이 건 토지를 미등기 상태에서 교환양도한 것으로 볼 수 있는지와 감정평가액을 양도 당시의 정상가액으로 볼 수 있는지의 여부

심사청구를 기각한다.

처분청은 청구인이 1991. 10. 30. ㅇㅇ도 ㅇㅇ군 ㅇㅇ읍 ㅇㅇ리 ○○번지 소재 토지 634,810㎡(이하 “갑토지”라 한다)를 취득하여 미등기상태로 보유하고 있던 중 1992. 4. 20. 같은 리 ○○번지 소재 토지 826,305㎡(이하 “을토지”라 한다)와 교환한 데 대하여 갑토지의 양도차익을 408,159,560원으로 하여 1993. 9. 16. 법인세(특별부가세) 24,365,260원을 납부고지하였다.

청구인은 1993. 9. 16. 처분청이 납부고지한 법인세(특별부가세) 240,365,260원의 부과처분을 취소할 것을 청구한다. 그 이유로서 청구인은 첫째, 1991. 11. 2. ㅇㅇ부장관으로부터 가칭 ㅇㅇ공과대학 설립부지로 승인된 을토지(ㅇㅇ리 ○○번지)를 취득하는 과정에서 동 지상의 묘지 이전을 위하여 을토지소유자(대표 ㅇㅇㅇ)들이 대토로 취득한 갑토지(ㅇㅇ리 ○○번지) 대금 528,820,000원을 청구인이 1991. 10. 30. 대신 지급(청구인의 을토지 구입대금 857,245,060원 중에서 선급)하여 준 것일 뿐 청구인이 갑토지를 취득하여 을토지와 교환한 사실이 없음에도 갑토지를 취득하여 미등기상태에서 을토지와 교환양도한 것으로 본 것은 부당하고, 둘째, 설령 청구인이 갑토지를 취득하여 미등기상태에서 을토지와 교환양도한 것으로 본다 하더라도 갑토지의 취득가액(528,820,000원)과 동일한 가격으로 양도되어 양도차익이 발생되지 아니하였음에도 위 토지들의 교환취득에 따른 평가차액(328,425,060원)의 산정기준으로 삼은 갑토지의 감정평가액 936,975,500원을 양도가액으로 인정하여 양도차익 408,159,560원이 발생된 것으로 보아 법인세(특별부가세)를 부과한 것은 부당하다고 주장한다.

이 건 심사청구의 다툼은 첫째, 청구인이 갑토지를 취득하여 미등기상태에서 을토지와 교환양도하였는지 여부와 둘째, 미등기교환양도에 해당할 경우 양도차익결정은 적정한지 여부에 있다. 첫 번째 다툼에 대하여 살펴본다. 청구인은 1991. 11. 2. ㅇㅇ부장관으로부터 가칭 ㅇㅇ공과대학설립부지로 승인된 을토지(ㅇㅇ리 ○○번지, ㅇㅇ리 동유림) 826,305㎡를 취득하는 과정에서 을토지의 소유자들이 을토지 위에 있는 묘지이전을 위한 대토로 취득한 갑토지(ㅇㅇ리 ○○번지) 대금 528,820,000원을 1991. 10. 30. 청구인이 을토지 소유자들에게 지급하여야 할 을토지대금(857,245,060원) 중에서 을토지 소유자를 대신하여 선급하여 주었을 뿐 갑토지를 취득하여 을토지와 교환한 것이 아니라고 주장하나 위 대학설립 대표 ㅇㅇㅇ은 갑토지를 가칭 ㅇㅇ공과대학의 설립부지로 사용하기 위하여 원소유자인 청구 외 ㅇㅇ임업(주)(대표이사 ㅇㅇㅇ)로부터 1991. 5월 학교부지로 사용키로 토지사용승락을 받고 1991. 5. 18. 동인명의로 매매계약(금액 528,820,000원)을 체결하고 1991. 10. 30. 갑토지대금을 동인이 완불하고 취득하였으나 등기는 ㅇㅇ회 대표 ㅇㅇㅇ의(을토지 소유자 대표)로 하였다고 확인하고 있고, 1991. 11월(일자미상) 대학설립대표 ㅇㅇㅇ이 갑토지의 소유자로서 을토지의 소유자 대표 ㅇㅇㅇ(이전등기시 “ㅇㅇ회 대표 ㅇㅇㅇ”으로 변경)과 교환약정을 체결하였고, 교환약정조건에도 갑, 을토지의 교환에 따른 경계측량비, 등기이전비 및 제반경비를 청구인이 부담하는 것으로 되어 있으며, 갑토지의 교환등기에 필요한 제반서류도 청구인의 책임 하에 구비하여 주도록 되어 있을 뿐 아니라 1992. 4. 20. 약정조건에 따른 갑, 을토지의 평가차액 328,425,060원을 청구인이 지급한 후 같은 해 10. 28. 매매를 원인으로 하여 갑토지를 원소유자인 청구 외 ㅇㅇ임업 (주)로부터 청구 외 ㅇㅇ회(대표자 ㅇㅇㅇ)로 직접 이전등기하여 준 사실 등을 모두어 보면, 청구인이 갑토지를 취득하여 을토지와 미등기 교환양도하였음이 입증되므로 갑토지를 취득하여 교환양도한 사실이 없다는 청구인의 주장은 받아들일 수 없다 하겠다. 두 번째 다툼에 대하여 살펴본다. 법인세법 제59조 2 제3항에서 법인이 토지 등을 양도한 경우 취득 및 양도 당시의 실지거래가액이 확인되는 때에는 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산출하도록 규정하고 있는바, 청구인이 갑토지를 528,820,000원으로, 을토지는 갑토지의 취득가액 528,820,000원에 토지단가차액 38,790,060원 및 면적차액 289,635,000원을 가산한 857,245,060원으로 평가하여 교환한 것이므로 갑토지와 을토지와의 교환에 따른 양도차익은 발생되지 아니하였다고 주장하나, 1991. 11월(일자미상) 체결된 2토지의 교환약정서에 갑토지와 을토지를 감정가에 의하여 차액을 정산하도록 되어 있고, 청구인은 1991. 11. 19. ㅇㅇ감정평가법인에서 갑토지를 936,975,500원, 을토지 1,270,030,785원으로 각각 감정평가하여 동 감정가액을 정산기준으로 하여 1992. 4. 20. 2토지의 평가단가 및 면적차액 328,425,060원을 정산지급하고, 출연재산 명세서에 을토지의 가액을 감정평가액 1,270,030,785원으로 등재하고 있는 점으로 보아 갑토지는 교환당시의 감정가액 936,975,500원으로 양도된 것임이 입증되므로 이는 양거래당사자의 합의에 의한 실지거래가액에 해당한다 하겠다.

그렇다면 처분청이 갑토지를 미등기 교환양도한 것으로 보아 교환당사자 쌍방이 양도가액으로 합의한 감정가액(936,975,500원)에서 취득가액(528,820,000원)을 차감한 408,159,560원을 양도차익으로 하여 법인세(특별부가세)를 부과한 당초처분은 정당하다 하겠고 이 건 심사청구는 이유 없으므로 감사원법 제46조 제2항 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.