자신의 명의로 소유권이전등기를 경료할 수 있었음에도 그에 따른 취득세 및 등록세 등을 회피하고 주택에 관하여 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도라는 형식을 취함으로써 양도소득세의 부담을 줄여 보다 많은 전매이득을 취하려 한 것으로 판단되며, 양도소득세 부과처분이 조세법률주의에 위배되지 않음
자신의 명의로 소유권이전등기를 경료할 수 있었음에도 그에 따른 취득세 및 등록세 등을 회피하고 주택에 관하여 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도라는 형식을 취함으로써 양도소득세의 부담을 줄여 보다 많은 전매이득을 취하려 한 것으로 판단되며, 양도소득세 부과처분이 조세법률주의에 위배되지 않음
주 문 심사청구를 기각한다.
(1) 이 사건 분양권은 등기대상이 되는 권리가 아닌 점, 이 사건 분양권을 양도하면서 관할구청에 부동산거래신고를 하는 등 적법하게 양도한 점, 분양권을 취득한 후 그에 따른 부동산을 취득하기 위해서는 잔금이 완납되어야 하는데 세법상 잔금의 범위를 정하고 있지 아니함에도 과세당국이 잔금의 범위를 자의적으로 판단하여 이 사건 분양권의 양도를 미등기 자산의 양도로 판단한 점, 납세자는 자산의 양도유형을 자유로이 선택할 수 있는데 청구인은 이 사건 주택이 아닌 이 사건 주택의 분양권의 양도로 거래유형을 선택한 것을 처분청은 주택의 양도로 보아 높은 세율을 적용한 점, 납세자의 재산권이 부당하게 침해된 점 등을 고려할 때, 이 사건 부과처분은 조세법률주의에 반하는 위법한 처분에 해당된다.
(2) 청구인이 이 사건 주택을 취득하는 경우 추가로 납부해야 할 금액은 116,970,000원(분양 잔금 88,058,000원, 창호비용 16,948,000원, 연체료 11,964,000원)으로서 적지 않은 금액인 점과 청구인은 아파트 담보비율 축소 등으로 인해 사실상 자금조달이 안되어 불가피하게 잔금을 납부하지 못하게 된 점을 고려할 때, 이 사건 부과처분은 부당하다.
(1) 청구인은 2003. 6. 5. □□□□시 □□구 □□동 □□□-□ □□□□□□아파트 □동 □□□□호를 최초 분양자로부터 이 사건 주택의 분양권을 118,343,000원에 취득하였고, 1차 중도금부터 6차 중도금까지 계 653,398,000원을 납부하였으며, 잔금 166,689,000원 중에서 98,630,522원을 2007. 6. 4. 납부한 후, 나머지 88,058,478원을 납부하지 아니한 상태에서 2008. 1. 11. 이 사건 주택의 분양권을 1,406,941,522원에 매수인 유○○에게 양도하였다.
(2) △△△△△△아파트 건설사업의 시행자인 학교법인 △△대학교는 2007. 1. 22. △△△△시 △△구청으로부터 이 사건 주택을 포함한 △△△△△△아파트에 대한 사용승인을 받았고, 같은 해 3. 2. 학교법인 명의로 소유권보존등기를 하였다.
(3) 청구인은 이 사건 주택의 분양권을 매수인 유○○에게 양도하는 매매계약서를 체결하면서 관리비, 창호비용 이자 및, 분양잔금 이자(연체금액)는 청구인이 부담하고, 잔금과 외부창호비용 16,948천 원은 매수인 유○○이 납입하는 것으로 약정하였다.
(4) 매수인 유○○은 2008. 1. 21. 위 분양대금의 잔금 미납액을 납부한 후, 그 다음 날 소유권이전등기를 완료하였다.
(5) 청구인이 이 사건 주택에 대한 분양권을 취득한 후, 2004. 10. 4. □□도 □□시 □□구 □□동 □ □□□아파트 □□□동 □□□□호를 취득하여 이 사건 심사청구 제기일 현재까지 거주하고 있고, 위 △△△아파트 취득당시 △△은행 △△지점으로부터 500,000천원을 대출받았으며, 한편 국세청에서는 2007. 4. 30. 위 □□□아파트 □□□동 □□□□호의 기준시가를 1,256,000천 원으로 고시하였다.
(6) 청구인 및 청구인의 배우자가 2003년부터 2010년까지 보유하던 주식은 아래 [표 1]과 같다.
(7) 청구인은 2003. 6. 11. □□도 □□시 □□구 □□동 □□-□ 대지 1,368㎡를 김○○과 지분 1/2씩 취득하여 위 토지에 대하여 근저당권을 설정한 후, 위 토지를 담보로 대출받은 내역은 아래 [표 2]와 같다.
(8) 청구인은 위 “(7)항”에 설시된 □□구 □□동 토지에 △△△△△ 다세대 주택을 신축하면서 2008. 8. 1. 공동사업(김○○ 40%, 조○○ 10%, 청구인 30%, 박○○ 20%)으로 부동산임대업을 개시하였고, 2010. 5. 11. 위 주택 및 건물을 각자의 지분대로 공유물(상가건물 총 공급가액 7,536,711천 원)을 분할하면서 김○○, 조○○, 박○○은 공동사업자에서 탈퇴하였다.
(9) 2010년 12월 현재 청구인과 배우자가 보유한 상가건물(대지가액 포함)의 평가액은 5,739,740천 원이고, 청구인의 소득은 2004년 30,000천 원, 2005년 67,697천 원, 2006년 0원, 2007년 14,000천 원, 2008년 9,281천 원이며, 배우자의 소득은 2004년 2,374천 원, 2005년 14,813천 원, 2006년 20,437천 원, 2007년 30,795천 원, 2008년 26,774천 원이고, 한편, 청구인 및 배우자의 사업내역은 아래 [표 3]과 같다.
□ 구·소득세법·(2009. 12. 31. 법률 제9897호로 개정되기 전의 것)
○ 제94조(양도소득의 범위) ① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.
1. 토지[·지적법·에 따라 지적공부(地籍公簿)에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득
2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 발생하는 소득
- 가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 딸린 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다)
- 나. 지상권
- 다. 전세권과 등기된 부동산임차권 (이하 생략)
○ 제104조(양도소득세의 세율) ① 거주자의 양도소득세는 당해연도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 "양도소득산출세액"이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각호의 규정에 의한 세율 중 2 이상의 세율에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다. 1.-2. 생략 2의2. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산으로서 그 보유기간이 1년 미만인 것 양도소득과세표준의 100분의 50 2의3.-2의8. 생략
양도소득과세표준의 100분의 70 4.-5. 생략
② 생략
③ 제1항 제3호에서 "미등기양도자산"이라 함은 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 규정하는 자산을 취득한 자가 그 자산의 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 양도하는 것을 말한다. 다만, 대통령령이 정하는 자산은 제외한다. (이하 생략)
□ 구·소득세법 시행령·(2010. 2. 18. 대통령령 제22034호로 개정되기 전의 것)
○ 제168조(미등기양도제외 자산의 범위 등) ① 법 제104조 제3항 단서에서 "대통령령이 정하는 자산"이라 함은 다음 각호의 것을 말한다.
1. 장기할부조건으로 취득한 자산으로서 그 계약조건에 의하여 양도 당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산
2. 법률의 규정 또는 법원의 결정에 의하여 양도 당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산
3. 법 제89조 제1항 제2호,·조세특례제한법·제69조 제1항 및 제70조 제1항에 규정하는 토지
4. 법 제89조 제1항 제3호에 규정하는 1세대1주택으로서·건축법·에 의한 건축허가를 받지 아니하여 등기가 불가능한 자산
5. 상속에 의한 소유권이전등기를 하지 아니한 자산으로서·공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률·제18조의 규정에 의하여 사업시행자에게 양도하는 것
② 생략
- 라. 판단
(1) 이 사건 부과처분이 조세법률주의에 위배되는지 여부 청구인은 이 사건 분양권은 등기대상이 되는 권리가 아닌 점, 이 사건 분양권을 양도하면서 관할구청에 부동산거래신고를 하는 등 적법하게 양도한 점, 분양권을 취득한 후 그에 따른 부동산을 취득하기 위해서는 잔금이 완납되어야 하는데 세법상 잔금의 범위를 정하고 있지 아니함에도 과세당국이 잔금의 범위를 자의적으로 판단하여 이 사건 분양권의 양도를 미등기 자산의 양도로 판단한 점, 납세자는 자산의 양도유형을 자유로이 선택할 수 있는데 청구인은 이 사건 주택이 아닌 이 사건 주택의 분양권의 양도로 거래유형을 선택한 것을 처분청은 주택의 양도로 보아 높은 세율을 적용한 점, 납세자의 재산권이 부당하게 침해된 점 등을 고려할 때, 이 사건 부과처분은 조세법률주의에 반하는 위법한 처분에 해당된다고 주장한다. 구·소득세법·제104조 제1항 제3호에 따르면 미등기양도자산에 대하여는 100분의 70의 양도소득세의 세율을 적용하는 것으로 규정하고 있고, 제3항에 따르면 미등기양도자산이라 함은 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 규정하는 자산을 취득한 자가 그 자산의 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 양도하는 것을 말한다고 규정하고 있다. 살피건대, 미등기양도자산에 대하여 양도소득세를 중과한다고 한 취지는 자산을 취득한 자가 양도 당시 그 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 이를 양도함으로써, 양도소득세 등의 각종 조세를 포탈하거나 양도차익만을 노려 잔대금 등의 지급 없이 전전매매하는 따위의 부동산투기 등을 억제, 방지하려는 데 있으므로, 자산을 취득하기 위한 계약을 체결한 후 잔대금을 지급함으로써 취득에 관한 소유권이전등기를 경료할 수 있음에도 불구하고 등기를 하지 아니한 상태에서 이를 양도한 경우 뿐만 아니라, 계약금이나 중도금만을 지급한 상태에서 양도차익만을 노려 자산의 양도에 관한 계약을 체결한 후 자기 앞으로 소유권이전등기를 하지 아니하고 자산을 양도한 경우도 구·소득세법·제104조 제3항에 규정된 미등기양도자산에 해당한다고 보아야 한다. 이 사건의 경우 ① 위 인정사실 “(1)항” 및 “(2)항”에서 본 바와 같이 이 사건 주택의 분양권을 양도할 당시 이 사건 아파트는 이미 완공되어 시행사 명의로 소유권보존등기를 경료한 상태였던 점, ② 위 인정사실 “(5)항”에서 본 바와 같이 청구인은 이 사건 주택의 분양권을 취득한 이후에도 □□□아파트 □□□동 □□□□호를 분양받아 입주한 사실, 위 인정사실 “(6)항”에서 본 바와 같이 청구인은 2008년에 주식회사 △△△△△△△△ 주식 20,000주(액면가액 1억 원)를 보유한 사실, 위 인정사실 “(7)항” 및 “(8)항”에서 본 바와 같이 청구인은 공동사업자 김○○과 토지를 취득하여 건물을 신축한 후, 부동산 임대업을 하고 있는 사실, 위 인정사실 “(9)항”에서 본 바와 같이 청구인 및 배우자는 상당금액에 해당되는 상가건물을 소유하고 있을 뿐 아니라 부동산임대업 등을 하면서 사업소득이 발생되고 있는 사실 등에 비추어 보면, 미납된 이 사건 주택의 분양잔금은 88,058,478원(설령, 청구인의 주장을 그대로 인정하더라도 116,970,000원에 불과함)에 불과하므로 특별한 사정이 없는 한 청구인에게 위 일부 미납된 분양대금을 납부할 재력이 충분하다고 판단되므로, 이 사건 주택의 분양권을 양도할 당시 이 사건 주택의 취득에 관한 등기를 하는 것이 불가능하였다거나 이를 취득하지 못할 부득이한 사정이 있었다고 보기 어려운 점, ③ 주택을 취득한 후 이를 1년 이내에 양도하는 경우 양도소득세 중과세 대상이 될 수 있는데, 이 사건의 경우 청구인은 분양권 프리미엄 5억여 원이 발생되는 상황에서 이 사건 주택에 관하여 소유권이전등기를 경료할 경우 보유기간이 1년 미만에 해당되어 양도소득세 중과세 대상임을 예상하고 의도적으로 소유권이전등기를 하지 않은 것으로 보이는 점, ④ 청구인은 이 사건 주택의 분양권을 소유권이전등기 없이 양도함으로써 이 사건 주택에 대한 취득세 및 등록세를 납부하지 않게 된 점 등을 종합적으로 고려하면, 청구인은 자신의 명의로 소유권이전등기를 경료할 수 있었음에도 그에 따른 취득세 및 등록세 등을 회피하고 이 사건 주택에 관하여 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도라는 형식을 취함으로써 양도소득세의 부담을 줄여 보다 많은 전매이득을 취하려 한 것으로 판단된다. 따라서 이 사건 부과처분이 조세법률주의에 위배된다는 청구인의 주장은 받아들일 수 없다.
(2) 이 사건 부과처분이 부당한지 여부 청구인은 이 사건 주택을 취득하는 경우 추가로 납부해야 할 금액은 116,970,000원으로서 적지 않은 금액인 점과 청구인은 아파트 담보비율 축소 등으로 인해 사실상 자금조달이 안되어 불가피하게 잔금을 납부하지 못하게 된 점을 고려할 때, 이 사건 부과처분은 부당하다고 주장한다. 위 “(1)항”에서 본 바와 같이 청구인에게 위 일부 미납된 분양대금을 납부할 재력이 충분하다고 판단되므로 이 사건 주택의 분양권을 양도할 당시 이 사건 주택의 취득에 관한 등기를 하는 것이 불가능하였다거나 이를 하지 못할 부득이한 사정이 있었다고 보기 어렵다. 따라서 이 사건 부과처분이 부당하다는 청구인의 주장도 받아들일 수 없다.
그렇다면 이 사건 부과처분은 잘못이 없고 심사청구는 이유 없다고 인정되므로·감사원법·제46조 제2항의 규정에 따라 주문과 같이 결정한다.
붙임과 같습니다.