종합부동산세 합산배제 요건인 임대기간의 기산일을 청구인이 주장하는 사실상 임대개시일로 볼 것인지 또는 청구인의 임대사업자 등록일로 볼 것인지 여부
종합부동산세 합산배제 요건인 임대기간의 기산일을 청구인이 주장하는 사실상 임대개시일로 볼 것인지 또는 청구인의 임대사업자 등록일로 볼 것인지 여부
주 문 심사청구를 기각한다.
• 제1조(신탁목적) 이 신탁의 목적은 토지 위에 별지(2) 기재의 건물(이하 “건물”이라 함)을 건설하고 토지와 건물(토지와 건물을 총칭하여 이하 “신탁부동산”이라 함)을 신탁재산으로 하여 이를 임대, 관리·운용하는 데에 있다.
• 제7조(선관의무 및 하자담보책임) ① “을”은 신탁부동산의 임대사무, 유지관리 및 기타 신탁사무에 대하여 선량한 관리자의 주의의무를 가지며, “갑”은 신탁부동산의 하자에 의한 책임을 부담한다.
• 제8조(신탁부동산의 관리 운용방법) “을”은 다음 각호의 방법에 의하여 신탁 부동산을 관리·운용한다.
2. “을”은 건물의 전부 또는 일부를 “을”이 선정하는 자에게 임대한다. 이 경우 임대료, 기타 조건에 대하여는 “을”이 정한다.
• 제11조(신탁의 계산 및 수익교부) ① 신탁재산에 관한 계산일은 매년 12월 31일 및 신탁종료일로 하고 “을”은 당해기의 수지계산서를 작성해서 수익자에게 통보하고 신탁수익은 금전으로 교부한다. ⑶ 청구 외 △△△△△△주식회사는 이 사건 임대주택의 임대사업자로서 2003. 2. 11. △△시장에게 임대조건을 신고하고 3회에 걸쳐 변경신고를 하였다. ⑷ 청구인은 2005. 12. 5. △△시장에게 임대사업자 등록을 하고 2007. 8. 5.까지 위 임대주택 547세대(매입임대주택 2세대 포함)를 양도(분양전환)하였으나 그 중 428세대에 대하여는 5년 이상 임대조건을 충족하지 못하여 2007. 11. 30. 2005년 귀속분 8,962,000원, 2006년 귀속분 249,694,000원의 종합부동산세를 납부한 사실이 있다(청구인은 종합부동산세 합산배제 신청 시 임대개시일을 2002. 8. 29.로 표기). ⑸ 처분청은 위 분양전환 세대 중 이 사건 임대주택 116세대에 대하여 청구 외 △△△△△△회사가 임대관리한 기간을 인정하지 않고 청구인의 임대사업자 등록일을 기준으로 임대기간 5년을 충족하지 못하였다고 판단하고 이 사건 부과처분을 하였다.
□ 구종합부동산세법(2005. 12. 31. 법률 제7836호로 개정되기 전의 것)
○ 제7조(납세의무자) ①과세기준일 현재 주택분 재산세의 납세의무자로서 국내에 있는 재산세 과세대상인 주택에 대한 재산세 과세표준을 합한 금액이 4억5천만 원을 초과하는 자는 당해 주택에 대한 종합부동산세를 납부할 의무가 있다.
② 다음 각 호의 주택은 제1항의 규정에 의한 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다.
주택법 제6조 의 규정에 의하여 임대사업자가 임대사업용으로 등록한 임대주택으로서 임대기간, 주택의 수, 가격, 규모 등을 감안하여 대통령령이 정하는 주택 (이하 생략)
□ 구 종합부동산세법 시행령(2009. 12. 31. 대통령령 제21936호로 개정되기 전의 것)
○ 제3조(합산배제 임대주택) ①법 제7조 제2항 제1호에서 “대통령령이 정하는 주택”이라 함은임대주택법제6조의 규정에 의하여 등록한 임대사업자(이하 이 조에서 “임대사업자”라 한다)로서 과세기준일 현재소득세법제168조 또는법인세법제111조의 규정에 의한 사업자등록을 한 자가 과세기준일 현재 임대하고 있는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 “합산배제 임대주택”이라 한다)을 말한다.
1. 임대주택법제2조 제2호의 규정에 의한 건설임대주택으로서 다음 각목의 요건을 모두 갖춘 주택이 2호 이상인 경우 그 주택
- 가. 전용면적이 149제곱미터 이하로서 2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날(2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 이후 임대를 개시한 주택의 경우에는 그 주택의 임대개시일을 말한다) 또는 최초로 제5항의 규정에 의한 합산배제신청을 한 연도의 과세기준일의지방세법제111조 제2항 제1호의 규정에 의한 시가표준액(이하 이 조에서 “시가표준액”이라 한다)이 6억 원 이하일 것
- 나. 5년 이상 계속하여 임대하는 것일 것
2. ～ 3. 생략
② ～③ 생략
④ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 임대기간의 계산은 다음 각 호에 의한다.
1. 제1항 제1호 나목 및 동항 제3호 나목의 규정에 의한 임대기간은 임대사업자로서 2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날(2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 이후 임대를 개시한 주택의 경우에는 그 주택의 임대개시일을 말한다)부터, 제1항 제2호 나목의 규정에 의한 임대기간은 임대사업자로서 5호 이상의 주택의 임대를 개시한 날(5호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 이후 임대를 개시한 주택의 경우에는 그 주택의 임대개시일을 말한다)부터 기산한다. 2.～5. 생략
⑤ 제1항 내지 제4항의 규정을 적용받고자 하는 자는 법 제16조제1항의 규정에 의한 신고기한 내에 재정경제부령이 정하는 서식에 의하여 관할세무서장에게 합산배제를 신청하여야 한다.
□ 구 종합부동산세법 시행령부칙 [2005.5.31 제18848호]
○ 제1조(시행일) 이 영은 공포한 날부터 시행한다.
○ 제2조(일반적 적용례) 이 영은 이 영 시행 후 최초로 납세의무가 성립하는 종합부동산세부터 적용한다.
○ 제3조(2005년도 합산배제 임대주택 등의 사업자등록 요건 등에 관한 적용특례) ①제3조 제1항 제1호 및 제2호의 규정을 적용받고자 하는 자가 2005년 12월 15일까지임대주택법제6조의 규정에 의한 임대사업자등록 및소득세법제168조 또는법인세법제111조의 규정에 의한 사업자등록을 하는 경우에는 제3조 제1항 본문의 규정에 불구하고 2005년도 과세기준일 현재임대주택법제6조의 규정에 의한 임대사업자등록 및소득세법제168조 또는법인세법제111조의 규정에 의한 사업자등록을 한 것으로 본다.
② 제3조 제1항 제3호 및 제4조 제1항 제4호의 규정을 적용받고자 하는 자가 2005년 12월 15일까지소득세법제168조 또는법인세법제111조의 규정에 의한 사업자등록을 하는 경우에는 제3조 제1항 본문의 규정에 불구하고 2005년도 과세기준일 현재소득세법제168조 또는 법인세법 제111조 의 규정에 의한 사업자등록을 한 것으로 본다.
□법인세법
○ 제111조 (사업자등록)
① 신규로 사업을 시작하는 법인은 대통령령으로 정하는 바에 따라 납세지 관할 세무서장에게 등록하여야 한다.
② 부가가치세법에 따라 사업자등록을 한 사업자는 그 사업에 관하여 제1항에 따른 등록을 한 것으로 본다.
③ 이 법에 따라 사업자등록을 하는 법인에 관하여는부가가치세법제5조를 준용한다.
④ 제109조에 따른 법인 설립신고를 한 경우에는 사업자등록신청을 한 것으로 본다.
□임대주택법
○ 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. 1.“임대주택”이란 임대 목적에 제공되는 건설임대주택 및 매입임대주택을 말한다. 2.“건설임대주택”이란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택을 말하며, 그 종류는 대통령령으로 정한다.
- 가. 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택
- 나. 주택법제9조에 따라 등록한 주택건설사업자가 같은 법 제16조에 따라 사업계획승인을 받아 건설한 주택 중 사용검사 때까지 분양되지 아니한 주택으로서 제6조에 따른 임대사업자 등록을 마치고 국토해양부령으로 정하는 바에 따라 임대하는 주택
3. “매입임대주택”이란 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 주택을 말한다. 3의2. “장기 전세주택”이란 국가, 지방자치단체,대한주택공사법에 따른 대한주택공사(이하 “대한주택공사”라 한다) 또는 지방공기업법 49조 에 따라 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사(이하 “지방공사”라 한다)가 임대할 목적으로 건설 또는 매입하는 주택으로서 20년의 범위에서 전세계약의 방식으로 공급하는 임대주택을 말한다.
4. “임대사업자”란 국가, 지방자치단체, 대한주택공사, 지방공사, 제6조에 따라 주택임대사업을 하기 위하여 등록한 자 또는 제7조에 따라 설립된 임대주택조합을 말한다.
5. “임대주택조합”이란 주택을 임대하고자 하는 자가 임대주택을 건설하거나 매입하기 위하여 제7조에 따라 설립한 조합을 말한다.
6. “분양전환”이란 임대주택을 임대사업자가 아닌 자에게 매각하는 것을 말한다.
7. “부도 등”이란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.
- 가. 임대사업자가 발행한 어음 및 수표를 기한까지 결제하지 못하여 어음교환소로부터 거래정지 처분을 받은 경우
- 나. 대통령령으로 정하는 기간을 초과하여 주택법 제60조 에 따른 국민주택기금 융자금에 대한 이자를 내지 아니한 경우
- 다. 이와 유사한 경우로서 대통령령으로 정하는 경우
8. “부도임대주택 등”이란 부도 등이 발생한 임대주택을 말한다.
○ 제6조(임대사업자의 등록)
① 대통령령으로 정하는 호수(戶數) 이상의 주택을 임대하려는 자는 특별자치도지사·시장·군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 “시장·군수·구청장”이라 한다)에게 등록을 신청할 수 있다.
② 제1항에 따라 등록한 자가 그 등록한 사항을 변경하려면 시장·군수·구청장에게 신고하여야 한다. 다만, 국토해양부령으로 정하는 경미한 사항은 신고하지 아니하여도 된다.
③ 제1항과 제2항에 따른 등록 및 신고의 기준과 절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.와 같다.
- 라. 판단 청구인은 이 사건 임대주택의 임대개시일을 신탁회사로 하여금 사실상 임대관리하게 한 날로부터 5년이 경과하여 합산배제 대상이라고 주장하므로 그 주장이 타당한지 여부를 살펴본다. 구 종합부동산세법 제7조 제1항 을 보면, 과세기준일 현재 주택분 재산세의 납세의무자로서 국내에 있는 재산세 과세대상인 주택에 대한 재산세 과세표준을 합한 금액이 4억 5천만 원을 초과하는 자는 종합부동산세를 납부할 의무가 있고, 제2항 제1호에는 임대 주택법 제6조 의 규정에 의하여 임대사업자가 임대사업용으로 등록한 임대주택으로서 임대기간 등을 감안하여 대통령령이 정하는 주택으로 같은 법 시행령 제3조 제1항 제1호 나목에서 5년 이상 계속하여 임대하는 주택은 과세표준에 합산하지 않도록 규정하고 있다. 또한 같은 법 시행령 제3조 제4항에 임대기간의 계산은 임대를 개시한 날로부터 기산한다고 규정되어 있는데 다만, 종합부동산세법 시행령 부칙 제3조에 2005. 12. 15.까지 임대사업자 등록을 하는 경우에는 2005년 과세기준일 현재(2005. 6. 1) 임대사업자 등록을 한 것으로 본다고 규정하고 있다. 살피건대, 조세법률주의 원칙 상 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 할 것이고 합리적인 이유 없이 확장하거나 유추하는 것은 허용되지 아니한다. 청구인은 부도 등 내부사정으로 인하여 청구인이 소유하는 토지 및 건물 등을 신탁회사에 처분 신탁하고, 그 건물에 대한 사실상 임대사업을 하였다고 주장하나 신탁계약서에 의하면 신탁회사가 임대사무를 관리하는 것으로 되어 있어 임대사업자 등록을 할 수 없었다는 사실만으로 특별한 사정이 있는 것으로 해석할 것은 아니라고 판단된다. 따라서 청구인은 임대 주택법 제6조 의 규정에 의하여 △△시장에게 2005. 12. 5. 임대사업자등록을 하였으므로 그 때부터 임대주택법상 임대사업자의 지위에서 주택임대를 한 것으로 보아야 하고 다만, 구 종합부동산세법 시행령 부칙 제3조에 따라 2005. 12. 15.까지 임대사업자 등록을 하는 경우에는 2005년 과세기준일 현재 임대사업자 등록을 한 것으로 보도록 되어 있어 청구인이 이 사건 임대주택을 일반분양으로 전환하여 양도함에 따라 처분청이 임대개시일을 구 종합부동산세법 시행령 시행일인 2005. 6. 1.(2005년 과세기준일)로 보아야 할 것이므로 처분청이 이 사건 임대 주택의 임대기간을 임대개시일로부터 5년 이상 임대하지 아니하였다는 사유로 종합부동산세 합산배제 임대주택에서 제외하고 청구인에게 한 이 사건 부과처분은 정당하다.
그렇다면 이 사건 부과처분은 잘못이 없고 심사청구는 이유 없다고 인정되므로 감사원법 제46조 제2항 의 규정에 따라 주문과 같이 결정한다.
붙임과 같습니다.