부동산 양도차익 예정신고내용을 인정할 수 있는지 여부

심사청구를 기각한다.

처분청은 청구인이 1990.11.12. ㅇㅇ도 ㅇㅇㅇ시 ㅇㅇㅇ동 ○○번지 임야 530㎡(이하 ‘이 사건 임야’라 한다), 같은동 ○○번지 하천 1,352㎡(이하 ‘이 사건 하천’이라 한다)를 양도하고 실지거래가액으로 신고한다면서 자산양도차익예정신고를 한 데 대하여 취득당시의 실지거래가액이 확인되지 아니한다는 이유로 1995.12. 1.자로 기준시가에 의하여 양도소득세 9,697,450원을 부과고지하는 처분(이하 ‘이 사건 부과처분’이라 한다)을 하였다.

청구인은 이 사건 부과처분을 취소하게 하여 달라고 청구하면서, 그 이유로서, 청구인이 양도한 2필지의 토지 중 이 사건 임야(약 160평)는 실제 평당 80,000원에 취득하여 평당 84,855원에 양도하였으므로 양도차익계산시 이 가액을 적용하여야 하고 설령 기준시가에 의하여 과세한다 하더라도 취득가액은 평당 214,947원, 양도가액은 평당 267,630원으로 적용하여 양도차익을 계산하여야 하며, 이 사건 임야 및 이 사건 하천 취득시 납부한 취득세액과 기납부 양도소득세액을 차감하여야 한다고 주장한다.

이 사건 심사청구의 다툼은 첫째, 청구인이 양도한 2필지의 토지에 대한 양도차익을 실지거래가액에 의하여 계산할 수 있는지의 여부와 둘째, 청구인이 양도한 2필지의 토지 중 이 사건 임야에 대한 양도차익을 기준시가에 의하여 계산할 경우 그 취득가액 및 양도가액을 얼마로 적용하는 것이 정당한지의 여부와 셋째, 청구인이 이 사건 임야 및 하천취득시 부담한 취득세와 기납부 양도소득세를 필요경비로 공제하여야 하는지의 여부에 있다.

• 가. 첫째다툼에 대하여 살펴본다. 구 소득세법(1990.12.31. 법률 제4281호로 개정되기 전의 것) 제23조 제4항, 제45조 제1항 제1호 및 구 소득세법시행령(1990.12.31. 대통령령 제13194호로 개정되기 전의 것) 제170조 제4항 제3호의 규정에 의하면 양도가액 및 취득가액은 그 자산의 양도 및 취득당시의 기준시가에 의하되 양도자가 자산양도차익예정신고 또는 과세표준확정신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에는 그 자산의 실지거래가액에 의하도록 되어 있고 소득세법시행령 제166조 제4항 제3호 에 양도자가 양도소득세과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지관할 세무서장에게 신고한 경우에는 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산할 수 있도록 규정하고 있는바, 청구인이 제출한 자산양도차익예정신고서상의 양도가액 48,367,400원은 그 증빙서류인 양도당시의 부동산매매계약서상의 매매가액과 일치하는 것으로 보아 확인된다고 할 수 있으나, 취득가액 43,500,000원에 대하여는 그 증빙서류 중 이 사건 임야에 대한 취득당시의 부동산매매계약서만을 보더라도 매도인이 이○○으로 되어 있어 그 등기부등본에 의하여 알 수 있는 전 소유자(김○○, 김○○, 이○○, 김○○ 공유)와 다르므로 결국 이 사건은 제출된 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에 해당하지 아니하여 그 양도차익을 실지거래가액에 의하여 계산할 수 없는 경우라고 하겠다.
• 나. 둘째다툼에 대하여 살펴본다. 이 사건 임야에 대한 양도차익은 첫째다툼에서 살펴본 바와 같이 실지거래가액에 의하여 계산할 수 없는 경우이므로 기준시가에 의하여 계산하여야 하는바, 청구인은 이 사건 임야를 1988. 9.30. 취득하여 1990.11.12. 양도하였음이 그 등기부등본에 의하여 인정되는 한편 구 소득세법(1994.12.22. 법률 제4803호로 전문 개정되기 전의 것) 제60조, 구 소득세법시행령(1994.12.31. 대통령령 제14467호로 전문 개정되기 전의 것) 제115조 제1항 제1호 가목 및 소득세법시행령 부칙(1990. 5. 1. 대통령령 제12994호) 제3항의 규정에 의하면 토지에 대한 기준시가는 개별공시지가로 하되 1990. 9. 1. 이전에 취득한 토지의 취득당시의 기준시가는 1990. 1. 1.을 기준으로 한 개별공시지가 × 취득당시의 과세시가표준액 / 1990. 1. 1.을 기준으로 한 개별공시지가 고시일 현재의 과세시가표준액에 의하도록 되어 있으며, 이 사건 임야의 경우 1990.11.12. 양도당시의 개별공시지가는 ㎡당 81,100원, 1988. 9.30. 취득당시의 과세시가표준액은 ㎡당 597원, 1990.11.12. 양도당시의 과세시가표준액은 ㎡당 1,350원이므로 이와같은 금액들을 적용하여 위 법령 소정의 방식으로 계산하면 이 사건 임야에 대한 취득가액은 19,008,037원(42,983,000원 × 597원 / 1,350원), 양도가액은 42,983,000원(81,100원 × 530㎡)이 되는 것이 계산상 분명한데 처분청에서 적용한 가액은 이 가액과 일치하므로 정당하다.
• 다. 셋째다툼에 대하여 살펴본다. 구 소득세법(1994.12.22. 법률 제4803호로 개정되기 전의 것) 제45조 제1항에서 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 취득가액외에 설비비와 개량비, 대통령령이 정하는 자본적 지출액, 대통령령이 정하는 양도비를 포함한다고 규정하고 있고 구 소득세법시행령(1991.12.31. 대통령령 제13540호로 개정되기 전의 것) 제94조 제5항에서 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하는 경우에는 취득당시의 기준시가에 취득당시의 지방세법상의 과세시가표준액의 7/100을 가산한 금액으로 한다고 규정하고 있는 바, 청구인은 이 사건 임야 및 이 사건 하천을 취득하여 양도하고 1990.12.29. 양도소득세 363,270원을 납부하였음을 입증하는 양도소득세 납부영수증만을 제시하고 있을 뿐 그밖의 위에서 본 공제할 필요경비를 인정할 만한 증빙서류를 제출하지 아니하고 있으며 처분청에서는 이 사건 양도차익 계산시 필요경비로 취득당시의 기준시가외에 취득당시의 지방세법상의 과세시가표준액 1,204,674원의 7/100인 84,326원을 이미 차감하였고 양도소득세 기납부세액 363,270원을 고지세액에서 이미 차감하였으므로 처분청의 이 조치는 정당하고 이 부분 청구인의 주장도 받아들일 수 없는 것이라고 하겠다.

그렇다면 청구인이 이 사건 임야 및 이 사건 하천을 양도한 데 대하여 기준시가에 의하여 양도소득세를 부과고지한 이 사건 부과처분은 정당하고, 이 사건 심사청구는 이유없다고 인정되므로 감사원법 제46조 제2항 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.