다가구주택 양도시 비과세대상 여부 판단

처분청은 1995. 12. 16.자로 청구인에 대하여 한 양도소득세 5,920,550원의 부과처분에 관하여 1세대 1주택 해당 건물면적 21.06㎡와 그 부속토지 부분을 다시 제외하고 그 과세표준과 세액을 경정하여야 한다. 나머지 청구를 기각한다.

처분청은 청구인이 1990. 5. 21. ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ㅇㅇ동 ㅇㅇ번지 대지 109㎡와 단독주택 69.89㎡를 1세대 1주택으로서 취득하여 보유하다가 위 주택을 철거하고 위 지상에 여러 가구가 한 건물에서 각 독립하여 거주할 수 있도록 물리적으로 구획되어 있는 이른바 다가구용 단독주택 191.77㎡(지하실 56.83㎡, 1층 56.83㎡, 2층 57.05㎡ 및 3층 옥탑 21.06㎡로서 각 국민주택 규모 이하의 3가구용인 데 이하 “이 사건 다가구 주택”이라 한다)를 같은 해 12. 21. 신축하여 보유하다가 1994. 4. 12. 이를 모두 청구 외 ㅇㅇㅇ에게 양도하고 그 양도소득세를 신고 납부하지 아니한 데 대하여 그 중 청구인이 3년 이상 거주하였다고 본 2층 57.05㎡와 그 부속토지 32.426㎡를 비과세처리하고 나머지 2가구와 그 부속토지에 대한 양도소득세 5,920,550원(가산세 986,758원 포함)을 구 소득세법(1994. 12. 22. 법률 제4803호로 개정되기 전의 것) 제99조의 규정에 의하여 1995. 12. 16.자로 부과고지하는 처분(이하 “이 사건 부과처분”이라고 한다)을 하였다.

청구인은 이 사건 부과처분의 취소를 청구하면서 그 이유로서 청구인은 1990. 12. 21. 이 사건 다가구주택을 신축한 후 그 때부터 2층과 3층은 청구인의 가족이 거주하고 1층은 고모인 청구 외 ㅇㅇㅇ(이하 “위 ㅇㅇㅇ”이라 한다)에게 지하실은 처제 청구 외 ㅇㅇㅇ (이하 “위 ㅇㅇㅇ”이라 한다)에게 각각 아무런 조건 없이 무상으로 사용하게 하다가 1994. 4. 12. 이 사건 다가구주택을 일괄 양도하였으므로 3년 이상 거주한 1세대 1주택의 비과세요건에 해당됨에도 처분청이 청구인에 대하여 한 이 사건 부과처분은 위법한 것이고 설령 이 사건 다가구주택 중 위 ㅇㅇㅇ과 ㅇㅇㅇ이 사용한 부분이 양도 당시의 법령에 의하여 1세대 1주택에 해당되지 아니한다 하더라도 현행 소득세법시행령 제155조 제15항 (1995. 12. 30. 대통령령 제14860호로 신설된 것)에서 1세대 1주택의 비과세 규정을 적용함에 있어서 다가구주택을 가구별로 분양하지 아니하고 당해 다가주주택을 하나의 매매단위로 하여 1인에게 양도하는 경우에는 단독주택으로 본다고 규정하고 있는 점에 비추어 이 사건 다가구주택을 하나의 매매단위로 하여 1994. 4. 12. 청구 외 ㅇㅇㅇ 1인에게 양도한 이 사건의 경우에도 1세대 1주택의 비과세 규정이 적용되어야 한다고 주장한다.

이 사건 심사청구의 다툼은 첫째, 이 사건 다가구주택의 양도를 1세대 1주택으로 보아 그 전체에 대하여 양도소득세 비과세 규정을 적용하여야 하는지의 여부, 둘째, 1995. 12. 30. 대통령령 제14860호로 소득세법시행령이 개정되면서 신설된 같은 시행령 제155조 제15항이 정한바, 하나의 매매단위로 하여 1인에게 양도한 경우의 다가구주택에 대한 특례 규정이 청구인의 경우에도 적용할 수 있는 것인지의 여부에 있다. 첫째다툼에 대하여 살펴본다. 먼저 법령의 규정을 보건대 이 사건 다가구주택의 양도 당시 시행되던 구 소득세법(1994. 12. 22. 법률 제4803호로 전면 개정되기 전의 것) 제5조 제6호 “자”목 및 위 같은 법 시행령(1994. 12. 31. 대통령령 제14467호로 전면 개정되기 전의 것) 제15조 제1항에 의하면 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 국내에 1개의 주택(이에 부수되는 토지로서 대통령령이 정하는 면적 이내의 토지포함)을 소유하고 3년 이상 거주하다 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 소득세를 부과하지 아니하게 되어 있고 위 같은 법 시행령 제121조의3은 국민주택 규모 이하의 주택에 대하여 양도소득세 별도세율(100분의 30)을 적용함에 있어서 다가구주택의 경우에는 가구당 전용면적을 기준으로 하여 국민주택규모 이하의 주택에 해당하는지의 여부를 판정한다고 규정하고 있는 점에 비추어 볼 때 각 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 구조를 가지고 있는 이 사건의 경우와 같은 다가구주택의 경우에는 주거용 공동주택으로서 구획된 각각의 부분을 하나의 주택으로 보아 양도소득세의 부과 여부를 판정하여야 한다고 해석함이 상당하다. 다시 이 사건의 사실 관계를 보건대 청구인은 이 사건 다가구주택을 신축한 후 그때부터 그 중 2층과 3층 부분에서 처분할 때까지 3년 이상 생계를 같이하는 가족과 함께 거주하였던 사실 및 위 ㅇㅇㅇ은 이 사건 다가구주택이 위와 같이 신축된 후 약 2년 3월이 지난 1993. 3. 14. 거기에 전입하여 미쳐 1개월도 거주하지 못한 채 같은 해 4. 6. 사망하였고 위 ㅇㅇㅇ도 위 신축일로부터 약 2년 9월이 지난 1993. 9. 29. 거기에 전입하여 7개월 후인 1994. 4. 28. 같은 구 ㅇㅇㅇ동 ㅇㅇ번지으로 퇴거한 것으로 확인되는 데 위 ㅇㅇㅇ과 ㅇㅇㅇ이 청구인과 생계를 같이하는 가족은 아닌 사실을 일건 기록에 의하여 인정할 수 있고 여기에 청구인 스스로 이 사건 다가구 주택의 1층과 지하실에는 자기와 생계를 같이하는 가족이 거주한 바 없음을 자인하고 있는 점을 종합하여 보면 처분청이 위의 각 구획된 3가구 중 청구인이 직접 거주한 부분을 제외한 나머지 2가구에 대하여 이 사건 양도소득세를 부과한 것은 아무런 잘못이 없다고 할 것이다. 다만, 청구인이 직접 거주하면서 사용한 것으로 확인되는 2층 57.05㎡ 및 3층 옥탑부분 21.06㎡ 중 2층 부분만 비과세하고 3층 21.06㎡와 그 부속토지 해당부분을 1세대 1주택으로 인정하지 아니한 처분부분은 잘못된 것이라 하겠다. 둘째다툼에 대하여 살펴본다. 청구인은 이 사건 다가구주택이 비록 3가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획되어 있다고 하나 가구별로 분양하지 아니하고 하나의 매매단위로 하여 1994. 4. 12. 청구 외 ㅇㅇㅇ 1인에게 양도하였으므로 소득세법시행령 제155조 제15항 의 규정에 의하여 1세대 1주택에 해당된다고 주장하나 위 시행령 155조 제15항은 1995. 12. 30. 대통령령 제14860호로 신설되었고 부칙 제8조 제2항의 규정에 의하여 이 시행령 시행일인 1996. 1. 1. 이후 양도소득금액을 결정하는 것부터 적용하도록 되어 있으므로 1995. 12. 16. 양도소득금액이 결정된 이 사건의 경우에는 적용될 여지가 없다고 하겠다.

그렇다면 처분청이 이 사건 다가구주택 중 청구인이 3년 이상 거주한 주택부분 78.11㎡ 중 57.05㎡과 그 부속토지부분만을 1세대 1주택으로 보아서 한 이 사건 부과처분은 일부 잘못이라 할 것이나 나머지 처분은 정당하다 할 것이므로 이 사건 심사청구는 일부 이유 있다고 하여 감사원법 제46조 제2항 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.