하여 계산하여야 하며 이 경우 환산취득가액은 청구인의 양도차익 예정신고금액인 20,184,521원이 되어 더 납부할 세액이 없으므로 청구인에 대하여 한 이 사건 부과처분은 위법하다고 주장한다.

이 사건 심사청구의 다툼은 토지구획정리사업지구의 환지예정면적 확정전 취득한 토지를 1990. 1. 1. 현재의 개별공시지가로 환산시 환산방법이 적정한지 여부를 가리는 데 있다. 먼저 관계 법령을 살펴보면, 구 소득세법시행령 부칙 제3항(1990. 5. 1. 대통령령 제12994호)에 의하면 1990. 9. 1.부터 양도소득의 계산기준이 되는 기준시가를 개별공시지가로 함에 따라 시행일 이전에 취득한 토지의 취득당시 기준시가는 다음 산식에 의하여 환산한가액으로 하도록 되어 있다. 1990년 1월 1일을 취득당시의 과세시가표준액 × ────────────────────── 기준으로 한 개별공시지가 1990년 1월 1일을 기준으로 한 개별공시지가 고시일(1990. 8.30.고시) 현재 과세시가표준액 또한 구 소득세법시행규칙(1995. 5. 3. 총리령 제505호로 개정되기 전의 것) 제16조 제1항 제1호에서는 종전의 토지 소유자가 환지예정지구내의 토지를 양도한 경우의 양도차익은 “환지예정(교부)평수 x 양도시의 평당가액 - (종전토지의 평수 x 취득시 평당가액 + 기타의 필요경비) 로 계산한다”고 규정하고 있다. 이 사건 토지의 상황 및 과세경위를 보면 이 사건 토지일대는 ㅇㅇ토지구획정리사업의 일환으로 1988. 5. 7. 사업시행인가 1989. 5.24. 환지예정지 지정인가 등 일련의 토지구획정리사업이 진행된 사실과 이 사건 토지에 대한 토지등급이 1986. 8. 1. 125등급에서 1989. 1. 1. 159등급으로 수정되었으며 1989. 9.25.에는 위 ㅇㅇ지구 6블럭 3놋트를 168등급으로 잠정등급을 설정하였으며, 한편 청구인은 당초 ○○도 ㅇㅇ시 ㅇ구 ㅇ동 ○○번지 전 1,636㎡(청구인지분 3/10)를 1988. 3.14. 취득한 후 1989.5.24. ㅇㅇ토지구획정리사업지구 6블럭 3놋트 840.8㎡(청구인지분 3/10)의 환지예정지 지정을 받은 후인 1994.11. 2. 이 사건 토지를 양도하였고 1994.12.29. 위 양도사실에 대하여 양도차익예정신고 및 자진납부를 하였는바, 청구인은 양도차익예정신고 및 자진납부시 취득가액을 종전토지면적x취득시 과세시가표준액 종전토지 면적 x 1990.1.1. 개별공시지가 x ─󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏 환지예정면적x’90.8.30. 과세시가표준액 으로 계산하여 20,184,521원으로 산출하였고 처분청은 위 취득가액의 계산에 잘못이 있다하여 취득시 과세시가표준액 종전토지 면적 x 1990.1.1. 개별공시지가 x ──󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏 ’90. 8.30. 과세시가표준액 으로 계산하여 취득가액을 10,373,548원을 적용 이 사건 부과처분에 이른 사실을 알 수 있다. 살피건대, 구 소득세법시행령 부칙 3항과 구 소득세법시행규칙 제16조 제1항 제1호 에서 규정한 내용을 종합하여 보면 1990. 9. 1.부터 종전의 과세시가표준액 대신 개별공시지가를 적용하여 과세하게 됨에 따라 개별공시지가 고시일 이전에 취득한 토지의 취득가액은 취득시의 과세시가표준액과 고시당시의 과세시가표준액을 감안하여 환산하여야 하고, 토지구획정리사업지구의 환지예정지지정 전에 취득한 토지의 취득가액은 종전토지면적에 그 당시의 과세시가표준액을 적용하여 계산하도록 되어 있음을 알 수 있는 바, 이 사건 토지의 취득가액 계산은 종전의 토지면적에 1990. 1. 1. 개별공시지가를 취득시 개별공시지가로 환산한 가액으로 하여야 하나 이 사건 토지의 1990. 1. 1. 개별공시지가는 1989. 5.24. 환지예정지 지정을 받은 후의 1㎡를 기준으로 한 가액이므로 우선 환지예정면적 / 종전면적을 곱하여 종전의 면적에 의한 개별공시지가로 환산하여 종전면적에 의한 개별공시지가를 산출하고 이에 의하여 취득시의 과세시가표준액을 적용한 토지가액(종전면적 x 취득당시 과세시가표준액)과 1990. 8.30. 현재의 토지가액(환지예정면적 x 1990.8.30.현재 과세시가표준액)의 비율을 감안하여 환산하여야 하므로 이상을 종합하여 보면 그 산식은 다음과 같다 할 것이다. 취득시 토지가액(종전면적 환지예정면적 × 취득시 과세시가표준액) 종전면적 x‘ 90.1.1.개별공시지가 × 󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏 × 󰠏─────󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏─󰠏󰠏󰠏󰠏 종 전 면 적 ‘90.8.30. 토지가액(환지예정면적 × ‘90.8.30. 과세시가표준액) 청구인은 1990. 1. 1. 현재의 과세시가표준액 단위면적(㎡)당 가격인 토지등급별 가격만을 비교하여 환산할 것이 아니라 취득당시면적(종전면적)과 환지예정면적의 비율도 같이 고려하여 계산하여야 한다고 주장하나 위 시행령 부칙 제3항 규정의 산식을 풀어보면 단위면적(㎡)당 가격만을 환산비율로 사용한 것이 아니라 종전면적과 환지예정면적을 고려한 토지가액을 환산비율로 사용한 것을 알 수 있어 청구인의 주장은 맞지 아니하고 따라서 이건 취득가액을 별지목록과 같이 10,373,548원으로 산출한 처분청의 취득가액 산정방법에는 아무런 잘못이 없다.

그렇다면 처분청이 청구인에 대하여 한 이 사건 부과처분은 정당하다 하겠고, 따라서 이 사건 심사청구는 이유없으므로 감사원법 제46조 제2항 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.