부동산이 다세대주택인지 단독주택인지 여부

처분청이 1993. 8. 16. 청구인에 대하여 한 양도소득세 57,934,230원의 부과처분은 43,850,650원으로 경정하여야 한다.

처분청은 청구인이 1992. 2. 17. ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ㅇㅇ동 ○○번지 외 1필지 토지 224㎡ 및 건물 438.21㎡(이하 “이 건 부동산”이라 한다)를 양도한 데 대하여 이 건 부동산 중 청구인이 거주한 주택(3층) 118.27㎡(3층 100.47㎡, 지하실 18㎡) 및 부속토지 60.56㎡를 제외한 건물 319.74㎡와 토지 163.44㎡에 대하여 이를 근린생활시설 및 다세대주택의 양도로 보아 1993. 8. 16. 양도소득세 57,934,230원을 납부고지하였다.

청구인은 1993. 8. 16. 처분청이 납부고지한 양도소득세 57,934,230원의 부과처분을 취소할 것을 청구한다. 그 이유로서 청구인은 이 건 부동산을 1988. 5. 26. 취득하여 1992. 2. 17. 양도시까지 3년 이상 거주하였고, 국내에 이 건 부동산 이외에는 주택을 소유한 사실이 없으므로 이 건 부동산은 1세대 1주택에 해당되어 양도소득세를 비과세하여야 함에도 1세대 다주택으로 보아 양도소득세를 부과한 것은 부당하다고 주장한다.

이 건 심사청구의 다툼은 이 건 부동산이 다세대주택인지 단독주택인지 여부에 있다. 먼저 이 건 부동산의 층별용도 및 등기사항과 청구인에 대한 양도소득세 과세경위를 보면, 이 건 부동산은 지하 1층, 지상 3층 건물로서 지하실 창고 78.54㎡ 1층 101호 근린생활시설 64.8㎡, 1층 102호 근린생활시설 49.5㎡ 및 공동주택 15.3㎡, 2층 201호 공동주택 64.8㎡, 2층 202호 공동주택 64.8㎡, 3층 301호 공동주택 100.47㎡이고, 6개의 부동산이 각각 구분등기되어 있다. 처분청은 1993. 8. 16. 청구인이 거주한 주택(3층) 118.47㎡(주택 100.47㎡, 지하실 18㎡) 및 그 부속토지 60.56㎡는 1세대 1주택으로 보아 비과세하고, 나머지 주택 등 건물 319.74㎡와 그 부속토지 163.44㎡에 대하여 양도소득세 57,934,230원을 과세한 사실이 건축물관리대장, 등기부등본 및 양도소득세 결정결의서 등에 의하여 입증된다. 관계법령을 보면, 소득세법 제5조 제6호 (자)목 및 같은 법 시행령 제15조 제1항의 규정에 1세대가 국내에 1개의 주택을 소유하고 3년 이상 거주하는 경우에는 1세대 1주택으로 보아 양도소득세를 비과세한다고 규정하고 있고, 주택건설촉진법 제3조 제3호와 같은 법 시행령 제2조 제3호의 규정에 공동주택이라 함은 대지 및 건물의 벽, 복도, 계단 기타설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 된 주택을 말하며 공동주택 중 동당 건축연면적이 660㎡이하인 4층 이하의 주택을 다세대주택으로 규정하고 있다. 살피건대, 청구인은 1988. 5. 26. 이 건 부동산을 취득하여 1992. 2. 17. 양도할 때까지 3층에서 거주하였고, 1,2층은 양도시까지 청구 외 ㅇㅇㅇ 등 4인에게 임대하고 있었으므로 이 건 부동산은 1세대 1주택에 해당되어 양도소득세 비과세대상이라고 주장하나 이 건 부동산의 경우 5세대가 각각 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 되어 있고, 실제로 양도시까지 청구인 등 5세대가 거주하고 있었으므로 주택건설촉진법에 규정한 다세대 주택으로 보아야 한다. 그러므로 청구인이 거주한 주택(3층)부분과 그 부수토지는 1세대 1주택에 해당되는 것으로 보아 비과세하고, 나머지 건물과 그 부속토지에 대하여는 이를 근린생활시설 및 다세대주택의 양도로 보아 양도소득세를 과세한 처분청의 처분에 잘못이 없다. 다만, 처분청이 이 건 양도소득세를 과세하면서 2층 201호 및 202호는 각각 건물 면적이 78.95㎡(주택 64.8㎡, 지하실 14.15㎡)로서 국민주택규모 이하의 주택이므로 동 주택에 대한 양도소득과세는 소득세법 제70조 제3항 제2호 의 세율 30%을 적용하여 과세하여야 함에도 1층의 근린생활시설 및 2층주택의 양도소득 전부에 대하여 위 같은 항 제1호의 누진세율(최고적용율: 55%)을 적용하여 과세함으로써 양도소득세 14,083,580원을 과다 징수결정하였다.

그렇다면 처분청이 이 건 부동산 중 청구인 거주주택(3층)을 제외한 나머지(1층, 2층)에 대하여 양도소득세를 과세한 것은 잘못이 없다 할 것이나, 국민주택규모 이하의 주택에 대한 양도소득세율을 잘못 적용하여 양도소득세를 과다하게 징수결정한 처분은 잘못이다. 따라서 이 건 심사청구는 일부 이유 있으므로 감사원법 제46조 제2항 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.