자산양도차익예정신고시 신고한 실지거래가액을 인정할 수 있는지 여부

심사청구를 기각한다.

처분청은 청구인이 1991. 7. 5. ○○시 ㅇㅇ구 ㅇㅇㅇ동 ○○번지 대지 89㎡ 및 건물 49.98㎡(이하 ‘이 사건 부동산’이라 한다)를 양도하고 같은 해 8.22. 양도가액은 82,000,000원으로, 취득가액은 73,000,000원을 실지거래가액이라하여 자산양도차익예정신고를 한데 대하여 1996. 6. 4.부터 같은 해 6.15.까지 신고내용을 조사한 결과 이 사건 부동산에 대하여는 1991. 4.10. 채권최고금액 30,000,000원의 근저당권이 설정되어 있는데도 제출한 매매계약서상에 아무런 언급이 없고 청구인의 부동산 보유기간인 1988. 1.12.부터 1991. 7. 5.까지 사이는 부동산 경기가 급상승한 시기인을 감안할 때 신고내용을 인정하기 어렵다고 하여 자문기관인 ㅇㅇㅇㅇ협의회의 자문을 거쳐 위 신고내용을 부인하고 위 양도소득세를 기준시가에 의하여 결정결의하기로 방침을 정하여 1996. 7.16.자로 기준시가에 의하여 그 양도차익을 계산하고서 청구인에게 양도소득세 14,688,210원(가산세 2,444,700원 포함)을 부과고지하는 처분(이하 ‘이 사건 부과처분’이라 한다)을 하였다.

청구인은 처분청이 한 이 사건 부과처분의 취소를 청구하면서, 그 이유로서 청구인은 이 사건 부동산을 거주 이전을 목적으로 대수선비가 포함된 73,000,000원에 매입하였으나 거주하고 있던 같은 동 ○○번지 소재 주택이 매도되지 아니하여 이사를 하지 못하고 있던 중 거주주택과 인접한 같은 동 ○○번지 주택이 매도물건으로 나왔기에 합필후 보다 큰 규모의 주택을 신축하고자 1991. 5.16. 이 주택을 매입하였으나 자금사정으로 부득이 이 사건 부동산에 대하여 근저당권을 설정하고 25,000,000원을 차용하는 한편 같은 해 7. 5. 주변시세보다 다소 저렴한 가격인 82,000,000원에 양도하였던 것이고 근저당설정하고 차용한 25,000,000원은 양도대금에서 제외하고 계약금 8,000,000원, 중도금 34,000,000원, 잔금 15,000,000원 계 57,000,000원을 수령한 후 위 자산양도차익예정신고를 하였던 것인 바, 그 뒤 4년 10월이 지난 1996. 5.27. 세무조사 사전통지서를 발부하고서도 청구인이나 거래상대방에 대한 하등의 조사나 양도소득세 결정 전 통지없이 취득금액과 양도금액을 모두 밝혀 신고한 내용을 부인하고 기준시가로 양도차익을 계산하고서 한 이 사건 부과처분은 위법 내지 부당한 것으로서 취소되어야 할 것이라고 주장한다.

이 사건 심사청구의 다툼은 청구인이 자산양도차익예정신고시 제시한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되는 경우로 인정할 수 있는지의 여부에 있다. 먼저 관계 법령을 살펴본다. 구 소득세법(1993.12.31. 법률 제4661호로 개정되기 전의 것) 제23조 제4항 제1호 및 제45조 제1항 제1호 가목의 각 규정에 의하면 토지의 양도 및 취득에 있어 양도차익의 계산은 대통령령이 정하는 바에 따라 실지거래가액이 확인되는 경우를 제외하고는 원칙으로 기준시가에 의하도록 되어 있고, 소득세법시행령 부칙(1995.12.30. 대통령령 제14860호) 제8조 제2항에 의하여 1996. 1. 1. 이후 양도소득금액을 결정하는 것부터 적용하도록 되어 있는 같은법시행령 제166조 제4항 제3호는 양도자가 양도소득세과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우에는 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산하도록 규정하고 있으나, 같은조 제5항 제2호 및 제6항의 각 규정에 의하면 위 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우에는 부동산 감정ㆍ평가에 관한 학식과 경험이 풍부한 자에게 자문하여 신고한 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있도록 되어 있다. 다음으로 이건 과세경위를 보면 청구인은 1991. 8.22. 관할 세무서장인 처분청에 이건 부동산 양도에 대한 자산양도차익예정신고를 하면서 이 사건 부동산을 1988. 1.12. 청구외 ㅇㅇㅇ으로부터 73,000,000원에 취득하여 그로부터 3년 5월이 경과한 1991. 7. 9. 청구외 정○○에게 82,000,000원에 양도하고 그 필요경비 등을 공제한 후 양도소득을 △ 193,712원으로 신고하였고 신고시에 실지거래가격을 입증하기 위하여 거래당사자로부터 부동산거래확인서(인감증명서 첨부)를 첨부 제출하였는바 이에 대하여 처분청의 조사과정에서 이 사건 부동산에 1991. 4.10. 채권최고액 3,000만원의 근저당권이 설정되어 있었으나 양도시 매매계약서상에는 이러한 언급이 없는 점으로 미루어 보아 진실한 계약서라고 인정할 수 없다는 것이고 또한 이 사건 부동산의 청구인 소유기간은 부동산 경기가 급상승한 시기임을 감안할 때 취득금액 73,000,000원(당시 기준시가 38,728,885원), 양도금액 82,000,000원(당시기준시가 85,156,447원)도 사회통념상 인정하기 어려우므로 ○○협의회의 자문을 거쳐 이 사건 부과처분에 이른 사실이 관계 기록에 의하여 인정된다. 또한 청구인이 1996. 7.23.자로 확인한 내용에 의하면 청구인이 이 사건 부동산을 1987. 3. 1.부터 1987. 5.20.까지 80일 동안 대수리하여 그 공사비는 21,100,000원 가량이며 그 결과 취득가액이 다소 높아졌다고 주장하고 있다. 살피건대 기준시가는 일반적으로 부동산 거래가액 보다 낮게 책정되는 것이 일반적인데 청구인의 경우를 보면 취득시에는 기준시가보다 88.5% 상당(기준시가 38,728,885원을 73,000,000원에 취득) 높은 가격으로 취득한 반면 양도시에는 기준시가보다 3.7% 상당(기준시가 85,156,447원을 82,000,000원) 낮은 가격으로 양도하였음을 알 수 있는바 청구인의 경우 부동산의 소유기간(1988. 1.12. ~ 1991. 7. 9.)이 부동산 가격이 급상승한 시기이므로 비록 거래당사자의 확인이 있다하더라고 기준시가보다 현저하게 높은 가격으로 취득하여 낮은 가격으로 양도하였다고 신고한 것은 사회통념상 진실한 거래가액이라고 인정되지 않을 뿐 아니라 취득금액이 고가인 이유로 청구인이 스스로 수급자가 되어 대수선 한 것이라고 하나 이에대한 객관적인 증빙서류도 제출하지 못하고 있으며 나아가 1991. 4.10. 이 사건 부동산에 근저당을 설정하고서도 양도시 매매계약서상에 이러한 중요사항의 명시가 전혀 없음을 알 수 있다. 사정이 이러하다면 처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우로 보고서 ○○협의회의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외하고 기준시가로 양도차익을 계산하여 이 사건 부과처분을 한 것은 정당한 조치라고 할 것이므로 청구인의 위 주장은 받아들일 수 없다.

그렇다면 처분청이 청구인에 대하여 한 이 사건 부과처분은 정당하다 할 것이고, 이 사건 심사청구는 이유없으므로 감사원법 제46조 제2항 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.