양도주택의 과세시가표준액이 양도소득세가 과세되는 2,000만원 이상의 고급주택에 해당하는지의 여부

심사청구를 기각한다.

처분청은 청구인이 1994.12.20. ○○시 ㅇ구 ㅇㅇ동 ○○번지 소재 대지 592㎡ 및 같은 동 ○○번지 소재 대지 66㎡와 그 지상건물 2동 243.39㎡(이하 ‘이 사건 부동산’이라 한다)를 양도한 데 대하여, 이 사건 부동산은 구 소득세법(1994.12.22. 법률 제4803호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제5조 제6호(자)목과 구 같은법시행령(1994.12.31. 대통령령 14447호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제15조 제5항에 규정한 “단독주택으로서 그 주택에 대한 지방세법상의 과세시가표준액이 2천만원 이상으로 주택에 부수되는 토지의 연면적이 495㎡이상이고, 그 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도가액의 합계액이 5억원이상”인 ‘고급주택’이라고 보아 이 사건 부동산의 양도가액 842,930,972원 중 5억원을 초과하는 부분에 대하여는 양도소득세가 비과세되는 1세대 1주택의 적용을 배제하고서 1995.12.16.자로 양도소득세 104,451,990원(가산세 17,408,666원 포함)을 부과고지하는 처분(이하 ‘이 사건 부과처분’이라 한다)을 하였다.

청구인은 처분청이 한 이 사건 부과처분의 취소를 청구하면서 그 이유로서 청구인은 첫째, 이 사건 부동산 중 주택은 2동의 건물로 구성되어 있는바, 그 중 1동의 건물은 면적이 183.20㎡(지하실 면적 18.31㎡ 포함, 이하 ‘A동 건물’이라 한다)이고 나머지 1동의 건물은 그 면적이 60.19㎡(지하실 면적 6.74㎡ 포함, 이하 ‘B동 건물’이라 한다)로서 지방세법상의 과세시가표준액을 산출함에 있어 가감산특례를 적용할 때에는 각각 별개의 주택으로 보아 A동 건물은 가감산특례적용을 배제하고 B동 건물은 감산율 17/100을 적용하여야 함에도 처분청은 A동 건물 및 B동 건물을 모두 하나의 주택으로 보아 가산율 18/100을 적용하였고, 둘째, A동 건물 중 1961. 6.30. 신축한 162.61㎡(지하실 면적 18.31㎡ 포함)는 지붕형태가 ‘토기와’이었으며 1977.11.10. 증축한 부분인 20.59㎡만이 지붕형태가 ‘슬래브’이고 기초공사를 하지 않은 건물인데도 처분청은 A동 건물 183.20㎡ 모두를 1961. 6.30. 신축한 ‘슬래브’의 지붕형태로 보았으므로 위 처분청의 잘못을 정정하면 이 사건 부동산의 주택에 대한 지방세법상의 과세시가표준액은 16,009,406원이 되므로 이 사건 부동산의 양도를 양도소득세가 비과세되는 1세대 1주택의 양도로 보아 이 사건 부과처분을 취소하여야 한다고 주장한다.

이 사건 심사청구의 다툼은 이 사건 부동산을 주택에 대한 지방세법상의 과세시가표준액이 2천만원 이상인 고급주택으로 볼 수 있는지의 여부에 있다. 살피건대, 구 소득세법 제5조 제6호 (자)목에서 대통령령이 정하는 고급주택을 제외한 1세대 1주택과 이에 부수되는 토지로서 건물에 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득을 비과세소득으로 규정하면서, 구 같은법시행령 제15조 제5항에서 주택에 대한 지방세법상의 과세시가표준액이 2천만원 이상인 단독주택으로서, 주택에 부수되는 토지의 연면적이 495㎡이고, 그 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도가액의 합계액이 5억원 이상인 것을 ‘대통령령이 정하는 고급주택’의 하나로 열거하고 있다. 이 사건 부동산은 위 ‘고급주택’의 기준 중 주택에 부수되는 토지의 연면적이 495㎡ 이상인 658㎡이고, 양도가액이 5억원이상(처분청은 842,930,972원으로 인정하였음)임에는 다툼이 없으므로, 이 사건 부동산의 주택에 대한 지방세법상의 과세시가표준액이 2천만원 이상이면 양도소득세가 부과되는 ‘고급주택’에 해당됨을 알 수 있으므로 이에 해당되는지를 살펴본다. 지방세법시행령 제80조 제1항 제2호 및 같은법시행규칙 제40조의5 제1호의 규정에 의하여 ㅇㅇ시장이 1994. 1. 1. 정한 부동산과세 시가표준액표에 의하면 건물의 과세시가표준액은 신축건물의 기준가액에 구조별․지붕별․용도별․지역별의 4가지 적용지수와 경과연수별잔존가치율, 면적, 가감산특례를 곱하여 산출하도록 되어 있고, 이 사건 부동산의 주택에 대한 지방세법상의 과세시가표준액을 산출함에 있어 처분청과 청구인의 다툼이 된 부분은 가감산특례적용부분과 지붕별 지수적용부분 및 증축건물이 기초공사를 하였는지 여부를 가리는 것이므로 먼저 가감산특례적용부분을 본다. 위 부동산과세시가표준액표에는 주택의 과세시가표준액을 주택의 연건평의 크기 등에 따라 가감산율을 적용하도록 규정하고 있는바, 청구인은 이 사건 부동산의 주택이 2개동의 건물로 구성되어 있으므로 각각 별개의 주택으로 보아야 하고 따라서 A동 건물은 지하실 면적을 제외하면 그 면적이 144.30㎡이므로 가감산특례의 적용을 배제하여야 하고, B동 건물은 지하실 면적을 제외하면 그 면적이 53.45㎡이므로 연건평 66㎡ 이하인 단독주택에 적용하는 감산율 17/100을 적용하여야 한다고 주장하나, 이 사건 2개동의 건물은 같은 울타리안에 있는 1세대가 거주하는 하나의 단독주택으로서 이는 이 사건 부동산이 양도소득세가 비과세되는 1세대 1주택에 해당된다는 청구인의 주장에서도 입증된다 할 것이므로, 가감산율을 적용함에 있어서도 2개동의 건물을 합한 면적을 하나의 주택 연면적으로 보아 가감산특례가 적용되는 지의 여부를 가려야 할 것이다. 따라서 처분청이 A동 건물과 B동 건물을 합한 면적 218.34㎡(지하실 면적 25.05㎡ 제외)를 이 사건 주택의 연면적으로 보아 A동 건물과 B동 건물 모두를 연건평 165㎡이상 231㎡ 이하의 단독주택으로 인정하고 가산율 18/100을 적용하였음은 잘못이 없다 할 것이다. 다음으로 지붕종류별의 지수적용 부분 및 증축건물이 기초공사를 하였는지 여부를 보면 위 부동산과세시가표준액표에는 지붕이 슬래브일때는 지수 100을, 토기와, 시멘트 기와 또는 유리일때는 지수 93을 적용하도록 되어 있는바, 지방자치단체에서 보관하는 가옥대장 및 1983. 2. 4. 폐기된 구 가옥대장에 의하면 A동 건물은 1961. 6.30. 지상에 144.30㎡, 지하실 18.31㎡의 기와지붕의 건물이 신축된 것을 1961.11.25. 청구인이 취득하였다가 1977.11.10. 지상 164.89㎡, 지하실 18.31㎡의 슬래브 지붕의 건물로 청구인이 증축하여 가옥대장에 등재되었는바 청구인은 1977.11.10. 증축시 지상면적 차이분 20.59㎡ 만 슬래브 지붕이고 증축부분은 기초가 없는 건물이라며 당시 기와지붕이라는 증거로 촬영일자를 알수 없는 A동 건물의 전경이 보이는 사진을 제시(청구일 현재 건물은 멸실됨)하고 있는바 청구인 스스로 증축하여 공부에 ‘슬래브’ 지붕으로 등재한바 있어 이에 따라 공부에 의하여 ‘슬래브 지붕’으로 가액을 계산한 처분청의 처분은 아무런 잘못이 없을 뿐 아니라 청구인 주장대로 기와지붕의 건물에 일부 면적을 증축하였다 하더라도 증축된 면적만큼 슬래브 지붕으로 하였다는 거증도 없고 나아가 청구인 주장대로 인정한다 하더라도 증축된 건물은 슬래브 건물인데도 아무런 증거없이 기초가 없다고 주장하나 청구인이 심사청구시 제출한 주택현황사진에 의하여도 기초가 있는 건물로 보여지고 이에 따른 다른 반증은 없다. 따라서 건축물관리대장 등 공부에 의하여 건물과세시가 표준액을 계산한 처분청의 잘못은 없으며 나아가 청구인이 증거없이 증축된 지상면적과 같다는 슬래브 지붕면적을 주장하는 대로 계산하더라도 1961. 6.30. 신축한 A동 건물 지상부분 144.30㎡와 지하실부분 18.31㎡의 지붕지수를 기와의 지붕지수인 93을 적용하고, 지상증축부분 20.59㎡에 대하여는 슬래브지붕지수 100을 적용하고 기초가 있는 건물로 보아 15년 내지 19년의 경과연수별 잔존가치율 76을 적용하면 이 사건 부동산 중 주택에 대한 지방세법상 과세시가표준액은 별지목록과 같이 20,287,009원이 되어 2천만원을 초과함을 알 수 있으므로 어느모로 보나 청구주장은 이유 없다.

그렇다면 처분청이 이 사건 부동산을 고급주택으로 보고서 청구인에 대하여 한 이 사건 부과처분은 정당하고, 심사청구는 이유없으므로 감사원법 제46조 제2항 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.