상속재산인 임대부동산의 평가방법

심사청구를 기각한다.

처분청은 청구외 망(亡) ㅇㅇㅇ(1994.10. 4. 사망, 이하 ‘피상속인’이라 한다)의 상속인들인 청구인들이 상속재산인 ㅇㅇ시 ㅇ구 ㅇㅇ동 ○가 ○○번지 대지 105.8㎡ 및 건물 427.31㎡(이하 ‘이 사건 부동산’이라 한다)의 가액을 청구외 ㅇㅇㅇ감정평가법인이 상속개시일로부터 2개월 후인 1994.12.12.을 가격시점으로하여 감정평가한 가액인 1,384,830,600원으로하여 1995. 3. 3. 상속세 138,816,230원을 신고한데 대하여, 이 사건 부동산은 구 상속세법(1994.12.22. 법률 4805호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 상속세법’이라 한다) 제9조 제4항 제4호에 규정한 ‘사실상 임대차계약이 체결된 재산’이므로 구 같은법시행령(1994.12.31. 대통령령 제14636호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 상속세법시행령’이라 한다) 제5조의2 제6호와 구 같은법시행규칙(1996. 3.26. 총리령 제558호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 상속세법시행규칙’이라 한다) 제5조 제1항에 의하여 계산한 가액(이 사건 부동산의 1년간 임대료를 100분의 10으로 나눈 금액과 임대보증금의 합계액, 이하 ‘임대보증금상당액’이라 한다)인 2,683,000,000원을 이 사건 부동산의 평가액이라고 보고 1996. 7.16.자로 청구인들에게 별지목록 상속세 755,483,379원(가산세 102,435,689원 포함, 자진납부세액 35,316,230원 제외)를 부과고지하는 처분(이하 ‘이 사건 부과처분’이라 한다)을 하였다.

청구인들은 처분청이 한 이 사건 부과처분의 취소를 청구하면서, 그 이유로서 상속재산의 가액은 상속개시당시의 시가에 의하되, 시가를 산정하기 어려운 때에 한하여 보충적인 평가방법인 임대보증금상당액 등으로 평가하는 것으로서, 청구인은 이 사건 부동산에 대하여 시가로 볼 수 있는 감정평가법인의 감정평가액인 1,384,830,600원으로 상속세를 신고하였는데도 처분청이 이를 부인하고 보충적인 평가방법인 이 사건 부동산의 임대보증금상당액인 2,683,000,000원으로 평가하여 한 이 사건 부과처분은 부당하고, 설령 이 사건 부동산의 가액을 임대보증금상당액으로 평가하는 것이 정당하다 할지라도 임대료를 연 10%의 정기예금이자율로 환산하도록 규정한 구 상속세법시행규칙 제5조 제1항은 실제 시중에서 임대보증금을 임대료로 대체할 때 연 24%(월 2%)의 이자율을 적용하는 것과는 그 평가액이 2배이상 차이가 나는 것으로 실제 시가와는 상관없이 상속재산이 과다평가되어, 시가에 의하여 상속재산을 평가하여 그 과세표준으로 삼는 상속세법의 관계규정에 위배되는 규정이므로 이에 의하여 과세한 이 사건 부과처분은 취소되어야 한다고 주장한다.

이 사건 심사청구의 다툼은 이 사건 부동산의 가액을 이 사건 부동산의 임대보증금상당액으로 인정할 수 있는지의 여부와 임대보증금상당액으로 인정할 때 임대료를 연 10%의 정기예금이자율로 환산하도록 규정한 구 상속세법시행규칙 제5조 제1항이 모법인 상속세법의 관계규정에 위배되는 규정으로 볼 수 있는지의 여부에 있다. 살피건대, 상속세법 제9조 제1항에서 상속재산의 가액은 상속개시당시의 현황에 의하도록 규정하면서 구 상속세법시행령 제5조 제1항에서 ‘상속개시당시의 현황에 의한 가액’은 그 당시의 시가에 의하도록 규정하고 있으나, 구 상속세법 제9조 제4항 제4호에서 사실상 임대차계약이 체결된 상속재산은 대통령령이 정하는 바에 따라서 평가한 가액과 제1항의 규정에 의하여 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 하도록 규정하면서, 구 상속세법시행령 제5조의2 제6호 및 구 상속세법시행규칙 제5조 제1항에서 사실상 임대차계약이 체결된 재산의 가액은 1년간의 임대료를 100분의 10(1년 만기 정기예금의 이자율을 감안하여 총리령이 정하는 율)으로 나눈 금액과 임대보증금의 합계액을 말한다고 규정하고 있는바, 위 규정의 취지는 상속세법상의 재산의 평가란 상속재산이 갖고 있는 가치를 화폐액으로 표시하는 과정이라 할 수 있는데 이는 소득세나 법인세를 과세하는 경우와는 달리 현실적으로 금전화되지 않았고 처분되지도 아니한 것을 평가하게 되는 것이므로, 객관적으로 시가를 산정하기가 어렵고, 사실상 임대차계약이 체결된 부동산은 통상 그 임대보증금상당액이 그 부동산의 시가의 범위안에서 결정되는 것이 일반적이므로 임대보증금상당액이 시가로 산정한 가액보다 큰 경우에는 그 임대보증금상당액을 그 부동산의 가액으로 인정하도록 한 것이라 할 것이다. 그렇다면 이 사건 부동산은 청구외 ㅇㅇㅇ(ㅇㅇㅇ미용실)외 3인에게 임대되어 있었고 그 임대보증금상당액이 2,683,000,000원이라는 점과 위 임대보증금상당액이 청구인들이 이 사건 부동산의 시가로 신고한 1,384,830,600원보다 크다는 점에 다툼이 없는 이상 처분청이 이 사건 부동산의 가액을 위 임대보증금상당액으로 인정하여 한 이 사건 부과처분은 잘못이 없다 할 것이고, 임대료에 대하여 연 10%의 정기예금이자율로 환산하도록 규정한 구 상속세법시행규칙 제5조 제1항은 위 법률관계에서 살펴본 바와 같이 구 상속세법 제9조 제4항 및 구 상속세법시행령 제5조의2 제6호의 위임에 의하여 규정한 것이므로 모법인 상속세법의 관계규정에 위배되는 규정이라고는 볼 수 없다.

그렇다면 처분청이 청구인에 대하여 한 이 사건 부과처분은 정당하다 할 것이고 이 사건 심사청구는 이유없으므로 감사원법 제46조 제2항 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.