소유토지를 형질변경하여 분할 양도한 경우 부동산매매업에 해당하는지 여부

심사청구를 기각한다.

처분청은 청구인이 청구 외 ㅇㅇㅇ 외 1인과 함께 1963. 1. 18.부터 1991. 4. 16.까지 사이에 별지 1의 각 해당란 기재내용과 같이 5필지의 토지 계 6,999㎡(이하 ‘이 사건 토지①’라 한다)를 각각 취득하여 택지 및 도로로 개발한 후 이를 33필지로 분할하여 그 중 19필지의 토지 계 3,220㎡를 1991. 6. 26.부터 같은 해 9. 2.까지 사이에 별지2의 기재내용과 같이 청구 외 ㅇㅇㅇ 외 9인에게 양도하고 양도소득세를 자진 신고납부한 데 대하여 청구인의 이러한 행위가 부동산 매매업에 해당하는 것으로 보고서 매매가액에 표준소득률을 곱하여 매매차익을 계산하고 그 매매차익에 종합소득세율을 적용하여 세액을 산출한 다음 동 세액에서 자진 납부세액을 공제하여 차감고지세액을 산출하고 1995. 12. 2.자로 청구인에 대하여 종합소득세 463,439,400원을 부과고지하는 처분(이하 ‘이 사건 부과처분’이라고 한다)을 하였다.

청구인은 처분청이 한 이 사건 부과처분의 취소를 청구하면서 그 이유로서 청구인은

• 가. 1963. 1. 18. 및 1966. 12. 19.까지 사이에 별지1의 일련번호 1부터 3까지의 토지 계 6,805㎡를 각각 취득하여 농지로 이용하다가(○○번지 5,035㎡ 중 5,035분의 660지분을 1990. 4. 26. 청구 외 ㅇㅇㅇ 외 1인에게 증여하였음)
• 나. 1990년 6월경 매수인인 청구 외 ㅇㅇㅇㅇ(주)(이하 ‘ㅇㅇㅇㅇ’이라 한다)로부터 자기부담으로 토지형질변경을 추진하되 토지형질변경이 되면 별지2의 일련번호 1부터 7까지의 토지 계 3,840㎡(이하 ‘이 사건 토지②’라 한다)를 3,200,000,000원에 매수하겠다는 제의를 받고 이를 승낙하였던바,
• 다. ㅇㅇㅇㅇ이 청구인 명의로 토지형질변경허가신청을 하여 1990. 12. 15. ㅇㅇ구청장으로부터 이 사건 토지① 및 청구 외 1필지의 토지 계 7,164㎡에 대하여 청구인 명의로 토지형질변경행위허가를 받아주자,
• 라. 청구인은 당초 약정내용대로 ㅇㅇㅇㅇ에 이 사건 토지②를 3,200,000,000원에 매도하려 하였으나 ㅇㅇㅇㅇ이 자금이 부족하여 대표이사 ㅇㅇㅇ이 모집한 ㅇㅇㅇ 외 8인에게 이를 양도해 줄 것을 요구하자 이 사건 토지② 중 2,663㎡를 3,202,080,000원(ㅇㅇㅇ 외 1인 지분포함)에 이들에게 양도하기로 1990. 12. 15. 매매계약을 체결하였고,
• 마. ㅇㅇㅇㅇ이 이를 택지로 개발하고 1991. 6. 14. 이를 20필지로 분할하여 주자 이 중 18필지에 대하여는 같은 해 6.26. 이들에게 소유권이전등기를 경료하여 주었고 나머지 2필지 1,177㎡에 대하여는 ㅇㅇㅇㅇ의 요구대로 1991. 9. 2. 및 1994. 4. 22. 각각 ㅇㅇㅇㅇ 및 (주) ㅇㅇㅇㅇ건설(ㅇㅇㅇㅇ이 (주) ㅇㅇㅇㅇㅇㅇ로부터 양도대금을 수령함)에 소유권 이전등기를 경료하여 주었을 뿐이고,
• 바. 매수인들 간의 토지배분이나 대금배분관계, 토지형질변경 추진 등에 관한 상호관계에 대하여는 전혀 알지 못하고 다만 이 사건 토지②를 매매대금 3,202,080,000원을 받고 매수인들에게 양도한 것임에도 처분청에서 청구인이 부동산 매매업을 영위한 것으로 보아 이 사건 부과처분을 한 것은 위법하다고 주장한다.

이 사건 심사청구의 다툼은 이 사건 토지② 중 3,220㎡의 매매로 인하여 발생한 소득을 부동산 매매업에 의한 사업소득으로 보아 종합소득세를 추징하는 것이 적법한지의 여부에 있다. 살피건대, 구 소득세법(1994. 12. 22. 법률 제4803호로 개정되기 전의 것) 제23조 제1항 제1호에서 토지 또는 건물의 양도로 인하여 발생하는 소득은 양도소득에 해당하는 것으로 규정하고 있고 구 소득세법 제20조 제1항 제8호 및 구 소득세법시행령(1994. 12. 21. 대통령령 제14467호로 개정되기 전의 것) 제36조 제3호에서 부동산 매매업은 사업소득에 해당하는 것으로 규정하고 있으며 부동산 매매업자의 사업소득에 대한 세액은 구 소득세법 제82조 제1항, 구 소득세법시행령 제134조 및 구 소득세법시행규칙(1995. 5. 3. 총리령 제505호로 개정되기 전의 것) 제67조 제1호에서 종합소득산출세액과 양도소득산출세액 중 많은 금액으로 과세하도록 규정하고 있는바, 부동산의 매매로 인하여 발생한 소득을 양도소득으로 볼 것인지 부동산 매매업에 의한 사업소득으로 볼 것인지의 여부는 그 매매행위의 규모, 횟수, 태양 등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있다고 볼 것인지 등의 사정을 고려하여 사회통념에 비추어 가려져야 할 것이다. 청구인이 부동산 매매업을 영위하였는지 여부를 살펴보면, 청구인은 청구 외 ㅇㅇㅇ 외 1인과 함께 3,202,080,000원을 받기로 하고 이 사건 토지②를 매수인들에게 일괄매각한 데 불과하고 ㅇㅇㅇㅇ이 청구인 명의로 토지형질변경 및 지적분할을 하였고, 이에 따른 제비용(ㅇㅇ동 ○○번지 답 20㎡, ㅇㅇ동 ○○번지 구거 174㎡ 매수비용포함)도 부담하였으므로 청구인이 부동산 매매업을 영위한 것이 아니라고 주장하나 첫째, 형질변경을 위하여 ㅇㅇㅇㅇ이 부담한 비용은 형질변경을 위한 비용의 일부에 불과하고 청구인과 청구 외 ㅇㅇㅇ 외 2인이 소유토지 1,458㎡를 ㅇㅇ구청에 형질변경허가조건에 따라 기부채납하였으며, 둘째, 형질변경을 받은 토지는 청구 외 ㅇㅇㅇ 외 10인에게 양도한 이 사건 토지② 이외에도 청구인과 청구 외 ㅇㅇㅇ 외 1인이 보유한 ㅇㅇ동 ○○번지 외 1필지 계 1,866㎡도 포함되어 있을 뿐 아니라 양도한 토지도 형질변경허가를 받은 후 양도하였으므로 형질변경 전에 양도할 경우보다 고가로 양도할 수 있어 청구인이 형질변경으로 인한 이익을 보았고, 셋째, 이 사건 토지② 중 2,663㎡의 매매계약서 제2조 제1항에 형질변경 준공 후 토지로 등기를 필하여 주는 것을 매도인의 책임으로 규정하고 있는 것을 보더라도 이 사건 토지①의 형질변경은 청구인이 주체가 되어 한 것임을 알 수 있어 청구인의 이 사건 토지② 중 3,220㎡의 양도행위는 단순한 자산의 양도가 아닌 부동산 매매업에 해당한다 할 것이고 따라서 이에 대한 청구인의 주장은 받아들일 수 없다 할 것이다.

그렇다면 처분청이 청구인의 이 사건 토지의 양도행위가 부동산 매매업에 해당한다고 보아 청구인에 대하여 한 이 사건 부과처분은 정당하고 이 사건 심사청구는 이유 없으므로 감사원법 제46조 제2항 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.