건물신축 전에 입주예정자들로부터 미리 받은 자금을 차입금으로 볼 것인지 아니면 임대보증금으로 볼 것인지 여부

처분청은 1994. 5. 16. 청구인에 대하여 한 1992년도 귀속 종합소득세141,653,300원의 부과처분에 관하여 임대보증금 3,500,000,000원에 대한 1992. 10. 1.이후의 간주임대료를 총수입금액에서 차감하여 그 과세표준과 세액을 경정하여야 한다. 나머지 청구를 기각한다.

처분청은 청구인이 ㅇㅇㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ㅇㅇ동 ○○번지 소재 건물(이하 "이 건 건물"이라 한다)을 신축하여 임대하면서 받은 임대보증금 3,500,000,000원 중 동 건물신축 공사비로 지급한 2,071,864,956원에 대한 간주임대료를 수입금액으로 계상하지 아니하고 신고한 데 대하여 이를 수입 금액으로 계상하여 종합소득세 258,332,550원('91귀속분: 116,679,250원, '92 귀속분: 141,653,300원)을 1994. 5. 16. 추가 납부 고지하였다.

청구인은 1994. 5. 16. 처분청이 납부고지한 종합소득세 258,332,550원의 부과처분을 취소할 것을 청구한다. 그 이유로서 이 건 건물신축 전에 입주예정자들로부터 차입한 자금(3,500,000,000원)으로 건물공사비 2,071,864,956원을 지급하고 건물준공 후 동 차입금을 임대 보증금으로 대체하였으므로 결국 동액상당의 임대보증금은 임대사업과 관련된 차입금의 상환에 충당된 금액에 해당함에도 처분청은 위 임대보증금에서 위 차입금을 상환한 것으로 보지 아니하고 간주임대료를 산정하여 종합소득세를 추가 납부고지한 것은 부당하다고 주장한다.

이 건 심사청구의 다툼은 건물신축 전에 입주예정자들로부터 미리 받은 자금을 차입금으로 볼 것인지 아니면 임대보증금의 선수금으로 볼 것인지 여부에 있다. 먼저 청구인이 이 건 건물을 신축하고 임대보증금을 수수한 경위와 처분청의 종합소득세 부과경위를 보면, 청구인은 이 건 건물준공(1990. 10. 24.)전 청구 외 ㅇㅇㅇㅇㅇㅇ(주)(대표이사ㅇㅇㅇ, 이하 "ㅇㅇㅇㅇㅇㅇ"이라 한다)와 1989. 11. 15. 임대보증금 1,100,000,000원에, 청구 외 ㅇㅇ생명보험(주)(이하 "ㅇㅇ생명보험"이라 한다)와 1차로 같은 해 12. 26. 임대보증금 1,900,000,000원, 추가로 1990. 4. 30. 임대보증금 500,000,000원 계 2,400,000,000원에 각각 임대차 계약을 체결하고, 각 임대보증금을 미리 받아 이 건 건물의 공사비 2,071,864,956원을 지급하고 이 건 건물의 준공일(1990. 10. 24.)이후인 같은 해 10월 하순(일자불상)경부터 위 임차인들을 이 건 건물에 입주시킨 데 대하여 처분청은 청구인이 위 청구 외 인들로부터 받은 금액이 차입금이 아니라 임대보증금의 선수금이므로 이 건 건물의 신축대금으로 지급된 금액은 임대사업과 관련된 차입금상환에 충당된 금액으로 볼 수 없다는 이유로 동 임대보증금에 대한 1991, 1992년도 분간주임대료를 산정하고 임대수입금액에 가산하여 종합소득세를 추가 납부고지한 사실이 관계자료에 의하여 입증된다. 살피건대, 구 소득세법(1993. 12. 31. 법률 제4661호로 개정되기 이전의 것) 제29조 제1항에서 거주자가 부동산(대통령령이 정하는 주택을 제외한다)또는 그 부동산상의 권리 등을 대여하고 받은 보증금․전세금 또는 이와 유사한 성질의 금액(임대사업과 관련된 차입금의 상환에 충당된 금액을 제외한다)에서 발생한 수입금액이 그 보증금 등에 금융기관의 이자율을 참작하여 대통령령이 정하는 이자율을 곱하여 산출한 금액에 미달하는 때에는 대통령령이 정하는 바에 의하여 계산한 금액을 부동산소득금액의 계산에 있어서 총수입금액에 산입한다라고 규정하고, 구 소득세법시행령(1993. 12. 31. 대통령령 제14083호로 개정되기 이전의 것) 제58조 제4항에서 "임대사업개시후의 차입금상환액"이라 함은 임대사업용 고정자산의 취득에 소요된 차입금을 임대보증금 등으로 상환한 금액을 말한다라고 규정한 것은 부동산임대사업자가 전세금 또는 임대보증금 등을 재원으로 부동산투기를 하는 등 경제정책상 바람직하지 못한 행위를 하는 것을 규제하고자 함에 그 취지가 있는바, 이러한 규정취지에 비추어 보면, 부동산을 신축하여 임대하고 받은 전세금 또는 임대보증금을 당해 건물의 신축대금으로 지급하는 금액은 소득세법 위 조항에서 규정하고 있는 "임대사업과 관련된 차입금의 상환에 충당된 금액"으로 보지 아니한다 할 것이다. 청구인이 ㅇㅇ투자신탁과 ㅇㅇ생명보험으로부터 이 건 건물 신축 전에 받은 금액(3,500,000,000원)이 차입금인지 임대보증금의 선수금인지 여부를 살펴보면, 이 건 건물의 등기부등본에 의하면 청구인이 ㅇㅇ투자신탁을 채권자로 하여 1989. 11. 15. 채권최고액 110,000,000원, 1990. 5. 10. 채권최고액 440,000,000원, 같은 해 10. 26. 채권최고액 550,000,000원의 근저당권을, ㅇㅇ생명보험을 채권자로 하여 1990. 1. 5. 채권최고액 2,470,000,000원, 같은 해 11. 3. 채권최고액 650,000,000원의 근저당권을 각 설정하여 준 것은 사실이나, 위와 같은 근저당권의 설정은 청구인이 ㅇㅇ투자신탁과 ㅇㅇ생명보험으로부터 미리받은 임대보증금을 담보하기 위한 것일 뿐 달리 위 금액을 차입금으로 볼 아무런 자료가 없고, 오히려 ㅇㅇ투자신탁의 지급품의서 및 1991, 1992년도 대차대조표의 기재, ㅇㅇ생명보험의 내부품의서류 및 1990, 1991년도 대차대조표의 기재에 의하여 위 금액이 위 일자에 임대보증금으로서 지급된 사실이 인정되고, 임대인인 청구인이 경영하는 ○○ 빌딩의 1991년도 대차대조표에도 위 금액이 차입금이 아닌 예수보증금으로 기재된 점에 비추어 청구인이 수령한 위 금액은 임대보증금의 선수금으로 보아야 할 것이다. 다만, 청구인이 1992. 10. 1. 청구 외 공무원 및 사립학교 교직원 의료보험관리 공단에 이 건 건물의 소유권을 이전한 사실이 부동산매매계약서에 의하여 확인되므로 처분청이 1992년도 귀속 종합소득세 부과시에 ㅇㅇ투자신탁과 ㅇㅇ생명보험의 임대기간을 1년으로 보아 임대보증금 3,500,000,000원에 대한 1992. 10. 1. 이후의 간주임대료를 총 수입금액에 가산한 것은 잘못이라 하겠다.

그렇다면 처분청이 이 건 건물 신축 전에 입주예정자들로부터 미리 받은 임대보증금으로 지출한 공사비를 임대사업과 관련된 차입금의 상환에 충당된 금액으로 보지 아니하고 과세한 당초 처분은 잘못이 없다 할 것이고 다만 1992년도 귀속 종합소득세 부과시 이 건 임대건물 양도일인 1992. 10. 1. 이후의 간주임대료를 총수입금액에 가산한 것은 잘못이라 하겠다. 따라서 이 건 심사청구는 일부 이유 있으므로 감사원법 제46조 제2항 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.