토지거래신고시의 신고가액을 실지거래가액으로 인정할 수 있는지의 여부

처분청은 1993. 8. 2. 청구인에 대하여 한 양도소득세 65,605,780원 및 방위세 13,126,980원의 부과처분에 관하여 취득시의 실지거래가액 3,500,000원을 22,500,000원으로하여 그 과세표준과 세액을 경정하여야 한다.

처분청은 청구인이 1989. 12. 31. ㅇㅇ도 ㅇㅇ시 ㅇㅇ동 ○○번지 임야 8,727㎡중 4,363.5㎡(이하 “이 건 토지”라 한다)를 양도한 데 대하여 이 건 토지는 취득한 후 1년 이내에 양도한 부동산이고 또한 취득가액(3,500,000원)과 양도가액(21,000,000원) 모두 실지거래가액이 확인되어 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호 다목의 규정에 의하여 1991. 1. 16. 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 과세하였으나 양도시의 실지거래가액이 112,200,000원으로 확인되어 양도소득세 65,605,780원 및 방위세 13,126,980원 계 78,732,760원을 1993. 8. 2. 추가 납부고지하였다.

청구인은 1993. 8. 2. 처분청이 추가 납부고지한 양도소득세 등 78,732,760원의 부과처분에 관하여 취득시의 실지거래가액 3,500,000원을 85,000,000원으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정할 것을 청구한다. 그 이유로서 이 건 토지에 대한 양도가액을 실지거래가액인 112,200,000원으로 과세하였으므로 취득가액도 실지거래가액인 85,000,000원으로 하여 과세하여야 함에도 양도가액은 법인과의 실지거래가액으로 하고 취득가액은 전 소유자 청구 외 ㅇㅇㅇ가 확인한 가액 3,500,000원을 그대로 인정하여 과세한 것은 부당하다고 주장한다.

이 건 심사청구의 다툼은 이 건 토지의 취득가액을 3,500,000원으로 하여 양도소득세를 과세한 것이 정당한지의 여부에 있다. 청구인이 이 건 토지를 취득․양도한 경위와 처분청의 양도소득세 부과경위를 보면, 청구인은 청구 외 ㅇㅇㅇ과 공동으로 1989. 5. 2 청구 외 ㅇㅇㅇ로부터 이 건 토지를 취득하여 7개월여 만인 같은 해 12. 31. 청구 외 (주) ㅇㅇ건설(대표이사 ㅇㅇㅇ)에 양도한 후 1990. 1. 31. 양도가액 1,057,246원, 취득가액 484,342원으로 하여 양도소득세 등을 예정신고 납부한 사실이 있고, 처분청은 같은 해 6. 4. ㅇㅇ세무서장으로부터 이 건 토지의 양도가액과 취득가액을 각각 21,000,000원(42,000,000원×1/2)과 3,500,000원(7,000,000×1/2)으로 통보받아 1991. 1. 16. 양도소득세 등 14,723,960원을 납부고지하였으나, 청구인이 이 건 토지를 청구 외 (주) ㅇㅇ건설에 112,200,000원(224,400,000×1/2)에 양도한 사실이 확인되어 1993. 8. 2. 양도소득세 등 추가 납부고지한 사실이 관계자료에 의하여 확인된다. 살피건대, 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호 에 다목에 부동산을 취득한 후 1년 이내에 양도한 경우 또는 취득당시의 실지거래가액으로 과세하도록 규정한 것은 투기성 있는 거래에 대하여는 일반적으로 세부담이 높은 실지거래가액에 의하여 과세한다는 취지인바, 이 건의 경우도 이러한 규정의 취지에 따라 실지거래가액에 의하여 과세하였다. 청구인은 처분청이 이 건 토지에 대한 양도소득세 등을 과세하면서 실지취득가액이라고 본 3,500,000원은 1989. 4. 29. 청구인 등이 ㅇㅇ시에 토지거래신고시 신고한 금액 3,927,150원(7,854,300원×1/2)에 맞추어 청구 외 ㅇㅇㅇ가 확인한 가액에 불과하고 실지취드가액은 85,000,000원(170,000,000원×1/2)이라고 주장하면서 부동산매매계약, 거래대금영수증, 청구 외 ㅇㅇㅇ의 사실확인서를 제시하고 있다. 청구인이 제시한 취득시의 부동산매매계약서 등이 진실한 것인지에 대하여 살펴보면, 이 건 부동산 매매계약서, 거래대금영수증, 사실확인서는 1993. 4. 13. ㅇㅇ세무서에서 조사한 이 건 토지에 대한 양도시의 실지거래가액이 112,200,000원(224,400,000원×1/2)으로 확인되자 같은 해 4. 22. 이 건 토지의 공동매수인 ㅇㅇㅇ이 매도자 ㅇㅇㅇ에게 요구하여 새로 작성한 것이고, 또한 청구인은 이 건 토지를 취득하면서 ㅇㅇ부동산의 중개인 ㅇㅇㅇ에게 중계수수료 8,000,000원을 지급하였다고 영수증을 제시하고 있으나 청구 외 ㅇㅇㅇ는 중개인이 없었다고 확인하고 있고 제출한 부동산 매매계약서에도 중개인이 없으며 매수인도 2인 공동매수로 되어 있지 아니하고 ㅇㅇㅇ 1인이 매수한 것으로 되어 있는 사실을 종합하여 볼 때 이 건 취득가액에 대한 부동산매매계약서 등은 확인된 실지양도가액에 맞추어 사후에 작성한 것으로 밖에 볼 수 없다. 처분청에 과세한 이 건 토지의 취득가액 3,500,000원이 취득시의 실지거래가액인지 여부를 살펴보면, 1989. 6. 24. 이 건 토지의 국세청 기준시가는 ㎡당 1,041원 상당(111원×9.38배×4,363.5㎡=4,543,189원)이고 1990. 1. 1. 현재 이 건 토지의 개별공시지가는 ㎡당 8,800원(8,800원×4,363.5=38,398,800원)이며, 1989년도 ㅇㅇ시의 연간 지가상승율이 25.05%인 사실과 이 건 토지의 실지양도가액이 112,200,000원인 사실 등을 감안해 볼 때 이 건 토지의 취득가액 3,500,000원(㎡당 802원 상당)은 청구인이 주장한 바와 같이 토지거래신고금액에 맞추어 청구 외 ㅇㅇㅇ가 임으로 확인한 가격에 불과할 뿐 이를 실지취득가격이라고 보려면 취득시부터 양도시까지 불과 7개월 간에 32배의 지가상승이 전제되어야 하는바, 이는 사회통념에 반한다 할 것이고, 또한 청구시 주장한 취득가액 85,000,000원도 처분청이 색출한 위 실지양도가액에 맞추어 실지계약자도 아닌 ㅇㅇㅇ와 담합에 의하여 작성된 것이라고 보아야 할 것이고, 당원의 실지조사과정에서 확인한 바에 의하면 형의 위임을 받아 실지매도계약서 작성자 ㅇㅇㅇ(소유자 ㅇㅇㅇ의 동생)가 제출한 계약서 원본과 ㅇㅇㅇ, ㅇㅇㅇ가 이 건 토지매매를 동생 ㅇㅇㅇ에게 위임한 위임장 등을 볼 때 동 계약서의 양도가액 22,500,000원(45,000,000×1/2)이 진실된 실지거래가액이라고 보아야 할 것이다.

그렇다면 이 건 토지의 취득가액을 3,500,000원으로 보아 과세한 당초처분은 잘못된 것이므로 취득시의 실지거래가액을 22,500,000원으로 하여 과세함이 타당하다고 하겠다. 따라서 이 건 심사청구는 일부 이유 있다고 인정되므로 감사원법 제46조 제2항 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.