공증한 계약서상에 기재된 금액이 진실된 것인지 여부

처분청이 1993. 5. 17. 청구인에 대하여 한 법인세 3,335,331,540원의 부과처분에 관하여 토지 5,872㎡에 대한 양도가액 8,305,747,680원으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정하여야 한다.

처분청은 청구인이 1992. 3. 30. 1991사업연도분 법인세과세표준 및 세액을 신고하면서 1991. 3. 12. 청구인 소유 ○○시 ㅇㅇ구 ㅇ동 ○○번지 외 4필지 토지 5,872㎡를 ㅇㅇ은행 ㅇㅇ직장주택조합 외 2개 주택조합(이하 “주택조합”이라 한다)에 11,093,000,000원에 양도하고 6,285,650,000원에 양도한 것으로 신고한 데 대하여 그 차액 4,807,350,000원을 익금누락한 것으로 보아 1993. 5. 17. 법인세 3,335,331,540원(특별부가세 1,428,172,060원 포함)을 납부고지하였다.

청구인은 1993. 5. 17. 처분청이 납부고지한 법인세 3,335,331,540원의 부과처분을 취소할 것을 청구한다. 그 이유로서 청구인 소유의 토지 5,872㎡(이하 “청구인 토지”라 한다)와 청구 외 ㅇㅇㅇ 및 ㅇㅇㅇ 소유의 토지(이하 “개인 토지”라 한다) 7,197㎡ 계 13,069㎡(이하 “이 건 토지”라 한다)는 연접된 일단의 토지로서 주택조합에 아파트 건립부지로 13,705,000,000원에 일괄매각하였으나 청구 외 ㅇㅇㅇ(이 건 토지 양도 당시 청구인의 대표이사)가 개인 토지에 대한 계약서를 작성하면서 이 건 토지의 단위면적당 실질거래 평균가액으로 매도가격을 정하면 개인 토지에 대한 양도소득세 부담이 과중할 것을 우려하여 개인 토지의 ㎡당 가액을 개별공시지가의 80% 수준으로 낮게 정하고 청구인 토지의 양도가액은 총 양도가액에서 위 개인 토지의 양도가액을 차감한 잔액으로 정하여 계약을 할 것을 주택조합에 요구하고 주택조합이 이를 받아들임에 따라 잘못 정하여 진 계약금액임에도 동 계약서가 공증을 받은 것이란 이유로 계약서 금액대로 과세한 것은 실질과세원칙에 어긋나는 처분이므로 부당하다고 주장한다.

이 건 심사청구의 다툼은 공증한 계약서상에 기재된 금액이 진실된 것인지 여부에 있다. 먼저 청구인과 청구 외 ㅇㅇㅇ 외 1인(이하 “청구인 등”이라 한다)이 이 건 토지를 주택조합에 양도한 경위와 처분청의 청구인에 대한 법인세 등의 과세경위를 보면, 청구인 등은 1990. 8. 22. 이 건 토지(13,069㎡)를 주택조합에 아파트건립부지로 13,705,000,000원에 일괄 양도하기로 하고 이 중 개인 토지(7,197㎡)의 가액을 2,612,000,000원(㎡당 362,929원 상당)으로 정하고 청구인 토지(5,872㎡)의 가액은 위 총 양도가액에서 개인 토지의 양도가액을 차감한 11,093,000,000원(㎡당 1,889,135원 상당)으로 하는 계약서를 각각 작성하여 사서증서 인증을 받았고, 그 대금도 청구 외 ㅇㅇㅇ 외 1인은 1990. 8. 22.부터 같은 해 12. 3.까지 사이에 3회에 걸쳐 위 금액을 영수하였으며, 청구인은 1990. 8. 22.부터 1991. 6. 17.까지 사이에 7회에 걸쳐 위 계약금액을 영수한 데 대하여, 처분청에서는 청구인이 공증한 계약서상의 양도금액대로 신고하지 아니하고 총 양도가액을 총 양도면적으로 단순평균한 평당 3,500,000원(계약서상 청구인 양도토지 1,795.9평임) 상당으로 계산한 6,285,650,000원에 양도한 것으로 신고하여 그 차액 4,807,350,000원의 양도수익을 누락하였다고 보아 1993. 5. 17. 법인세를 추가 징수결정한 사실이 관계자료에 의하여 인정된다. 살피건대, 법인세법 제3조 제2항 에서 실질과세라 함은 법인세의 과세소득이 되는 금액의 계산에 관한 규정은 그 명칭여하에 불구하고 거래의 실질내용에 따라 적용하는 것을 말하고 거래의 실질내용은 건전한 사회통념, 통상 사인 간의 상관행 및 구체적인 정황을 기준으로 판단하여야 한다는 취지이다. 처분청은 이 건 토지의 매매에 관한 계약서는 공증인의 인증을 받은 사서증서로서 그 효력은 새로운 반증에 의하지 않는 한 뒤집을 수 없는 공적증거력이 있으므로 동 계약서에 기재된 거래금액은 다툴 수 없고, 그 대금도 계약서대로 청구인이 11,093,000,000원, 청구 외 ㅇㅇㅇ 외 1인이 2,612,000,000원을 각각 영수한 것이 확인되므로 청구인이 양도한 토지의 거래금액은 위 금액이라고 하나, 매수인인 주택조합이 청구인 토지와 개인 토지를 일괄 취득하여 아파트 건립부지로 사용하고자 하는 것이므로 청구인 토지와 개인 토지 간에 그 양도가액이 ㎡당 5.2배(1,889,135원÷362,929원≒5.2)나 차이가 날 이유를 찾기가 사실상 어려운 점에 비추어 보아 공증한 계약서에 기재된 양도가액이 진실한 거래금액이 아님을 미루어 짐작할 수 있다. 청구 외 ㅇㅇㅇ 외 1인이 본인들이 양도소득세 부담이 과중할 것을 우려하여 양도가액을 공시지가의 80% 상당으로 하여 계약서를 작성한 후 공증인의 인증을 받은 것이나 위 개인들이 자산양도차익예정신고를 하면서 동 계약서상의 양도금액으로 신고하지 아니하고 개별공시지가(3,356,700,000원)로 신고하여 과세받은 사실을 볼 때 위 계약서는 단순히 토지거래허가신고시 신고를 용이하게 하거나 과중한 양도소득세 부담을 덜어볼 의도로 작성한 것에 불과하고, 또한 통상적으로 거래되는 토지가격은 개별공시지가를 초과하는 것이 일반적인 거래관행임에도 공증계약서상의 거래대금액이 개별공시지가의 77.8%인 점으로 보아 동 금액이 진실된 금액이라고 볼 수 없다 하겠다. 또한 청구인은 이 건 토지의 거래가액이 평당 3,500,000원(㎡당 1,058,745원 상당)이라고 주장하나 동 금액은 이 건 토지의 총 거래대금 13,705,000,000원을 총 거래면적(13,069㎡)으로 나눈 단순평균한 평균가격에 불과하고 개별토지의 진실된 거래가격을 표시한 것이라고는 볼 수 없다.

1990. 8. 22. 계약 당시 이 건 토지 15필지의 개별공시지가(1990. 1. 1. 기준)와 지목을 보더라도 ㎡당 개별공시지가가 최저 240,000원 부터 최고 990,000원 까지 각각 다르고 그 지목도 개인 토지는 7,197㎡ 중 5,041㎡가 전, 도로, 임야이고 청구인 토지 5,872㎡는 전부 대지인 점으로 보아 청구인 토지와 개인 토지의 ㎡당 거래가격이 동일하다고는 볼 수 없다 할 것이다. 처분청과 청구인이 이 건 토지의 총 거래금액 13,705,000,000원에 대하여는 다툼이 없고 청구인 토지와 개인 토지의 거래금액을 표시하고 있는 증빙은 공증계약서 외에는 없으므로 청구인 토지의 양도가액은 총 거래금액에서 이 건 토지의 개별공시지가에서 청구인 토지의 개별공시지가가 차지하는 비율을 곱하여 계산할 수밖에 없고, 또한 동 계산 방법이 건전한 사회통념 및 상 관행과도 맞는 것이므로 위와 같이 계산한 금액(8,305,747,680원)을 청구인 토지의 양도가액으로 보아야 한다.

그렇다면 공증한 계약서에 양도가액이 명시되어 있다 하더라도 이는 거래의 실질내용을 기재한 것이 아니므로 계약서의 양도금액으로 과세한 당초처분은 잘못된 처분이다. 따라서 이 건 심사청구는 일부 이유 있으므로 감사원법 제46조 의 제2항의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.