국세청장이 산정・고시한 공동주택의 가액이 있다면 이를 취득 당시 기준시가로 볼 수 있음

주 문 심사청구를 기각한다

• 가. 청구인은 1996. 12. 12. □□□□시 □□구 □□동 □□아파트 □□□동 □□□호 아파트(이하 “이 사건 부동산”이라 한다)를 취득하여 보유하다가 2010. 2. 26. 청구 외 박○○ 외 1인에게 1,500,000,000원에 양도하고, 같은 해 4. 26. 양도소득세 신고 시 이 사건 부동산의 실지 취득가액을 알 수 없어 환산취득가액인 361,647,875원을 취득가액으로 하여 양도소득세 380,149,745원을 신고·납부하였다.
• 나. 처분청은 이 사건 부동산의 환산취득가액 산정에 오류가 있다하여 취득가액을 233,944,954원으로 하여 2011. 1. 11. 청구인에게 양도소득세 52,802,532원을 경정ㆍ고지(이하 “이 사건 부과처분”이라 한다)하였다.

• 가. 청구취지 이 건의 청구취지는 이 사건 부과처분을 취소하게 해 달라는 것이다.
• 나. 청구이유 이 사건 부동산의 취득당시 실지거래가액을 알 수 없어 소득세법시행령 제176조의2 제2항 제2호 에 따라 환산취득가액을 산정하는 경우에는 취득당시기준시가를 소득세법시행령 제164조 제7항 의 산식에 의하여 산출한 가액으로 하여야 함에도 처분청이 구 소득세법 제99조 제1항 제1호 다목에 의하여 1994. 7. 1. 국세청장이 고시한 기준시가를 적용한 것은 다음과 같은 이유로 부당하다. ① 소득세법 제99조 제1항 제1호 라목 단서의 “공동주택가격의 경우에 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제17조 제1항 단서에 따라 국세청장이 결정·고시한 공동주택가격이 있을 때에는 그 가격에 따른다”라는 규정의 의미는 2005. 7. 13. 제정된 법에 의하여 국세청장과 국토해양부 장관이 협의하여 공동주택가격을 별도로 제정한 것을 인용할 수 있다는 의미이고, ② 2005. 7. 13. 공포된 개정법률 7579호 시행 부칙 제5조는 이 법 시행일 이후 취득한 주택으로서 개별주택가격 및 공동주택가격이 공시 또는 고시되기 전에 취득한 주택만을 의미하므로 이 사건 부동산과 관련이 없고, 2005. 8. 5. 신설된 소득세법시행령 제164조 제7항 은 이 법 시행 전에 취득한 부동산에 대한 취득가액 산정방법을 제시하고 있는 것이므로 이 사건 부동산의 경우 동 조항을 적용하여야 하며, ③ 국세청이 고시한 기준시가는 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 공동주택 공시가격과 시가반영률의 차이가 있으므로 이를 적용해서는 아니되고, ④ 토지의 공시지가가 공시되기 전 취득한 토지에 대한 취득가액 산정방식이 소득세법시행령 제164조 제7항 의 산정방식과 법리상 같으므로 동 조항의 산식을 적용하여 이 사건 부동산의 취득당시 기준시가를 산출하여야 한다.

• 가. 다툼 이 건의 다툼은 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 공동주택가격이 공시되기 전에 취득한 공동주택의 경우 취득 당시 국세청장이 산정·고시한 공동주택의 가액이 있다면 이를 취득 당시 기준시가로 볼 수 있는지 여부이다.
• 나. 인정 사실 이 사건 관련 기록을 검토해 보면, 다음과 같은 사실이 인정된다.

(1) 청구인은 1996. 12. 12. 이 사건 부동산을 취득하였다.

(2) 청구인은 2010. 2. 26. 이 사건 부동산을 청구 외 박○○ 외 1인에게 1,500,000,000원에 양도하고, 같은 해 4. 26. 이 사건 부동산의 취득당시 기준시가를 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 공동주택가격을 국토해양부장관이 공시하기 전에 취득한 주택의 기준시가 산정방식을 규정한 소득세법시행령 제164조 제7항 의 규정을 적용하여 210,237,965원으로 산정한 후, 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 환산취득가액 산정방식을 규정한 같은 법 시행령 제176조의2 제2항 제2호의 규정을 적용[1,500,000,000원(양도당시의 실지거래가액)×210,237,965원(취득당시의 기준시가)/872,000,000원(양도당시의 기준시가)]하여 계산한 361,647,875원을 이 사건 부동산의 환산취득가액으로 하여 산출한 양도소득세 380,440,745원을 신고·납부하였다.

(3) 처분청은 이 사건 부동산의 환산취득가액은 소득세법시행령 제176조의2 제2항 제2호 의 규정을 적용[1,500,000,000원(양도당시의 실지거래가액)×136,000,000원(취득당시 국세청장이 공시한 이 사건 부동산 가액을 취득당시의 기준시가로 함)/872,000,000원(양도당시의 기준시가)]하여 계산한 233,944,954원인데도 361,647,875원으로 과다계상하였다는 사유로 2011. 1. 11. 청구인에게 이 사건 부과처분을 하였다.

(4) 국세청장은 1988. 9. 21.부터 구 소득세법 제99조 제1항 제1호 다목의 규정에 의하여 이 사건 부동산의 가액을 산정·고시하고 있었으며 청구인이 이 사건 부동산을 취득할 당시인 1994. 7. 1. 국세청장이 산정·고시한 가액은 136,000,000원이다.

(5) 이 사건 부동산의 양도당시 기준시가는 국토해양부장관이 2009. 4. 30. 공시한 2009. 1. 1. 기준 공시가격인 872,000,000원이다.

• 다. 관계법령 이 건과 관계되는 법령은 소득세법 제99조 등으로서 [별지] 기재와 같다. [별지] 관계 법령

□ 소득세법

○ 제99조(기준시가의 산정) ① 제96조제2항,제97조제1항제1호가목 단서, 제100조 및 제114조제7항에 따른 기준시가는 다음 각 호에서 정하는 바에 따른다.

1. 제94조제1항제1호에 따른 토지 또는 건물

• 가. 토지 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 개별공시지가(이하 ＂개별공시지가＂라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할 세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 하고, 지가(地價)가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 경우에는 배율방법에 따라 평가한 가액으로 한다.
• 나. 건물 건물(다목 및 라목에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정·고시하는 가액
• 다. 오피스텔 및 상업용 건물 건물에 딸린 토지를 공유로 하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도·면적 및 구분소유하는 건물의 수(數) 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 오피스텔 및 상업용 건물(이에 딸린 토지를 포함한다)에 대해서는 건물의 종류, 규모, 거래상황, 위치 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정·고시하는 가액
• 라. 주택 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격. 다만, 공동주택가격의 경우에 같은 법 제17조제1항 단서에 따라 국세청장이 결정·고시한 공동주택가격이 있을 때에는 그 가격에 따르고, 개별주택가격 및 공동주택가격이 없는 주택의 가격은 납세지 관할 세무서장이 인근 유사주택의 개별주택가격 및 공동주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다. 2～6호 (생략)

② 제1항제1호가목 단서에서 ＂배율방법＂이란 양도·취득 당시의 개별공시지가에 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 계산한 금액에 따라 평가하는 방법을 말한다.

③ 다음 각 호의 기준시가 산정에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

1. 제1항에 따라 산정한 양도 당시의 기준시가와 취득 당시의 기준시가가 같은 경우 양도 당시의 기준시가

2. 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따라 개별공시지가, 개별주택가격 또는 공동주택가격이 공시 또는 고시되기 전에 취득한 토지 및 주택의 취득 당시의 기준시가

3. 제1항제1호나목에 따른 기준시가가 고시되기 전에 취득한 건물의 취득 당시의 기준시가

② ～⑥ (생략)

○ 제114조(양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지) ①～⑥ (생략)

⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

⑧ ～⑨ (생략)

○ 부칙 [2005.7.13 제7579호] 제1조～~제4조 (생략) 제5조 (국세청장이 산정·고시한 공동주택의 가액에 관한 경과조치) 제99조제3항의 개정규정을 적용함에 있어서 종전의 제99조제1항제1호 다목의 규정에 의하여 국세청장이 산정·고시한 공동주택의 가액은 이를 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 공동주택가격으로 본다.

□ 구소득세법 (2005. 7. 13. 법률 제7579호로 개정되기 전의 것)

○ 제99조(기준시가의 산정) ① 제96조제1항 본문, 제97조제1항제1호 가목 본문, 제100조 및 제114조 제5항의 규정에 의한 기준시가는 다음 각호에서 정하는 바에 의한다.

1. 제94조제1항제1호에 따른 토지 또는 건물

• 가. 토지 부동산가격공시및감정평가에관한법률에 따른 개별공시지가(이하 ＂개별공시지가＂라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할 세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 하고, 지가(地價)가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 경우에는 배율방법에 따라 평가한 가액으로 한다.
• 나. 건물 건물(다목의 규정에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격·구조·용도·위치·신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정·고시하는 가액
• 다. 건물에 부수되는 토지를 공유로 하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도·면적 및 구분소유하는 건물의 수등을 감안하여 대통령령이 정하는 공동주택·오피스텔 및 상업용건물(이들에 부수되는 토지를 포함한다)에 대하여는 건물의 종류·규모·거래상황·위치 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정·고시하는 가액 2～6호 (생략)

② ～⑥ (생략)

□ 소득세법 시행령

○ 제164조(토지·건물의 기준시가 산정) ①～⑥ (생략)

⑦ 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격(이들에 부수되는 토지를 포함한다)이 공시되기 전에 취득한 주택의 취득당시의 기준시가는 다음 산식에 의하여 계산한 가액으로 한다. 이 경우 당해 주택에 대하여 국토해양부장관이 최초로 공시한 주택가격 공시당시 또는 취득당시의 법 제99조제1항제1호나목의 가액이 없는 경우에는 제5항의 규정을 준용하여 계산한 가액에 의한다. 국토해양부장관이 당해 주택에 대하여 최초로 공시한 주택가격×취득당시의 법 제99조제1항제1호 가목의 가액과 나목의 가액의 합계액/당해 주택에 대하여 국토해양부장관이 최초로 공시한 주택가격 공시당시의 법 제99조제1항제1호 가목의 가액과 나목의 가액의 합계액(취득당시의 가액과 최초로 공시한 주택가격 공시당시의 가액이 동일한 경우에는 제8항의 규정을 준용한다))

○ 제176조의2(추계결정 및 경정)

① 법 제114조제7항에서 ＂대통령령으로 정하는 사유＂란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다. [개정 2005.2.19, 2009.2.4, 2010.2.18, 2010.12.30]

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 ＂감정평가법인＂이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

② 법 제114조제7항에서 ＂대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액＂이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다. [개정 2000.12.29, 2001.12.31, 2002.12.30, 2003.12.30, 2005.8.5, 2005.12.31, 2008.2.22, 2010.2.18]

1. 법 제94조제1항제3호의 규정에 의한 주식등이나 법 제94조제1항제4호의 규정에 의한 기타자산의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 제3항제1호의 취득당시의 기준시가 매매사례가액 또는 동항제2호의 감정가액 × -------------------- 양도당시의 기준시가

2. 법 제96조제1항 및 동조제2항제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지·건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 제3항제1호의 취득당시의 기준시가 매매사례가액 또는 동항제2호의 감정가액 × ------------------------------------- 양도당시의 기준시가 (제164조제8항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가)

□ 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 (‘지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률’에서 2005. 1. 14. ‘부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률’로 전부개정)

○ 제17조(공동주택가격의 공시)

① 국토해양부장관은 공동주택에 대하여 매년 공시기준일 현재의 적정가격(이하 “공동주택가격”이라 한다)을 조사·산정하여 제19조의 규정에 의한 중앙부동산평가위원회의 심의를 거쳐 공시하고, 이를 관계행정기관 등에 제공하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 바에 따라 국세청장이 국토해양부장관과 협의하여 공동주택가격을 별도로 결정·고시하는 경우를 제외한다.

② ～⑧ (생략)

• 라. 판단 청구인은 이 사건 부동산의 환산취득가액을 소득세법 시행령 제176조의2 제2항 제2호 의 규정을 적용하여 산출할 때 이 사건 부동산의 취득 당시 기준시가는 취득 당시 국세청장이 산정·고시한 가액이 아닌 소득세법 시행령 제164조 제7항 에 따라 환산한 가액으로 하여야 한다고 주장한다. 살피건대, 2005. 1. 14. 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률(이하 “공시법”이라 한다)이 시행되었고, 이를 반영하여 같은 해 7. 13. 개정된 소득세법 제99조 제1항 제1호 라목에 따르면 공시법에 따른 공동주택가격을 해당주택의 기준시가로 하되, 공동주택가격의 경우 공시법 제17조 제1항 단서에 따라 국세청장이 결정·고시한 공동주택가격이 있을 때에는 그 가격에 따른다고 되어 있으며, 소득세법 제99조 제3항 제2호 에는 공시법에 따라 공동주택가격이 공시되기 전에 취득한 토지 및 주택의 취득 당시의 기준시가 산정에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다고 되어 있고, 이에 따라 소득세법 시행령 제164조 제7항 에서는 공시법에 의한 공동주택가격이 공시되기 전에 취득한 주택의 취득당시 기준시가를 산정하는 산식을 적시하고 있다. 한편, 소득세법 부칙(2005. 7. 13. 법률 제7579호로 개정된 것) 제5조에서는 “법 제99조 제3항의 개정규정을 적용함에 있어서 종전의 제99조 제1항 제1호 다목의 규정에 의하여 국세청장이 산정·고시한 공동주택의 가액은 이를 공시법에 의한 공동주택가격으로 본다”라고 규정하고 있으므로 개정된 소득세법 시행(2005. 7. 13.) 이전부터 국세청장이 산정·고시한 가액이 있는 공동주택의 경우에는 소득세법 제99조 제3항 및 이에 따른 소득세법 시행령 제164조 제7항 을 적용하여 별도의 기준시가를 산정하지 아니하고 국세청장이 산정·고시한 공동주택가액을 공시법에 의한 공동주택가격으로 보아 이를 해당 공동주택의 기준시가로 하도록 되어 있다. 그런데 청구인이 이 사건 부동산을 공시법 시행(2005. 1. 14.)전인 1996년에 취득하였으나 인정사실 “(4)항”에서와 같이 이 사건 부동산의 취득당시인 1994. 7. 1. 국세청장이 이 사건 부동산의 가액을 136,000,000원으로 산정·고시하였고, 처분청이 인정사실 “(3)항”에서와 같이 위 가액을 취득당시의 기준시가로 하여 환산취득가액을 233,944,954원으로 산정한 것에는 아무런 잘못이 없다. 따라서 소득세법 등의 관련 규정을 자의적으로 적용하여 처분청이 한 이 사건 부동산의 취득당시 기준시가 산정방식이 잘못되었다는 청구인의 주장은 받아 들일 수 없다.

그렇다면 처분청의 이 사건 부과처분은 잘못이 없고, 이 사건 심사청구는 이유 없다고 인정되므로 감사원법 제46조 제2항 의 규정에 따라 주문과 같이 결정한다.