토지의 양도차익을 실지거래가액에 의하여 계산할 수 있는 것인지의 여부

처분청은 1994. 9. 16. 청구인에 대하여 한 양도소득세 9,917,260원의 부과처분에 관하여 양도시의 공시지가를 ㎡당 149,000원에서 ㎡당 110,000원으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정하여야 한다. 나머지 청구를 기각한다.

처분청은 청구인이 ㅇㅇ도 ㅇㅇ시 ㅇ동 ○○번지 (1991. 8. 30. 같은 동 ○○번지에서 분할)잡종지 1.653㎡ 중 330.6㎡(이하 "이 건 토지"라 한다)를 34,000,000원에 취득하여 30,000,000원에 양도한 후 양도차손이 4,027,076원인 것으로 1992. 8. 20. 실지거래가액에 의하여 자산양도차익예정신고한 데 대하여 위 실지거래가액이 확인되지 아니하므로 기준시가에 의하여 양도차익을 16,171,346원으로 계산하여 1994. 9. 16. 양도소득세 9,917,260원(신고 및 납부 불성실 가산세 1,652,870원 포함)을 납부고지하였다.

청구인은 1994. 9. 16. 처분청이 납부고지한 양도소득세 9,917,260원의 부과 처분을 취소할 것을 청구한다. 그 이유로서 청구인은 이 건 토지를 1990. 11. 23. 전 소유주인 청구 외 ㅇㅇㅇ의 부탁을 받은 청구 외 ㅇㅇㅇ로부터 평당 400,000원씩 계 40,000,000원에 취득하였고, 그 후 1992. 3. 11. 동 지역이 ㅇㅇㅇ도시2단계건설사업지역으로 고시되어 수용대상지역이 되었기 때문에 취득가액 보다 10,000,000원이 낮은 30,000,000원에 양도한 결과 손실이 발생하였음에도 양도차익이 있다 하여 양도소득세를 부과한 것은 부당하다고 주장한다.

이 건 심사청구의 다툼은 이 건 토지의 양도차익을 실지거래가액에 의하여 계산할 수 있는 것인지의 여부에 있다. 먼저 청구인이 이 건 토지를 취득 및 양도한 경위와 처분청의 과세경위를 보면, 청구인은 이 건 토지를 1990. 11. 23. 청구 외 ㅇㅇㅇ으로부터 34,000,000원에 취득하였다가 1992. 6. 21. 청구 외 ㅇㅇㅇ에게 30,000,000원에 양도한 결과 4,027,076원의 양도차손이 발생한 것으로 1992. 8. 20. 자산양도차익예정신고를 하였으며, 이에 대하여 처분청은 실지거래가액을 확인할 수 없다는 이유로 기준시가(공시지가)에 의하여 양도차익을 16,171,346원으로 산정하고 이건 양도소득세를 부과하였음이 관련자료에 의하여 인정된다. 살피건대, 구 소득세법(1993. 12. 31. 법률 제4661호로 개정되기 이전의 것) 제23조 제4항 제1호, 제45조 제1항(가)목 및 구 같은 법 시행령(1993. 12. 31. 대통령령 제14083호로 개정되기 이전의 것)제170조 제4항 제3호의 규정에 의하면 양도차익은 기준시가에 의하여 계산함을 원칙으로 하되 거주자가 실지 취득가액 및 양도가액을 확인할 수 있는 증빙서류를 갖추어 예정 또는 확정 신고를 한 때에는 그 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산할 수 있도록 규정되어 있는바, 청구인은 이 건 토지에 대한 자산양도차익예정신고를 하면서 증거서류로 제출한 매매계약서상의 거래대금 25,000,000원과 달리 취득가액을 34,000,000원으로 신고하였고, 이 건 심사청구에서는 취득가액이 40,000,000원이라고 다른 주장을 하고 있는 점 등에 비추어 보아 이 건 양도차익신고시의 실지취득가액은 분명히 사실과 다르다고 할 것이므로 처분청이 위 구 소득세 법령의 규정에 따라 기준시가에 의하여 양도차익을 계산한데는 잘못이 없다 하겠다. 다만, 처분청이 기준시가(공시지가)에 의하여 양도차익을 계산하면서 이 건 토지의 양도시 공시지가가 ㎡당 110,000원이었음에도 ㎡당 149,000원을 적용하여 양도가액을 산정한 것은 잘못이라 할 것이다.

그렇다면 처분청이 기준시가에 의하여 양도차익 및 양도소득세를 결정한 것은 정당하다 하겠고 양도시의 공시지가를 다르게 적용하여 과세한 당초 처분은 잘못이라 하겠다. 따라서 이 건 심사청구는 일부 이유 있으므로 감사원법 제46조 제2항 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.