토지 교환시 양도토지의 취득 및 양도가액 결정을 어떻게 할 것인지의 여부

심사청구를 기각한다.

처분청은 청구인이 1991. 6. 28. ㅇㅇ도 ㅇㅇ시 ㅇ구 ㅇ동 ○○번지 토지 480㎡(이하 “종전 토지”라 한다)를 같은 동 ○○번지 토지 408㎡(이하 “신 토지”라 한다)와 교환하고 같은 해 7. 27. 종전 토지에 대한 양도차익이 없는 것으로 예정신고한 데 대하여 동 양도차익을 169,811,478원으로 하여 양도소득세 111,810,350원을 1993. 8. 16. 납부고지하였다.

청구인은 1993. 8. 16. 처분청이 납부고지한 양도소득세 111,811,350원의 부과처분을 취소할 것을 청구한다 그 이유로서 첫째, 청구인은 구 소득세법기본통칙 2-7-7-23(1992. 7. 25. 개정되기 이전의 것)의 규정에 따라 종전 토지의 취득가액을 교환으로 새로이 취득한 신토지의 교환 당시의 기준시가로하여 양도차익이 없는 것으로 예정신고하였음에도 처분청이 당해 종전 토지의 취득당시(1977. 2. 11.) 기준시가를 적용하여 양도차익을 산정한 것은 부당하고 둘째, 이 건 교환으로 양도한 종전 토지는 취득 당시부터 건축법에서 정한 2m 이상 도로에 접하지 아니하였고, 지목이 답이므로 건축이 제한되었다가 1990. 10. 18. 지목이 “답”에서 “공장용지”로 변경되어 건물을 신축할 수 있는 토지가 되었으므로 동 지목변경일을 공장용 토지를 신규취득한 것으로 보아야 하고, 동 지목변경일을 이 건 토지 취득일로 볼 경우 양도일인 1991. 6. 28.까지는 1년이 경과되지 아니하였으므로 소득세법 제23조 제2항 제2호 및 같은 법 시행령 제46조의 3 단서 규정에 의하여 장기보유특별소득공제대상에서 제외되는 토지가 아님에도 이를 인정하지 아니한 것은 부당하다고 주장한다.

이 건 심사청구의 다툼은 첫째, 교환에 의하여 양도한 토지의 취득가액을 교환으로 취득한 신 토지의 교환 당시 기준시가로 할 것인지 또는 당해 종전(양도) 토지의 취득 당시의 기준시가로 할 것인지 여부와 둘째, 이 건 종전 토지가 장기보유특별소득공제대상인지 여부에 있다. 첫 번째 다툼에 대하여 살펴본다. 먼저 청구인의 양도차익예정신고 경위와 처분청의 양도소득세 과세경위를 보면, 청구인은 1991. 6. 28. 종전 토지를 면적 및 기준시가(공시지가)액이 동일한 위 신 토지와 교환에 의하여 양도하고 같은 해 7. 27. 종전 토지에 대한 자산양도차익예정신고를 하면서 “종전 토지의 교환 당시의 기준시가액(공시지가액)” 191,760,000원을 종전 토지의 취득가액으로 하여 양도차익이 없는 것으로 신고하였으나 처분청은 종전 토지의 취득가액을 “당해 종전 토지의 취득 당시(1977. 2. 11.)의 기준시가액(환전가액)” 1,948,522원으로하여 양도차익을 189,785,563원(필요경비 25,915원 포함)으로 산정하고 이에 따른 양도소득세를 납부고지한 사실이 관계자료에 의하여 확인된다. 살피건대, 구 소득세법기본통칙 2-7-7-23(1992. 7. 25. 개정되기 이전의 것) 제1호에서 토지를 교환하는 경우 양도가액은 “교환으로 양도하는 토지의 교환 당시의 기준시가 또는 실지거래가액”으로 하고 제2호에서 교환으로 새로이 취득하는 토지의 취득가액은 “교환으로 자기가 취득하는 토지의 교환 당시의 기준시가 또는 실지거래가액”으로 한다고 규정한 것은 토지 등을 교환하는 경우 “양도한 토지의 양도가액”과 “새로 교환취득한 토지의 취득가액”을 교환당시의 기준시가 또는 실지거래가액으로 결정한다는 내용이고, 1992. 7. 25. 개정된 소득세법기본통칙 2-7-7-23의 제1호 및 제2호의 규정도 같은 취지이며, 또한 소득세법시행령 제115조 제1항 에서 기준시가액은 “공시지가액”을 적용하도록 되어 있으므로 교환으로 양도한 토지의 양도차익은 교환(양도) 당시 공시지가로 계산한 가액에서 소득세법 제45조 제1항 제1호 에 정한 당해 양도한 토지의 취득 당시 기준시가액(공시지가로 환산한 가액)을 차감하여 산정하여야 할 것이므로 종전 토지의 취득가액을 위 구 소득세법기본통칙 제2호의 “교환취득한 토지의 교환당시 기준시가액(공시지가액)”로하여 양도차익을 계산하여야 한다는 청구인의 주장은 받아들일 수 없다. 두 번째 다툼에 대하여 살펴본다. 청구인은 종전 토지를 취득한 1977. 2. 11.부터 1990. 10. 18. 지목변경시까지는 지목이 “답”이므로 건축이 제한되었었고, 건축이 가능한 지목변경일을 취득일로 보아야 하고 이날부터 이 건 토지양도일(1991. 6. 28.) 현재까지는 1년이 경과되지 아니하여 유휴토지가 아니므로 장기보유특별소득공제대상 토지라고 주장하나, 이 건 종전 토지는 취득 이전부터 건축허가가 제한된 나대지(도시계획구역 내)로서 유휴토지에 해당되고 또한 이 건 종전 토지의 건축가능한 날인 지목변경일을 취득일로도 볼 수 없는 것이므로 취득일(지목변경일)로부터 양도일까지 1년 미경과로 유휴토지로 보지 아니하는 경우에 해당된다는 주장도 받아들일 수 없어 장기보유특별소득공제대상에 해당되지 아니한다 하겠다.

따라서 이 건 심사청구는 이유 없으므로 감사원법 제46조 제2항 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.