증여자의 채무를 부담하기로 하고 부동산을 수증한 경우 증여재산가액에서 채무부담액을 공제할 수 있는지의 여부

처분청은 1994. 4. 16. 청구인에 대하여 한 증여세 3건 872,675,420원(68,544,360원, 508,387,940원 및 295,743,120원)의 부과 처분 중 증여세 508,387,940원의 부과처분에 대하여는 증여가액을 297,000,000원으로 하여 과세표준과 세액을 경정하여야 한다. 나머지 심사청구를 기각한다.

처분청은

• 가. 청구인이 1992. 1. 23. ㅇㅇㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ㅇㅇ동 ○○번지 대지 294.6㎡, 건물 481.94㎡(이하 “ㅇㅇ ㅇㅇ동 부동산”이라 한다)를 793,000,000원에 취득한 데 대하여 이 중 자금출처가 인정되는 은행부채 등 628,729,392원(은행부채 6억 원, 사업소득 8,749,392원, 부동산처분소득 19,980,000원)은 자력 부담으로 인정하고, 나머지 164,270,608원은 청구인의 내연의 남편 청구 외 ㅇㅇㅇ(이하 “ㅇㅇㅇ”이라 한다)으로부터 증여받은 것으로 보아 1994. 4. 16. 증여세 68,544,360원을 납부고지하였고,
• 나. ㅇㅇㅇ가 ㅇㅇㅇ도 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ㅇㅇ동 ○○번지 대지 1,080㎡, 건물 2,313.59㎡(이하 “ㅇㅇ동 부동산”이라 한다)를 1992. 12. 23. 청구 외 ㅇㅇㅇ(이하“ㅇㅇㅇ”라 한다) 소유인 같은 시 ㅇㅇ구 ㅇㅇ동 ○○번지 대지 638.4㎡(이하 “ㅇㅇ동 토지”라 한다)와 교환하면서 ㅇㅇ동 토지의 소유권을 1993. 1. 25. 청구인 명의로 이전등기한 데 대하여 이를 청구인이 증여받은 것으로 보고 교환 당시 평가한 ㅇㅇ동 토지의 가액 750,000,000원을 증여가액으로 하여 같은 날 증여세 508,387,940원을 납부고지 하였으며,
• 다. 위 “나”의 부동산 교환조건에는 ㅇㅇㅇ에게 ㅇㅇ동 소재 부동산의 소유권을 넘겨주면서 동 부동산 내에 있는 음식점(상호: ㅇㅇㅇㅇㅇ)을 ㅇㅇㅇ가 임차사용(전세보증금 약정액 300,000,000원)하는 것으로 되어 있으나 실제는 청구인이 1993. 1. 30. 이곳을 사업장으로 하여 사업자등록을 하고 음식점을 경영하고 있는 데 대하여 청구인이 ㅇㅇㅇ으로부터 동 전세보증금 300,000,000원을 증여받은 것으로 보아 같은 날 증여세 295,743,120원을 납부고지하였다.

청구인은 1994. 4. 16. 처분청이 납부고지한 증여세 68,544,360원 508,387,940원 및 295,743,120원의 부과처분을 각각 취소할 것을 청구한다. 그 이유로서

• 가. 처분청은 1992. 1. 23. 청구인이 ㅇㅇ ㅇㅇ동 부동산을 취득한 데 대하여 그 취득가액 793,000,000원 중 청구인이 전 소유자 ㅇㅇㅇ로부터 인수한 은행 부채 600,000,000원과 청구인의 소득 28,729,392원 계 628,729,392원은 취득자금으로 인정하고 나머지 164,270,608원은 위 ㅇㅇㅇ으로부터 증여받은 것으로 보아 증여세를 과세하였으나 위 취득자금으로 인정되지 아니한 금액은 ㅇㅇ동 부동산의 3층을 청구인의 동생 청구 외 ㅇㅇㅇ에게 임대하고 받은 전세보증금(170,000,000원)으로 충당한 것 임에도 동 전세보증금을 이 건 부동산의 취득자금원으로 인정하지 아니한 것은 부당하고,
• 나. 청구인이 ㅇㅇㅇ으로부터 증여받은 것으로 본 ㅇㅇ동 토지(증여가액 750,000,000원)는 ㅇㅇㅇ와 내연의 부부관계를 청산함과 동시에 동인의 채무를 인수하는 대신 넘겨받은 것으로서, ㅇㅇㅇ가 1991. 9. 28.부터 같은 해 10. 28.까지 사이에 4회에 걸쳐 청구인을 통하여 청구인의 동생 청구 외 ㅇㅇㅇ(이하 “ㅇㅇㅇ”라 한다)로부터 빌린 453,000,000원 중 170,000,000원을 갚고 남은 283,000,000원 및 ㅇㅇㅇ가 1992. 8. 11. 위 ㅇㅇ동 부동산을 담보로 청구 외 ㅇㅇㅇ 등으로부터 빌린 370,000,000원, 계 653,000,000원의 ㅇㅇㅇ 채무를 청구인이 인수하였고, ㅇㅇ동 토지의 평가액 750,000,000원에서 채무인수액을 차감한 97,000,000원은 1993. 1. 10. ㅇㅇ동 토지를 청구 외 ㅇㅇㅇ에게 임대하고 받은 보증금 50,000,000원 및 청구인의 사업소득 47,000,000원을 재원으로 하여 ㅇㅇㅇ에게 지불하고 ㅇㅇ동 토지의 소유권을 넘겨받았음에도 동 토지를 ㅇㅇㅇ으로부터 증여받은 것으로 보아 증여세를 과세한 것은 부당하며,
• 다. 청구인이 사용하고 있는 ㅇㅇㅇ 소유의 ㅇㅇ동 부동산 내 음식점(상호: ㅇㅇㅇㅇㅇ)건물은, 1992. 12. 23. 당초 ㅇㅇㅇ 소유 ㅇㅇ동 부동산과 ㅇㅇㅇ 소유 ㅇㅇ동 토지를 교환하면서 동 교환조건에 따라 ㅇㅇㅇ 소유가 된 ㅇㅇ동 부동산 내의 음식점 전세보증금을 300,000,000원으로 계산하여 ㅇㅇㅇ가 임차 사용하기로 하였다가 그 후 ㅇㅇㅇ의 요구에 따라 위 전세보증금을 100,000,000원으로 줄이는 대신 월세 3,000,000원을 지불하는 것으로 변경한 후 동 전세보증금(100,000,000원)은 동 부동산의 지하를 재임대하고 받은 임대보증금 50,000,000원과 청구인의 사업소득 50,000,000원을 재원으로 하여 ㅇㅇㅇ에게 주었으므로 청구인은 증여받은 사실이 없음에도 ㅇㅇ동 부동산의 전세보증금 300,000,000원을 청구인이 ㅇㅇㅇ으로부터 증여받은 것으로 보아 증여세를 과세한 것은 부당하다고 주장한다.

이 건 심사청구의 다툼은, 첫째, 청구인이 ㅇㅇ ㅇㅇ동 부동산의 취득대금을 모두 자력으로 지불하였다고 볼 수 있는지 여부 둘째, 청구인이 ㅇㅇㅇ 소유의 ㅇㅇ동 토지를 취득하는 조건으로 내연의 남편인 ㅇㅇㅇ의 부채를 인수하였다고 볼 수 있는지 여부 셋째, 음식점 ㅇㅇㅇㅇㅇ의 전세보증금이 얼마인지 여부 및 청구인이 ㅇㅇㅇ 으로부터 동 전세보증금에 상당하는 금액을 증여받았다고 볼 수 있는지 여부에 있다. 첫째 다툼에 대하여 살펴본다. 먼저 처분청에서 청구인의 ㅇㅇ ㅇㅇ동 부동산 취득에 대하여 과세한 경위를 보면, 1992. 1. 23. 청구인이 ㅇㅇ ㅇㅇ동 부동산을 청구 외 ㅇㅇㅇ로부터 793,000,000원에 취득하였다고 보고 청구인의 사업소득 8,749,392원, 청구인 소유 ㅇㅇㅇ도 ㅇㅇ시 ㅇㅇ동 ○○번지 대지 1,332㎡를 양도한 소득 19,980,000원, ㅇㅇ동 부동산을 담보로 한 은행 부채 600,000,000원, 계 628,729,392원을 차감한 164,270,608원은 내연의 남편 ㅇㅇㅇ으로부터 증여받은 것으로 보아 증여세를 과세한 사실이 관계증빙자료에 의하여 확인된다. 청구인의 주장에 대하여 살펴보면, ㅇㅇ동 부동산은 청구인이 취득(92. 1. 23.) 당시 국세청 기준시가에 의하여 평가하더라도 951,309,000원에 달함에도 청구인이 이를 793,000,000원에 취득하였다는 점과, 청구인이 제시한 동 부동산의 매매계약서에는 이 건 부동산에 설정된 근저당권(채권 최고액 10억 4천만 원)의 해지에 관한 약정 없이 청구인이 ㅇㅇㅇ에게 793,000,000원(계약금 8,000만원, 중도금 3억 원, 잔금 4억 1,300만 원)을 지불하도록 되어 있음에도 청구인이 동 계약내용의 변경에 관한 설명 없이 매매가액 793,000,000원에서 근저당권 설정에 관련된 은행채무 600,000,000원을 차감하였다는 점을 보면, 청구인이 193,000,000원 만을 지불하고 이 건 부동산을 취득하였다고 주장하는 것은 믿기 어려우며, 동 193,000,000원을 지불하였다고 함에 있어서도 그 중 28,729,392원을 다른 부동산의 처분액과 사업소득에서 충당하였다는 것은 타당성이 있겠으나, 나머지 164,270,608원도 ㅇㅇㅇ로부터 받은 전세보증금 170,000,000원으로 충당하였다고 주장만 할뿐 이에 관한 금융자료 등의 증거를 제시하지 못하고 있을 뿐 아니라 청구인이 1994. 2월 처분청에 대하여 해명시에는 ㅇㅇㅇ로부터 이미 빌려 쓴 453,000,000원의 채무가 있었기 때문에 그 중 채무 170,000,000원을 상계하는 조건으로 ㅇㅇㅇ에게 이 건 부동산의 3층에 거주하도록 하였다고 하는 것으로 보아 청구인이 ㅇㅇㅇ로부터 전세보증금 170,000,000원을 받아 이 건 부동산의 매매대금으로 지불하였다는 주장도 믿을 수 없다고 하겠으므로 처분청에서 청구인이 자력으로 취득한 것이 아니라고 보고 매매계약서의 금액 793,000,000원 중 청구인이 자금출처에 관한 증빙을 제시하지 못하고 있는 164,270,608원을 증여가액으로 본 것은 잘못이 없다고 하겠다. 둘째 다툼에 대하여 살펴본다. 먼저 ㅇㅇㅇ 소유 ㅇㅇ동 부동산과 ㅇㅇㅇ 소유 ㅇㅇ동 토지를 교환한 계약내용과 청구인이 ㅇㅇ동 토지를 취득한 경위 및 처분청의 과세경위를 보면, 1992. 12. 23. ㅇㅇ동 부동산과 ㅇㅇ동 토지를 각각 2,250,000,000원과 750,000,000원으로 평가하여 교환하는 대신 ㅇㅇㅇ가 ㅇㅇ동 부동산을 담보로 하여 ㅇㅇㅇㅇㅇㅇ금고에서 빌린 1,178,500,000원의 부채는 ㅇㅇㅇ가 인수하고 ㅇㅇ동 부동산에 있는 음식점 ㅇㅇㅇㅇㅇ는 전세보증금 3억 원으로 평가하여 ㅇㅇㅇ가 그대로 경영하며 교환 차액 21,500,000원(2,250,000천 원 － 1,178,500천 원 － 750,000천 원 － 300,000천 원 ＝ 21,500,000원)은 ㅇㅇㅇ가 ㅇㅇㅇ에게 현금으로 지급하는 것으로 되어 있고 ㅇㅇㅇ는 교환 취득한 ㅇㅇ동 토지를 본인 명의로 취득 등기하지 아니하고 1993. 1. 25. 청구인 명의로 소유권 이전등기 하였으며, 처분청은 청구인이 ㅇㅇ동 토지를 ㅇㅇㅇ으로부터 증여받은 것으로 보아 증여세를 과세한 사실이 관계증빙자료에 의하여 확인된다. 청구인은 청구의 취지 및 이유 “나”에서 설시한 바와 같이 ㅇㅇㅇ의 부채를 청구인이 부담하는 조건으로 ㅇㅇ동 토지를 취득한 것이므로 증여 받은 것이 아니라고 주장한다. 청구인의 주장에 대하여 살펴보면, ㅇㅇㅇ가 ㅇㅇㅇ, ㅇㅇㅇ로부터 빌려 쓴 370,000,000원의 부채를 청구인이 인수하였다는 주장을 보면, ㅇㅇㅇ가 1993. 2. 3. ㅇㅇㅇ으로부터 200,000,000원을 ㅇㅇㅇ가 역시 같은 날 ㅇㅇㅇ으로부터 70,000,000원을 변제받았다고 진술하고 있으므로 청구인이 인수하였다는 부채액과 채권자들이 변제받았다는 금액이 서로 다르고 변제일이 청구인의 ㅇㅇ동 부동산 취득일(93. 1. 25.)이후 일뿐 아니라 부채인수를 입증하는 약정서를 제시하지 못하고 있는 것으로 보아 믿을 수 없고, 청구인이 이 건 토지를 청구 외 ㅇㅇㅇ에게 임대하고 받은 전세보증금 50,000,000원, 사업소득 47,000,000원, 계 97,000,000원을 ㅇㅇㅇ에게 지불하였다는 주장을 보면 동 입증자료로 제시하고 있는 ㅇㅇㅇ과의 임대차계약서가 이 건 부동산 취득일(93. 1. 25.) 이전인 1993. 1. 10. 작성된 것으로 되어있어 신빙성이 없을 뿐 아니라 청구인의 소득수준(1993년도 36,698,853원)으로 보아 청구인이 ㅇㅇㅇ에게 97,000,000원을 지불하였다고 보기는 어렵다고 하겠다. 또한 청구인은 이 건 부동산을 취득한 후에도 1993. 1. 30. ㅇㅇㅇ에게 이 건 부동산을 담보물건으로 제공하여 ㅇㅇㅇㅇㅇㅇ금고로부터 370,000,000원을 빌려 쓰도록 한 것을 보면 청구인이 ㅇㅇㅇ과의 내연의 부부관계를 청산하는 조건으로 이 건 부동산을 취득하였다고 볼 수도 없겠다. 다만, 1991. 9. 28.부터 같은 해 10. 28.까지 사이에 ㅇㅇㅇ가 송금한 계453,000,000원이 청구인 및 ㅇㅇㅇ의 은행계좌에 입금된 것이 확인되고 있고, ㅇㅇㅇ는 이 돈을 모두받아 ㅇㅇ동 부동산의 건물을 증축 및 용도변경하는데에 썼다고 진술하는 한편, 동 증축공사(1,822.2㎡)가 1991. 8월부터 1992. 10. 7.까지 사이에 수행되었음이 확인되고 있으며, 청구인은 1993. 9. 6.부터 1994. 8. 6. 까지 사이에 7차례에 걸쳐 ㅇㅇㅇ의 예금계좌에 250,000,000원을 송금한 것이 확인되는 것으로 보아 ㅇㅇㅇ는 ㅇㅇㅇ로부터 453,000,000원을 빌려썼다고 할 것이고, 청구인은 1992. 1. 30. 자기 소유인 ㅇㅇ동 부동산 3층에 ㅇㅇㅇ를 입주(전세보증금 170,000,000원)하게하고 동인에게 250,000,000원을 송금함으로써 ㅇㅇㅇ의 부채 중 420,000,000원을 대신 갚았다고 할 것이므로 나머지 부채 33,000,000원을 누가 갚느냐에 따라 별도의 과세조치를 취하는 것은 별론으로 한다 하더라도 청구인이 이 건 토지를 취득하는 대신 ㅇㅇㅇ의 부채 453,000,000원을 인수하였다고 보아 이 건 부동산 평가액 750,000,000원에서 청구인의 부채인수액 453,000,000원을 차감하고 과세하여야 할 것이다. 셋째 다툼에 대하여 살펴본다. 청구인은 1992. 12. 23. ㅇㅇㅇ와 ㅇㅇㅇ가 ㅇㅇ동 부동산과 ㅇㅇ동 토지를 교환하면서 ㅇㅇ동 부동산 내 음식점 ㅇㅇㅇㅇㅇ의 전세보증금을 300,000,000원으로 약정하였다가 ㅇㅇㅇ의 요구에 따라 1993. 2. 20. 전세보증금 100,000,000원, 월세 3,000,000원으로 변경한 것이라고 주장하면서 ㅇㅇㅇ의 확인서를 제시하고 있으나 1993. 7. 1. 청구인과 ㅇㅇㅇ가 작성한 것으로 되어 있는 임대차계약서에는 전세보증금이 300,000,000원으로 되어 있어 그 진술에 신빙성이 없고 비록 ㅇㅇㅇ의 진술을 인정한다 하더라도 전세금을 300,000,000원으로 하여 1992. 12. 23. 교환을 하고 1993. 1. 25. 부동산이전등기까지 완료한 후인 1993. 2. 20. 임대조건을 변경한 것이므로 증여시점에 있어서는 300,000,000원을 증여받은 것으로 보아야 할 것이다. 또한 청구인은 ㅇㅇ동 부동산의 지하다방 임대보증금 50,000,000원을 ㅇㅇㅇ가 가져갔고 청구인의 사업소득에서 ㅇㅇㅇ에게 50,000,000원을 지불하였으므로 전세보증금 100,000,000원을 자신이 부담한 것이라고 주장하나, 청구인이 제출한 부동산 임대차계약서에 청구인이 임대인으로 되어 있고 위 보증금을 ㅇㅇㅇ이 가져갔다는 어떠한 증빙도 없을 뿐만 아니라 어떠한 약정도 없는 것으로 보아 이를 믿을 수 없으며, 청구인의 사업소득은 ㅇㅇ ㅇㅇ동 부동산 취득자금원으로 인정하였으므로 더 이상 인정할 소득이 없다고 보아야할 것이다. 그러므로 음식점 ㅇㅇㅇㅇㅇ의 전세보증금 300,000,000원을 ㅇㅇㅇ으로부터 증여받은 것으로 보아 증여세를 과세한 당초 처분은 잘못이 없다 할 것이다.

그렇다면 청구인이 ㅇㅇ동 부동산 취득시 자금출처를 제시하지 못한 164,270,608원을 내연의 남편으로부터 증여받았다고 보아 처분청에서 증여세를 부과한 처분 및 ㅇㅇ동 부동산의 음식점 건물 임차사용권을 증여받았다고 보아 증여세를 부과한 처분은 잘못이 없고, 청구인이 ㅇㅇ동 토지 취득대가로 ㅇㅇㅇ의 부채 453,000,000원을 인수한 사실을 인정하지 아니하고 증여세를 부과한 당초처분은 잘못이 있다 할 것이다. 따라서 이 건 심사청구는 일부 이유있으므로 감사원법 제46조 제2항 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.