토지는 양도일 직전에 그 지목이 공장용지에서 주유소용지로 변경되어 개별공시지가가 없는 토지에 해당되므로 처분청에서 2개 감정평가기관에 의뢰하여 나온 감정가액의 산술평균액을 토지의 양도가액으로 적용한 것은 정당하나, 납부불성실가산세를 면제할 정당한 사유가 있음
토지는 양도일 직전에 그 지목이 공장용지에서 주유소용지로 변경되어 개별공시지가가 없는 토지에 해당되므로 처분청에서 2개 감정평가기관에 의뢰하여 나온 감정가액의 산술평균액을 토지의 양도가액으로 적용한 것은 정당하나, 납부불성실가산세를 면제할 정당한 사유가 있음
주 문
1. 처분청은 2010. 7. 1. 청구인에게 한 486,697,420원의 양도소득세 부과처분을 납부불성실가산세 122,974,665원을 적용하지 아니하는 것으로 하여 그 세액을 경정하여야 한다.
2. 나머지 청구를 기각한다.
(1) 청구인은 2006. 12. 29. □□광역시 □□□구 □□동 1200-2 토지 1,390㎡와 그 위에 있는 건물, 같은 동 1200-4 토지 152㎡를 양도한 후 2007. 2. 28. 처분청에 양도소득세 예정신고를 하면서 양도토지의 양도가액을 2006년도 개별공시지가(㎡당 941,000원)를 적용하여 양도소득세 79,476,940원을 신고·납부하였다.
(2) 이건 양도토지 2필지는 양도일 직전에 다음과 같이 지목이 변경되었다.
(3) 처분청은 감사원으로부터 ‘이건 양도토지 2필지의 경우 양도 직전에 공장용지에서 주유소용지로 지목이 변경되어 소득세법 시행령 제164조 제1항 에서 규정한 개별공시지가가 없는 토지에 해당되기 때문에 감정가액 등을 참작하여 평가한 가액을 양도가액으로 결정’하라는 시정요구를 받고, 다음과 같이 2개의 감정평가기관에 의뢰(평가 기준일은 2006. 12. 26.)하여 나온 감정가액의 산술평균액을 이건 양도토지의 ㎡당 양도가액으로 경정하여 2010. 7. 1. 이 사건 부과처분을 하였다.
(4) 이 사건 토지와 인근의 주유소용지의 연도별 개별공시지가는 다음과 같다.
□ 소득세법
○ 제96조(양도가액) ① 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 따른다.
② 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 따른 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 외에는 그 자산의 양도 당시의 기준시가에 따른다.
1. 제89조 제1항 제3호에 따른 고가주택의 기준에 해당하는 주택(이에 딸린 토지를 포함한다)인 경우
2. 제94조 제1항 제2호 가목에 따른 부동산을 취득할 수 있는 권리인 경우
3. 제104조 제3항에 따른 미등기양도자산인 경우
4. 취득 후 1년 이내의 부동산인 경우
5. 거짓 계약서의 작성, 주민등록의 거짓 이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득하거나 양도하는 경우로서 대통령령으로 정하는 기준에 해당하는 경우
6. 양도자가 양도 당시 및 취득 당시의 실지거래가액을 증명서류와 함께 제110조 제1항에 따른 확정신고기한까지 납세지 관할 세무서장에게 신고하는 경우
7. 제104조의2 제2항에 따른 지정지역에 있는 부동산인 경우
8. 제104조의3에 따른 비사업용 토지인 경우
9. 그 밖에 해당 자산의 종류, 보유기간, 보유 수(수), 거래 규모 및 거래방법 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 경우
○ 제99조(기준시가의 산정) ① 제96조 제2항, 제97조 제1항 제1호 가목 단서, 제100조 및 제114조 제7항에 따른 기준시가는 다음 각 호에서 정하는 바에 따른다.
1. 제94조 제1항 제1호에 따른 토지 또는 건물
- 가. 토지 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할 세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 하고, 지가(지가)가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 경우에는 배율방법에 따라 평가한 가액으로 한다. (이하 생략)
□ 소득세법 시행령
○ 제164조(기준시가의 산정) ① 법 제99조 제1항 제1호 가목 단서에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 개별공시지가가 없는 토지와 지목·이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지를 표준지로 보고 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제9조제2항 에 따른 비교표에 따라 납세지 관할세무서장(납세지 관할세무서장과 해당 토지의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 그 토지의 소재지를 관할하는 세무서장)이 평가한 가액을 말한다. 이 경우 납세지 관할세무서장은 지방세법 제111조 제2항 제1호 단서에 따라 시장·군수가 산정한 가액을 평가한 가액으로 하거나 둘 이상의 감정평가기관에 의뢰하여 그 토지에 대한 감정평가기관의 감정가액을 고려하여 평가할 수 있다.
1. 측량·수로조사 및 지적에 관한 법률에 의한 신규등록토지 2.측량·수로조사 및 지적에 관한 법률에 의하여 분할 또는 합병된 토지
3. 토지의 형질변경 또는 용도변경으로 인하여 측량·수로조사 및 지적에 관한 법률 상의 지목이 변경된 토지 (이하 생략)
□ 국세기본법
○ 제47조의5(납부·환급불성실가산세) ① 납세자가 세법에 따른 납부기한까지 국세를 납부하지 아니하거나 납부한 세액이 납부하여야 할 세액에 미치지 못하는 경우에는 다음 계산식을 적용하여 계산한 금액을 납부할 세액에 가산하거나 환급받을 세액에서 공제한다. 다만, 인지세법 제8조제1항 에 따라 인지세를 납부하지 아니하였거나 납부한 세액이 납부하여야 할 세액에 미치지 못하는 경우에는 그 납부하지 아니한 세액 또는 부족한 세액의 100분의 300을 납부할 세액에 가산하거나 환급받을 세액에서 공제한다. 납부하지 아니한 세액 또는 부족한 세액 × 납부기한의 다음날부터 자진납부일 또는 납세고지일까지의 기간 × 금융회사 등이 연체대출금에 대하여 적용하는 이자율 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 이자율 (이하 생략)
□ 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률
○ 제21조(토지의 감정평가) ① 감정평가업자가 타인의 의뢰에 의하여 토지를 개별적으로 감정평가하는 경우에는 당해 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 표준지의 공시지가를 기준으로 하여야 한다. 다만, 담보권의 설정·경매 등 대통령령이 정하는 감정평가를 하는 경우에는 당해 토지의 임대료·조성비용 등을 고려하여 감정평가를 할 수 있다.
② 제1항의 경우에 감정평가업자는 평가대상토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 하나 또는 둘 이상의 표준지와 평가대상토지와의 위치·지형·환경 등 토지의 객관적 가치에 영향을 미치는 제요인을 비교하여 평가대상토지의 가격과 표준지의 공시지가가 균형을 유지하도록 감정평가하여야 한다.
○ 제31조(감정평가준칙) 토지등의 감정평가에 있어서 그 공정성과 합리성을 보장하기 위하여 감정평가업자가 준수하여야 할 원칙과 기준은 국토해양부령으로 정한다.
□ 감정평가에 관한 규칙(국토해양부령 제215호, 2010. 1.19,)
○ 제17조(토지의 평가) ① 토지의 평가에 있어서는 평가대상토지와 용도지역·이용상황·지목·주변환경 등이 동일 또는 유사한 인근지역에 소재하는 표준지의 공시지가를 기준으로 공시기준일부터 가격시점까지의 지가변동률·생산자물가상승률 및 그 밖의 사항을 종합적으로 참작하여 평가하여야 한다. 이 경우 평가대상토지와 표준지의 지역요인 및 개별요인에 대한 분석 등 필요한 조정을 하여야 한다.
② 지가공시후 인근지역의 표준지가 용도변경이나 형질변경 등으로 표준지로 선정하는 것이 적정하지 아니한 경우에는 인근지역과 유사한 지역적 특성을 갖는 동일수급권내의 유사지역 표준지의 공시지가를 기준으로 평가한다.
③ 삭제
④ 제1항의 규정에 의한 지가변동률은 국토의계획및이용에관한법률 제125조 의 규정에 의하여 국토해양부장관이 조사·발표하는 평가대상토지가 소재하는 시·군·구의 동일 용도지역의 지가변동률로 한다. 다만, 동일 용도지역의 지가변동률을 적용하는 것이 불가능하거나 적정하지 아니하다고 판단되는 경우에는 이용상황별 지가변동률 또는 당해 시·군·구의 평균지가변동률을 적용할 수 있다.
⑤ 제1항의 규정에 의한 생산자물가상승률은 한국은행이 조사·발표하는 생산자물가지수에 의하여 산정된 비율로 한다.
⑥ 제1항 전단에 따른 그 밖의 사항은 지가변동에 영향을 미치는 다음 각호의 사항으로 한다.
1. 관계법령에 의한 토지의 사용·처분 등의 제한 또는 그 해제
2. 도시관리계획의 결정·변경 또는 도시계획사업의 시행
3. 공공사업의 시행이나 공공시설의 정비
4. 토지의 형질변경이나 지목의 변경
6. 은행 등 금융기관의 이자율의 변동
7. 기타 지가에 영향을 미치는 요인 등
(1) 이 사건 토지의 감정가액(양도가액)이 지가산정의 형평성 및 공정성을 해칠 정도로 인근 주유소용지보다 높게 산정되어 이에 대한 재조사가 필요하다는 주장에 대한 판단 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제21조 및 제31조, 감정평가에 관한 규칙 제17조 등의 규정에 따르면 감정평가업자가 타인의 의뢰에 의하여 토지를 개별적으로 감정평가하는 경우에는 평가대상 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 하나 또는 둘 이상의 표준지와 평가대상 토지와의 위치·지형·환경 등 토지의 객관적 가치에 영향을 미치는 제요인을 비교하여 평가대상 토지의 가격과 표준지의 공시지가 균형을 유지하도록 감정평가하도록 되어 있다. 살피건대, 개별토지가격 결정의 적정성 여부는 위와 같은 관계 법령 등에서 정한 절차와 방법에 의하여 이루어진 것인지에 따라 결정되는 것으로 보아야 하고, 인근 유사용도 토지의 개별공시지가와는 직접적인 관련이 있는 것은 아니므로 개별토지가격이 인근 유사용도 토지의 개별공시지가 보다 높게 결정되었다고 하더라도 단지 이러한 사유만으로 그 가격 결정이 위법하다고 볼 수 없다 할 것이다. 처분청이 한국감정원 △△지점 및 주식회사 △△감정평가법인 △△△△지사에 각각 의뢰하여 제출받은 감정평가서에 첨부된 토지특성조사표 등에 따르면 이 사건 토지의 지리적 위치가 “△△△△ 남서측 인근”으로, 주위환경이 “성숙중인 상가지대”로, 이용상황이 “상업용”으로, 형상고저가 “부정형 평지”로, 도로상태가 “광대세각”으로 각각 기재되어 있고, 이 사건 토지 인근에 위치하면서 지역요인이 대등한 □□광역시 □□□구 □□동 1218-2 토지(표준지)의 2006. 1. 1. 기준 공시지가를 기준으로 하여 앞서 본 이 사건 토지의 특성을 기초로 2006. 12. 26. 양도당시의 개별토지단가(㎡당)를 평가한 사실이 인정되는 바, 이러한 감정평가법인의 감정평가 방법이나 절차 등에 어떠한 위법사유가 있다고 할 수 없고 이를 달리 인정할 아무런 증거제시 없이 단지 인근 유사용도(주유소 용지) 토지의 개별공시지가 보다 높아 이 사건 토지의 감정가액이 잘못 산정되었다는 청구인의 주장은 받아들이기가 어렵다.
(2) 이건 납부불성실가산세를 면제할 정당한 사유가 있다는 주장에 대한 판단 국세기본법 제47조의5 제1항 에 따르면 납세자가 세법에 따른 납부기한까지 국세를 납부하지 아니하거나 납부한 세액이 납부하여야 할 세액에 미치지 못하는 경우에는 납부하지 아니한 세액 또는 부족한 세액에 납부기한의 다음날부터 자진납부일 또는 납세고지일까지의 기간과 금융기관 이자율을 감안하여 대통령령이 정하는 율을 곱하여 산출한 금액을 납부할 세액에 가산하도록 되어 있다. 한편, 세법상 가산세는 과세권의 행사 및 조세채권의 실현을 용이하게 하기 위하여 납세자가 정당한 이유 없이 법에 규정된 신고·납부의무 등을 위반한 경우에 법이 정하는 바에 의하여 부과하는 행정상의 제재로서, 납세의무자가 그 의무를 알지 못한 것이 무리가 아니었다고 할 수 있어서 그를 정당시할 수 있는 사정이 있거나 그 의무의 이행을 당사자에게 기대하는 것이 무리라는 사정이 있는 등 그 의무해태를 탓할 수 없는 정당한 사유가 있는 경우에는 부과될 수 없는 것이라 할 것이다. 살피건대, 이 사건 토지와 같이 양도일 직전에 지목변경으로 토지 이용현황에 변동이 있어 소득세법 시행령 제164조 제1항 의 규정에 따라 지목변경 전의 개별공시지가를 적용할 수 없는 개별공시지가가 없는 토지의 경우, 납세자가 양도소득세 예정 또는 확정신고 기한 내에 지방자치단체에 해당 토지의 개별공시지가의 공시를 요구하거나 관할 세무서에 감정가액으로 개별토지의 단가를 결정 하도록 요구할 방법이 마련되어 있지 아니한 점, 관할 세무서에서 감정평가법인의 감정평가에 의한 감정가액이 확인될 때까지 양도소득세 예정 또는 확정신고를 하거나 세액을 자진하여 납부할 방법이 전혀 마련되어 있지 않은 점, 처분청도 청구인이 과세표준을 1,010,341,000원을 적게 신고하였는데도 이와 같은 불가피성을 인정하여 신고불성실가산세를 면제해 준 점 등을 종합하여 볼 때, 청구인이 지목 변경전의 개별공시지가를 양도가액으로 하여 양도소득세를 신고·납부하였다면 세법상 신고·납부의무를 다 한 것으로 보아야 하고 청구인이 처분청에서 확인한 감정가액을 양도가액으로 하여 양도소득세를 신고·납부하지 못한 것에 대하여는 이를 탓할 수 없는 정당한 사정이 있다 할 것이므로 청구인에 대하여는 납부불성실가산세를 면제하는 것이 타당하다.
그렇다면 이건 심사청구 중 이 사건 토지의 양도가액으로 적용한 감정가액이 지가 산정의 형평성 및 공정성에 반한다는 부분은 이유 없고, 납부불성실가산세를 면제할 정당한 사유가 있다는 부분은 이유 있다고 인정되므로 감사원법 제46조 제2항 의 규정에 따라 주문과 같이 결정한다.
붙임과 같습니다.