처분청이 토지와 건물의 양도가액을 기준시가로 안분계산함은 부당함

주 문 처분청은 2010. 9. 8. 청구인에게 한 양도소득세 20,381,260원, 주민세 2,038,120원의 경정처분을 취소하여야 한다.

• 가. 청구인은 2008. 11. 13. □□□□시 □□구 □□동 1146-6 대 229.1㎡(이하 “이 사건 토지”라 한다)를 취득하고, 2009. 10. 26. 그 위에 지상 3층 다가구주택 연면적 407.64㎡(이하 “이 사건 건물”이라 한다, 이 사건 토지 및 건물을 합하여 “이 사건 부동산”이라 한다)를 신축하여 보유하다가 2010. 4. 23. 이 사건 부동산을 청구 외 박○○에게 양도하고, 같은 해 5. 26. 이 사건 토지는 116,000,000원, 이 사건 건물은 334,000,000원에 양도한 것으로 하여 양도소득세 4,141,840원을 신고ㆍ납부하였다.
• 나. 처분청은 이 사건 토지 및 건물의 가액 구분이 불분명한 경우로 보고, 이 사건 부동산의 양도가액(450,000,000원)을 토지와 건물의 기준시가로 안분계산하여 2010. 9. 8. 청구인에게 양도소득세 20,381,260원, 주민세 2,038,120원을 경정ㆍ고지(이하 “이 사건 경정처분”이라 한다)하였다.

• 가. 청구취지 이 사건 경정처분을 주위적으로 취소하고, 예비적으로 경정하게 해 달라는 것이다.
• 나. 청구이유

(1) 주위적 청구이유 이 사건 토지의 양도가액 116,000,000원은 실제 취득가액 104,000,000원, 연 4%의 17개월간 이자 5,893,333원과 취득세 등 부대비용 5,627,580원을 합하여 십만 단위에서 반올림한 것이고, 이 사건 건물의 양도가액 334,000,000원은 에어컨, 세탁기, 냉장고, 텔레비전, 가스레인지 각 14개의 동산(이하 “이 사건 동산”이라 한다)을 포함하여 평당 약 2,700,000원에 면적을 곱한 것으로서 매수인과의 합의에 따라 구분 계산한 합리적 가액이므로, 토지와 건물의 가액 구분이 불분명한 경우에 해당하지 않는다고 주장한다.

(2) 예비적 청구이유 이 사건 경정처분 이후에 주식회사 △△감정평가법인에서 가격시점을 이 사건 부동산의 매매계약일(2010. 3. 26.)로 소급하여 이 사건 부동산 가액을 감정하였으므로, 이를 근거로 양도소득세를 경정하여야 한다고 주장한다.

• 가. 다툼 이 건의 다툼은, 주위적으로 이 사건 부동산의 일괄 양도가 토지와 건물의 가액 구분이 불분명한 경우에 해당하는지, 예비적으로 만약 이 사건 토지와 건물의 가액 구분이 불분명한 경우에 해당한다면 기준시가 대신 소급한 감정평가가액에 비례하여 안분 계산하여야 하는지 여부이다.
• 나. 인정 사실 이 사건 관련 기록을 검토해 보면, 다음과 같은 사실이 인정된다.

(1) 청구인은 2008. 11. 13. 이 사건 토지를 104,000,000원에 취득하고, 2009. 10. 26. 그 위에 이 사건 건물을 신축하였다.

(2) 청구인은 2010. 4. 23. 이 사건 부동산을 청구 외 박○○에게 450,000,000원에 양도하였는데, 매매계약서 사본에는 특약사항으로 “토지건물 가액은 토지분 116,000,000원, 건물분 334,000,000원으로 한다.”고 기재되어 있다.

(3) 매수인인 청구 외 박○○가 작성한 거래사실확인서에는 이 사건 건물의 양도가액에 이 사건 동산의 양도가액이 포함되어 있다고 기재되어 있다.

(4) 청구인은 2010. 5. 26. 이 사건 토지는 116,000,000원, 이 사건 건물은 334,000,000원에 양도한 것으로 하여 양도소득세 4,141,840원을 신고ㆍ납부하였다.

(5) 처분청은 이 사건 토지 및 건물의 가액 구분이 불분명한 경우에 해당한다고 보아 이 사건 부동산의 양도가액을 기준시가에 의하여 안분 계산하여 [표 1]과 같이 양도차익을 산정하고, 2010. 9. 8. 청구인에게 이 사건 경정처분을 하였다.

2. 이 사건 토지의 취득가액은 실지취득가액이고, 이 사건 건물의 취득가액은 환산가액임.

(6) 청구인은 이 사건 경정처분 이후에 청구인의 남편 백○○ 명의로 주식회사 △△감정평가법인에 이 사건 부동산 가액에 대한 감정을 의뢰하였는데, 감정평가서에 따르면 동 법인은 이 사건 부동산의 매매계약일(2010. 3. 26.)을 기준으로 이 사건 토지의 평가가격을 130,587,000원으로, 이 사건 건물의 평가가격을 326,112,000원으로, 이 사건 동산의 평가가격을 13,720,000원으로 각각 감정하였고, 평가목적은 공공기관 업무용, 제출처는 감사원, 조사기간은 2010. 11. 23.부터 같은 해 11. 24.까지이며, 작성일자는 2010. 11. 24.로 되어 있다.

• 다. 관계법령 이 건과 관계되는 법령은·소득세법·(2010. 3. 22. 법률 제10175호로 개정되기 전의 것) 제100조 등으로서 [별지] 기재와 같다.

□ 소득세법(2010. 3. 22. 법률 제10175호로 개정되기 전의 것)

○ 제100조(양도차익의 산정) ① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제92조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다.

② 제1항을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산(安分計算)한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 해당 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.

③ 양도차익을 산정하는 데에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

□ 소득세법 시행령(2010. 5. 4. 대통령령 제22151호로 개정되기 전의 것)

○ 제166조(양도차익의 산정) ①～⑤ (생략)

⑥ 법 제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는·부가가치세법 시행령·제48조의2 제4항 단서의 규정에 의하여 안분계산한다.

⑦ (생략)

□ 구 부가가치세법 시행령(2010. 9. 20. 대통령령 제22395호로 개정되기 전의 것)

○ 제48조의2 (과세표준의 안분계산) ①～③ (생략)

④ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그 밖의 구축물 등(이하 이 조에서 “건물 등”이라 한다)을 함께 공급하는 경우에 그 건물 등의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각 호에 정하는 바에 의한다.

1. 토지와 건물 등에 대한·소득세법·제99조의 규정에 의한 기준시가(이하 이 조에서 “기준시가”라 한다)가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액[제21조에 규정된 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지·부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률·에 따른 감정평가법인이 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 항에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다. 2.～3. (생략)

⑤ 삭제

• 라. 판단

(1) 주위적 청구에 대한 검토 청구인은 이 사건 토지와 건물의 각 양도가액은 매수인과의 합의에 따라 구분 계산한 합리적 가액이므로, 토지와 건물의 가액 구분이 불분명한 경우에 해당하지 않는다고 주장한다. 소득세법 제100조 제2항 제3호, 같은 법 시행령(2010. 5. 4. 대통령령 제22151호로 개정되기 전의 것) 제166조 제6항 및 구 부가가치세법 시행령(2010. 9. 20. 대통령령 제22395호로 개정되기 전의 것) 제48조의2 제4항의 규정을 종합해 보면, 토지와 건물 등을 함께 양도한 경우 그 가액 구분이 불분명한 때에는 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산하고, 다만 감정평가가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다고 되어 있다. 토지와 건물 등을 함께 양도한 경우 그 가액 구분이 불분명한 경우라 함은 매매계약서 등에 토지와 건물의 각 양도가액을 구별 기재하지 않고 총 양도가액만 기재한 경우뿐만 아니라, 토지와 건물 등의 가액 구분이 부동산의 규모와 형태, 제3자간에 일반적으로 거래된 가격 등 사회통념에 비추어 합당하다고 인정되지 아니하는 경우도 해당한다. (국세청예규 부가가치세과-1058, 2009. 7. 27.) 그렇다면 청구인은 인정사실 ‘(2)항’에서 본 바와 같이 이 사건 부동산을 토지와 건물 별로 가액 구분을 하여 양도하였으므로, 그 가액 구분이 합리적인지 여부를 살펴본다. 우선, 인정사실 ‘(3)항’에서 본 바와 같이 이 사건 건물의 양도가액에는 양도소득세의 대상이 아닌 동산의 양도가액이 포함되어 있는데도, 처분청은 이 사건 동산의 양도가액을 제외하지 않고 총 양도가액을 기준시가로 안분계산 하여 이 사건 토지와 건물의 양도가액을 산정한 잘못이 있다. 그리하여 인정사실 ‘(6)항’에서 본 바와 같이 이 사건 동산에 대한 양도가액(13,124,470원) 총 양도가액에 이 사건 동산의 감정평가가액 비율을 곱하여 계산. (13,124,470 = 450,000,000 × 13,720,000 / 470,419,000) 을 제외하고 청구인이 산정한 양도가액과 기준시가로 안분계산한 양도가액을 비교한 결과, [표 2]와 같이 청구인이 산정한 이 사건 토지의 양도가액(116,000,000원)은 기준시가(122,339,400원)의 94.8%에, 기준시가로 안분계산한 양도가액(163,459,416원)의 70.9%에 각각 해당하고, 청구인이 산정한 이 사건 건물의 양도가액(320,875,530원)은 기준시가(204,635,280원)의 156.8%에, 기준시가로 안분계산한 양도가액(273,416,114원)의 117.3%에 각각 해당하여, 토지에 비하여 건물가액의 비율이 높게 책정된 것으로 나타난다. 그러나, 이 사건 토지의 경우 실지취득가액은 인정사실 ‘(1)항’에서 본 바와 같이 104,000,000원으로서 그 당시 기준시가인 122,339,400원 122,339,400(원)=534,000(개별공시지가, 원)×229.1(㎡). 이 사건 토지의 취득 당시와 양도 당시의 개별공시지가가 단위면적(㎡)당 534,000원으로 동일. 에 미달하는 바, 청구인은 이 사건 토지를 기준시가보다 저렴하게 취득하여 양도가액도 기준시가보다 다소 낮게 책정한 것으로서 시가와 현저히 차이가 나지 않는다고 주장하고 있어 단순히 기준시가 또는 기준시가로 안분계산한 가액과 그 비율만을 비교하여 비합리적이라고 판단하기는 어렵다. 또한 이 사건 건물의 경우, 인정사실 ‘(6)항’에서 본 바와 같이 감정평가가액(326,112,000원)과 이 사건 동산 가액을 제외한 신고 양도가액(320,875,530원)을 비교해 보면 그 차이가 5,236,470원(1.6%)으로 크게 차이 나지 않는다. 그렇다면, 이 사건 토지를 기준시가보다 저렴하게 취득한 사정, 건물의 감정평가가액과의 비교 등에 비추어 볼 때 그 차이는 사회통념상 통상의 거래가액 범위 내에 있다고 할 것이다. 결국, 처분청이 이 사건 토지와 건물의 양도는 그 가액 구분이 불분명한 경우에 해당한다고 보아 기준시가로 안분계산하여 양도소득세를 부과한 이 사건 경정처분은 부당하다.

(2) 예비적 청구에 대한 검토 청구인은 이 사건 부동산의 양도가액을 매매계약일 당시로 소급한 감정평가가액에 비례하여 안분계산하고, 그에 따라 양도소득세를 경정하여야 한다고 주장한다. 살피건대, 주위적 청구가 기각될 것을 전제로 구하는 이 건 예비적 청구에 대하여는 위에서 살펴본 바와 같이 청구인의 주위적 청구를 인용하였으므로 더 이상 판단하지 않기로 한다.

그렇다면 이 사건 심사청구는 주위적 청구가 이유 있다고 인정되므로, 예비적 청구에 관하여는 더 나아가 판단할 필요 없이 감사원법 제46조 제2항 의 규정에 따라 주문과 같이 결정한다.