중개수수료 지급을 인정할 없음

주 문 심사청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 1999. 5. 14. 취득한 상가(□□□□시 □구 □□□6가 18-185외 3필지 △△△△ 제4층 제204호, 이하 “이 사건 상가”라고 한다)를 2004. 3. 2. 양도하고, 2004. 5. 31. 양도가액 및 취득가액을 각각 53,000,000원, 51,000,000원으로 하여 양도소득세 예정 신고를 하였다.
• 나. 처분청은 청구인이 이 사건 상가를 255,000,000원에 양도하였다는 과세자료를 통보받고, 2010. 2. 4. 양도가액을 255,000,000원, 취득가액은 취득 당시의 거래 상대방이 확인한 65,000,000원으로 하여 청구인에게 양도소득세 78,565,920원을 부과ㆍ고지하였다.(이하 “이 사건 부과처분”이라 한다)

• 가. 청구 취지 이건의 청구 취지는 이 사건 부과처분을 경정하게 해 달라는 것이다.
• 나. 청구 이유 청구인은 이 사건 상가의 실지 취득가액이 113,000,000원이고 이 사건 상가 양도시 공인중개사 수수료(필요경비)로 3,000,000원을 지급하였는데도 처분청이 이를 인정하지 아니하고 한 이 사건 부과처분은 부당하다는 것이다.

• 가. 다툼 이 사건의 다툼은 청구인이 주장하는 취득가액 및 중개수수료 지급을 사실로 볼 수 있는지 여부이다.
• 나. 인정 사실 이 건 관련 기록에 따르면 다음과 같은 사실이 인정된다.

(1) 청구인은 1999. 5. 14. 취득한 이 사건 상가를 2004. 3. 2. 양도하고, 2004. 5. 31. 양도가액 및 취득가액을 각각 53,000,000원, 51,000,000원으로 하여 양도소득세 예정 신고를 하였다.

(2) 처분청은 청구인이 이 사건 상가를 255,000,000원에 양도했다는 과세자료를 통보받고, 2010. 2. 4. 양도가액 및 취득가액을 각각 255,000,000원, 65,000,000원으로 하여 청구인에게 이 사건 부과처분을 하였다.

(3) 청구인은 실지 취득가액이 113,000,000원이고 이 사건 상가 양도시 중개수수료로 3,000,000원을 지급했다고 주장하면서 제시한 그 구체적인 내용은 다음과 같다. (가) 청구인은 금전출납부에 부동산 거래 및 사업상 내용을 기록ㆍ관리하고 있다고 주장하면서 이 사건 상가를 1999. 5. 4. 120,000,000원에 매입하고 2004. 2. 28. 255,000,000원에 양도한 것으로 기록된 금전출납부의 사본을 제시하였다. (나) 청구인은 1999. 5. 3. 청구인의 남편(조○○)의 △△투자신탁 계좌에서 출금된 100,000,000원(1,000,000원권 수표 10매)과 같은 달 4. 청구인의 △△은행 계좌에서 출금된 8,000,000원(수표 1매)을 이 사건 상가의 취득대금으로 사용하였고 취득당시 양도자(박○○)에게 받아야 할 이 사건 상가의 임대보증금 5,000,000원을 취득가액에서 차감하였기 때문에 이 사건 상가의 취득가액은 113,000,000원이라 주장하였다. (다) 청구인은 공인중개사 우○○ 등이 2010. 1. 5. 작성한 거래가격인증서(이 사건 상가가 위치한 △△△△ 4층 상가의 1999년 5월경 매매가액은 130,000,000원∼140,000,000원 정도에서 이루어 졌음)와 취득 당시 △△△△ 본부장이라는 정○○가 2010. 1. 25. 작성한 매매확인서(이 사건 상가의 매매가액은 110,000,000원임)를 제시하였다. (라) 청구인은 이 사건 상가 취득시 부대비용으로 등록세 및 취득세로 638,000원, 중개수수료로 3,000,000원, 법무사 비용 등 7,000,000원 정도를 지불하였다고 주장하면서 2004. 5. 20.자로 발급된 중개수수료 영수증(발행인 김종수, 중개수수료 3,000,000원)을 제시하였다.

(4) 한편 이 사건 상가를 청구인에게 양도한 박○○과 그의 배우자인 최○○은 이 사건 상가 매도 당시 100,000,000원을 받았는데 그 중 65,000,000원만 이 사건 상가 양도가액이고, 나머지 35,000,000원 중 34,000,000원은 청구인의 남편(조○○)에게 빌려준 돈을 상환받는 것이고 1,000,000원은 그 사례금 명목으로 받았다는 확인서를 각자의 인감증명서를 첨부하여 2010년 1월 경 처분청에 제출하였다.

(5) 이 사건 상가 양도자인 박○○은 2010. 10. 29. ‘이 사건 상가를 양도하면서 120,000,000원을 받았는데 그 중 5,000,000원은 임대보증금으로 받아 실제 양도대금은 115,000,000원’이라는 확인서(박○○의 인감증명서 첨부)를 작성ㆍ제출하여 인정사실 ‘(4)’항의 내용을 번복하였다.

• 다. 관계 법령 및 규정

□ 소득세법(2004. 12. 31. 법률 제7319호로 개정되기 전의 것) o 제97조【양도소득의 필요경비 계산】 ① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음과 같다.

가.∼다. (생략) 2.∼3. (생략)

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것

② ∼⑥ (생략)

□ 소득세법 시행령(2004. 8. 30. 대통령령 제185299호로 개정되기 전의 것) o 제163조【양도자산의 필요경비】 ①∼④ (생략)

⑤ 법 제97조 제1항 제4호에서 “양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것”이하 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다.

1. 법 제94조 제1항 각호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용

• 가. 증권거래세법에 따라 납부한 증권거래세
• 나. 양도소득세과세표준 신고서 작성비용 및 계약서 작성비용
• 다. 공증비용, 인지대 및 소개비
• 라. 가목부터 다목까지의 비용과 유사한 비용으로 기획재정부령으로 정하는 비용

2. (생략)

⑥ ∼⑬ (생략)

• 라. 판단 청구인은 이 사건 상가의 취득가액으로 113,000,000원을 적용하여야 하고 필요경비에 중개수수료 3,000,000원을 포함시켜야 하는데도 처분청에서 이를 부인하고 이 사건 부과처분을 한 것은 부당하다고 주장하므로 그 주장이 타당한지 여부를 살펴본다. 소득세법 제97조 제1항, 같은 법 시행령 제163조 제5항 제1호의 규정에 따르면 거주자의 양도차익을 계산할 때 취득가액, 양도하기 위하여 직접 지출한 비용 등의 필요경비는 양도가액에서 공제하도록 되어 있다. 인정사실 ‘(3)항’에서 본 바와 같이 청구인은 이 사건 상가의 취득가액이 113,000,000원이라고 주장하나 ① 이를 객관적으로 입증할 수 있는 이 사건 상가의 매매계약서 및 임대계약서를 제시하지 못한 점 ② 금융기관에서 인출한 수표(11매, 총 108,000,000원)의 경우 수표배서 내역 등을 제시하지 못하여 취득자금 사용 여부가 불분명한 점 ③ 거래 당사자가 아닌 공인중개사 등이 거래시점에서 10년 이상 지나 작성한 거래가격인증서 및 매매확인서, 청구인의 금전출납부는 이 사건 상가의 취득가액을 객관적으로 확인할 수 있는 증빙으로 볼 수 없는 점 ④ 거래 상대방이 이 사건 상가의 양도가액을 처분청의 조사 당시 인정한 가액(65,000,000원)을 번복하고 115,000,000원인 것으로 주장하나 매매계약서, 양도금액이 입금된 금융자료 등 이를 객관적으로 인정할 수 있는 증빙을 제시하지 못한 점 등을 고려하면 청구인이 주장하는 취득가액을 이 사건 상가의 실지 취득가액이라고 인정하기가 어렵다. 또한, 인정사실 ‘(3)-(라)항’에서 본 바와 같이 이 사건 상가를 양도(소유권 이전등기일자 2004. 3. 2.)한 후 80여 일이 지난 2004. 5. 20. 중개수수료로 3,000,000원을 지급했다는 청구인의 주장은 ① 소유권이전 등기완료와 동시에 이루어지는 중개수수료 지급 관행과 틀린 점 ② 중개수수료 영수증에 중개대상 부동산이 기재되어 있지 않은 점 ③ 중개수수료 금액이 양도 당시 중계수수료 요율에 비하여 과다한 점 등을 고려하면 사실로 받아들이기 어렵다.

그렇다면 이 사건 처분은 잘못이 없고 심사청구는 이유 없다고 인정되므로 감사원법 제46조 제2항 의 규정에 따라 주문과 같이 결정한다.