① 종합부동산세법이 시행되기 이전에 임차인과 체결한 약정에 따라 조기분양한 임대주택에 대하여 종합부동산세를 부과하는 것이 부당한지 여부, ② 조기분양한 임대주택을 합산배제 임대주택으로 보아야 하는지 여부, ③ 조기분양한 임대주택에 대하여 합산배제를 적용하지 않는 것으로 되어 있는 종합부동산세법 시행령 제3조의 규정이 위법・부당한지 여부
① 종합부동산세법이 시행되기 이전에 임차인과 체결한 약정에 따라 조기분양한 임대주택에 대하여 종합부동산세를 부과하는 것이 부당한지 여부, ② 조기분양한 임대주택을 합산배제 임대주택으로 보아야 하는지 여부, ③ 조기분양한 임대주택에 대하여 합산배제를 적용하지 않는 것으로 되어 있는 종합부동산세법 시행령 제3조의 규정이 위법・부당한지 여부
주 문 심사청구를 기각한다.
(1) 청구인은 종합부동산세법이 시행되기 전에 임차인을 모집하면서 조기분양이 가능한 것으로 임차인과 약정하였는데 그 약정에 따라 조기분양한 임대주택에 대하여 종합부동산세법을 소급하여 적용하는 것은 부당하다. (2) 종합부동산세법 시행령에서 규정하고 있는 합산배제 임대주택의 요건은 예시적 요건이고 임대주택법상 조기분양이 허용되므로 조기분양한 경우에도 합산배제 임대주택으로 보아야 한다.
(3) 임대주택법상 임대의무기간 5년을 충족한 임대주택과 동일한 효과를 갖는 조기분양 임대주택에 대하여 합산배제를 적용하지 않는 것으로 되어 있는 종합부동산세법 시행령 제3조 의 규정은 상위법인 종합부동산세법의 위임한계를 넘는 것으로서 위법·부당하다.
(1) 청구인은 [표] “임대주택 임대 및 분양 현황”과 같이 □□도 □□시 □□구 □□동 □□□□번지 지상 임대아파트 418세대를 신축하고 이를 임대하다가 임대의무기간 5년의 1/2이 지나자 위 418세대 중 228세대를 조기분양한 후, 조기분양 임대주택 228세대를 합산배제 임대주택으로 신고하였다.
(2) 처분청은 청구인이 임대주택 228세대를 조기분양한 사실을 확인한 후, 조기분양 임대주택은 합산배제 임대주택에 해당되지 않는다고 보고 2009. 12. 1. 청구인에게 2005년 귀속 종합부동산세 등 11,898,890원(농어촌특별세 1,983,150원 포함), 2006년 귀속 종합부동산세 등 378,604,160원(농어촌특별세 63,100,690원 포함) 등 계 390,503,050원(농어촌특별세 계 65,083,840원 포함)을 부과하였다.
□ 헌법
○ 제107조 ① 법률이 헌법에 위반되는 여부가 재판의 전제가 된 경우에는 법원은 헌법재판소에 제청하여 그 심판에 의하여 재판한다.
② 명령·규칙 또는 처분이 헌법이나 법률에 위반되는 여부가 재판의 전제가 된 경우에는 대법원은 이를 최종적으로 심사할 권한을 가진다.
③ 재판의 전심절차로서 행정심판을 할 수 있다. 행정심판의 절차는 법률로 정하되, 사법절차가 준용되어야 한다.
□ 구 종합부동산세법(2008. 12. 26. 법률 제9273호로 개정되기 전의 것)
○ 제1조(목적) 이 법은 고액의 부동산 보유자에 대하여 종합부동산세를 부과하여 부동산보유에 대한 조세부담의 형평성을 제고하고, 부동산의 가격안정을 도모함으로써 지방재정의 균형발전과 국민경제의 건전한 발전에 이바지함을 목적으로 한다.
○ 제3조(과세기준일) 종합부동산세의 과세기준일은 지방세법 제190조 에 규정된 재산세의 과세기준일로 한다.
○ 제7조(납세의무자) ① 과세기준일 현재 주택분 재산세의 납세의무자로서 국내에 있는 재산세 과세대상인 주택의 공시가격을 합산한 금액이 6억 원(개인의 경우 세대별로 합산한 금액을 말하며, 이하 "주택분 과세기준금액"이라 한다)을 초과하는 자는 종합부동산세를 납부할 의무가 있다. 이 경우, 개인은 1세대에 속하는 자(이하 "세대원"이라 한다)중 대통령령이 정하는 주된 주택소유자(이하 "주된 주택소유자"라 한다)가 납세의무자가 된다. (이하생략)
○ 제8조(과세표준) ① 주택에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산한 금액에서 6억 원을 공제한 금액으로 한다. 다만, 그 금액이 영보다 작은 경우에는 영으로 본다.
② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항의 규정에 의한 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다.
1. 임대 주택법 제2조 제1호 의 규정에 의한 임대주택 또는 대통령령이 정하는 다가구 임대주택으로서 임대기간, 주택의 수, 가격, 규모 등을 감안하여 대통령령이 정하는 주택 (이하생략)
□ 구 종합부동산세법 부칙 (2005. 12. 31. 법률 제7836호로 개정된 것)
○ 제1조(시행일) 이 법은 공포한 날부터 시행한다.
○ 제2조(일반적 적용례) 이 법은 이 법 시행 후 최초로 납세의무가 성립하는 분부터 적용한다.
□ 구 지방세법(2011. 1. 1. 법률 제10416호로 개정되기 전의 것)
○ 제190조(과세기준일) 재산세의 과세기준일은 매년 6월 1일로 한다.
□ 구 종합부동산세법 시행령(2007. 8. 6. 대통령령 제20210호로 개정되기 전의 것)
○ 제3조(합산배제 임대주택) ① 법 제8조 제2항 제1호에서 "대통령령이 정하는 주택"이라 함은 임대 주택법 제2조 제4호 의 규정에 따른 임대사업자(이하 "임대사업자"라 한다)로서 과세기준일 현재 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조 의 규정에 따른 사업자등록(이하 "사업자등록"이라 한다)을 한 자가 과세기준일 현재 임대하고 있는 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 "합산배제 임대주택"이라 한다)을 말한다. 1.-2. 생략
3. 임대사업자의 지위에서 2005년 1월 5일 이전부터 임대하고 있던 임대주택으로서 다음 각목의 요건을 모두 갖춘 주택이 2호 이상인 경우 그 주택
- 가. 국민주택 규모 이하로서 2005년도 과세기준일의 공시가격이 3억 원 이하일 것
- 나. 5년 이상 계속하여 임대하는 것일 것 4.-7. 생략
② -⑥ 생략
⑦ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 합산배제 임대주택의 임대기간의 계산은 다음 각호에 의한다. 1.-4. 생략
5. 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 또는 그 밖의 법률에 의하여 협의매수 또는 수용으로 인하여 제1항의 요건을 충족하지 못하게 되는 때에는 제1항 제1호 및 동항 제3호의 합산배제 임대주택의 경우에는 제1호의 규정에 의한 기산일부터 5년이 되는 날까지, 제1항 제2호의 합산배제 임대주택의 경우에는 제1호의 규정에 의한 기산일부터 10년이 되는 날까지는 각각 계속 임대하는 것으로 본다.
⑧ 생략
□ 종합부동산세법 시행령
○ 제3조(합산배제 임대주택) ① 법 제8조 제2항 제1호에서 "대통령령이 정하는 주택"이란 임대 주택법 제2조 제4호 에 따른 임대사업자(이하 "임대사업자"라 한다)로서 과세기준일 현재 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조 에 따른 주택임대업 사업자등록(이하 "사업자등록"이라 한다)을 한 자가 과세기준일 현재 임대(제1호부터 제3호까지 및 제5호부터 제7호까지의 주택을 임대한 경우를 말한다)하거나 소유(제4호의 주택을 소유한 경우를 말한다)하고 있는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 "합산배제 임대주택"이라 한다)을 말한다. 1.-2. 생략
3. 임대사업자의 지위에서 2005년 1월 5일 이전부터 임대하고 있던 임대주택으로서 다음 각목의 요건을 모두 갖춘 주택이 2호 이상인 경우 그 주택
- 가. 국민주택 규모 이하로서 2005년도 과세기준일의 공시가격이 3억 원 이하일 것
- 나. 5년 이상 계속하여 임대하는 것일 것 4.-7. 생략
② -⑥ 생략
⑦ 제1항을 적용할 때 합산배제 임대주택의 임대기간의 계산은 다음 각 호에 따른다. 1.-4. 생략
5. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 제1항의 요건을 충족하지 못하게 되는 때에는 제1항 제1호·제3호 및 제6호의 주택의 경우에는 제1호에 따른 기산일부터 5년이 되는 날까지, 제1항 제2호의 주택의 경우에는 제1호에 따른 기산일부터 7년(서울특별시인 경우에는 10년)이 되는 날까지, 제1항 제5호의 주택의 경우에는 제1호에 따른 기산일부터 10년이 되는 날까지, 제1항 제7호의 주택의 경우에는 제1호에 따른 기산일부터 7년이 되는 날까지는 각각 해당 사유로 임대하지 못하는 주택에 한하여 계속 임대하는 것으로 본다.
- 가. 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률이나 그 밖의 법률에 따른 협의매수 또는 수용
- 나. 건설임대주택으로서 임대 주택법 시행령 제13조 제2항 제3호 에 따른 임차인에 대한 분양전환
- 다. 천재·지변, 그 밖에 이에 준하는 사유의 발생
⑧ 생략
□ 구 임대주택법(2008. 3. 21. 법률 제8966호로 개정되기 전의 것)
○ 제12조(임대주택의 매각제한 등) ① 임대주택은 다음 각 호의 기간(이하 "임대의무기간"이라 한다)이 경과되지 아니하면 이를 매각할 수 없다. 1.-3. 생략
4. 제1호 내지 제3호 외의 건설임대주택 및 매입임대주택은 대통령령이 정하는 기간
② 생략
③ 제1항의 규정에 불구하고 임대의무기간 이내에 임대사업자간의 매매 등 매각이 가능한 경우와 매각요건 및 절차 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 다만, 부도임대주택 등을 다른 임대사업자가 매입하고자 하는 경우에는 임대주택의 향후 관리계획, 주택법 제60조 의 규정에 따른 국민주택기금 융자금의 변제계획 등 대통령령이 정하는 요건을 갖추어 시장·군수 또는 구청장에게 매임허가를 신청하여야 하며, 시장·군수 또는 구청장은 제18조의2의 규정에 따른 임대주택분쟁조정위원회의 심의를 거쳐 부도임대주택 등의 매입허가 여부를 결정하여야 한다.
□ 구 임대 주택법 시행령(2008. 6. 20. 대통령령 제20849호로 개정되기 전의 것)
○ 제9조(임대주택의 임대의무기간 등) ① 법 제12조 제1항 제4호에서 "대통령령이 정하는 기간"이라 함은 다음 각 호의 구분에 따른 기간을 말한다.
1. 법 제12조 제1항 제1호 내지 제3호 외의 건설임대주택은 당해 임대주택의 임대개시일부터 5년
2. 매입임대주택은 당해 임대주택의 임대개시일부터 5년
② 법 제12조 제3항의 규정에 의하여 다음 각 호의 경우에는 임대의무기간 이내에 매각할 수 있다. 1.-2. 생략
3. 법 제12조 제1항 제4호에 해당하는 임대주택으로서 임대개시 후 당해 주택의 임대의무기간의 2분의 1이 경과된 경우로서 임대사업자와 임차인이 당해 임대주택의 분양전환에 합의하여 국토해양부령이 정하는 바에 따라 임대사업자가 시장·군수 또는 구청장에게 신고한 후 임차인에게 분양전환하는 경우. 이 경우 공공건설임대주택의 경우에는 법 제15조 제1항 또는 제2항에 해당하는 임차인에 한하여 분양전환을 할 수 있다.(이하생략) 와 같다.
- 라. 판단
(1) 조기분양한 임대주택에 대한 종합부동산세 부과가 부당한지 여부 청구인은 종합부동산세법이 시행되기 이전부터 임대주택법을 근거로 건축하여 임대하고 있는 임대사업자로서 임대주택의 보유에 따른 시세차익을 얻을 수 없을 뿐 아니라 종합부동산세법이 시행되기 이전에 임차인과 체결한 약정에 따라 조기분양한 임대주택에 대하여 종합부동산세법을 소급하여 적용하는 것은 부당하다고 주장한다. 조세법률주의의 원칙상 과세요건이거나 비과세 요건 또는 조세감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 않는다. 살피건대, 구 종합부동산세법 제1조 에 따르면 “이 법은 고액의 부동산 보유자에 대하여 종합부동산세를 부과하여 부동산보유에 대한 조세부담의 형평성을 제고하고, 부동산의 가격안정을 도모함으로써 지방재정의 균형발전과 국민경제의 건전한 발전에 이바지함을 목적으로 한다”고 규정하고 있고, 제3조 및 제7조에 따르면 매년 6월 1일 현재 주택분 재산세의 납세의무자로서 국내에 있는 재산세 과세대상인 주택의 공시가격을 합산한 금액이 6억 원을 초과하는 자는 종합부동산세를 납부할 의무가 있는 것으로 규정하고 있다. 그리고 구 종합부동산세법 제8조 제2항 에 따르면 “임대주택법에 의한 임대주택 등으로서 임대기간, 주택의 수, 가격, 규모 등을 감안하여 대통령령이 정하는 주택에 대하여는 이를 주택에 대한 종합부동산세의 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함하지 아니한다”고 규정함으로써 구 종합부동산세법이 시행되기 이전부터 구 임대주택법(2008. 12. 26. 법률 제9273호로 개정되기 전의 것, 이하 같다)을 근거로 임대주택을 임대하고 있던 경우라도, 그 임대주택 전체를 종합부동산세의 과세대상에서 제외되는 합산배제 임대주택으로 규정하지 않고 일정요건을 갖춘 임대주택에 대하여만 합산배제 임대주택에 해당되는 것으로 규정하고 있는데 이는 조세법률에 있어 그 과세요건과 비과세 요건을 규정하는 것으로서 부당하다고 볼 수 없다. 또한, 구 종합부동산세법(2005. 12. 31. 법률 제7836호로 개정된 것) 부칙 제2조에 “이 법은 이 법 시행 후 최초로 납세의무가 성립하는 분부터 적용한다”고 규정하고 있으므로 구 종합부동산세법이 시행된 후 과세기준일 현재 과세대상인 청구인의 임대주택에 대하여 종합부동산세를 부과하는 것이 구 종합부동산세법을 소급하여 적용하는 것으로 볼 수 없다. 따라서 종합부동산세법이 시행되기 이전에 임차인과 체결한 약정에 따라 조기분양한 임대주택에 대하여 종합부동산세법을 소급하여 적용하는 것은 부당하다는 청구인의 주장은 이유 없다.
(2) 조기분양한 임대주택이 합산배제 임대주택인지 여부 청구인은 종합부동산세법 시행령에서 규정하고 있는 합산배제 임대주택의 요건은 예시적 요건이고 임대주택법상 조기분양이 허용되므로 조기분양한 경우에도 합산배제 임대주택으로 보아야 한다고 주장한다. 살피건대, 구 종합부동산세법 제8조 제2항 에 따르면 “임대주택법에 의한 임대주택 등으로서 임대기간, 주택의 수, 가격, 규모 등을 감안하여 대통령령이 정하는 주택에 대하여는 이를 주택에 대한 종합부동산세의 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함하지 아니한다”고 규정하고 있고, 구 종합부동산세법 시행령(2007. 8. 6. 대통령령 제20210호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제3조 제1항에 따르면 2005. 1. 5. 이전부터 임대하고 있던 경우 국민주택규모 이하이면서 공시가격이 3억 원 이하인 주택을 5년 이상 계속하여 임대하는 경우에만 종합부동산세 과세대상에서 제외되는 합산배제 임대주택에 해당되는 것으로 규정하고 있다. 그런데 청구인은 구 임대 주택법 제12조 및 구 임대 주택법 시행령(2008. 6. 20. 대통령령 제20849호로 개정되기 전의 것) 제9조 제2항에 따라 2005. 1. 5. 이전부터 임대하고 있던 임대주택을 5년 이상 계속 임대하지 않고 조기분양하였으므로 청구인의 임대주택이 구 종합부동산세법 시행령 제3조 제1항 에서 규정하고 있는 합산배제 임대주택에 해당된다고 볼 수 없다. 따라서 임대주택법상 조기분양이 허용되므로 조기분양한 임대주택을 합산배제 임대주택으로 보아야 한다는 청구인의 주장은 이유 없다.
(3) 조기분양한 임대주택에 대하여 합산배제를 적용하지 않는 것이 위법·부당한지 여부 청구인은 임대주택법상 임대의무기간 5년을 충족한 임대주택과 동일한 효과를 갖는 조기분양 임대주택에 대하여 합산배제를 적용하지 않는 것으로 되어 있는 종합부동산세법 시행령 제3조 의 규정은 상위법인 종합부동산세법의 위임한계를 넘는 것으로서 위법·부당하다고 주장한다. 살피건대, 구 종합부동산세법 제8조 제2항 에 따르면 “임대주택법에 의한 임대주택 등으로서 임대기간, 주택의 수, 가격, 규모 등을 감안하여 대통령령이 정하는 주택에 대하여는 이를 주택에 대한 종합부동산세의 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함하지 아니한다”고 규정하고 있다. 그리고 구 종합부동산세법 시행령 제3조 제1항 에 따르면 2005. 1. 5. 이전부터 임대하고 있던 경우 국민주택규모 이하이면서 공시가격이 3억 원 이하인 임대주택을 5년 이상 계속하여 임대하는 경우에만 종합부동산세 과세대상에서 제외되는 합산배제 임대주택에 해당되는 것으로 되어 있는바, 구 종합부동산세법 시행령 제3조 제1항 은 구 종합부동산세법 제8조 제2항 에서 위임받은 사항에 관하여 규정하고 있음이 명백하므로 위임한계를 넘는 것으로 볼 수 없다. 더욱이 헌법 제107조 제2항에 따르면 “명령·규칙 또는 처분이 헌법이나 법률에 위반되는 여부가 재판의 전제가 된 경우에는 대법원은 이를 최종적으로 심사할 권한을 가진다”고 규정되어 있는데 대법원에서 이 사건 부과처분일 현재 구 종합부동산세법 시행령 제3조 제1항 이 구 종합부동산세법에 위반된다는 결정을 한 바 없다. 따라서 종합부동산세법 시행령 제3조 의 규정이 상위법의 위임한계를 넘는 것으로서 위법·부당하다는 청구인의 주장은 이유 없다.
그렇다면 이 사건 부과처분은 잘못이 없고 심사청구는 이유 없다고 인정되므로 감사원법 제46조 제2항 의 규정에 따라 주문과 같이 결정한다.
붙임과 같습니다.