주택을 건설하기 위하여 사업계획승인을 받은 토지 중 업무시설, 판매시설, 문화집회시설용 토지를 주택건설 사업에 공여되는 토지로 보아 분리과세대상에 포함되는지 여부(기각)

[주 문] 청구인의 심사청구를 기각한다

[이 유]

1. 원처분의 요지 처분청은 청구인이 2007년도 재산세(토지) 과세기준일(6.1) 현재 소유하고있는○○○○시○○구○○동 387-1번지외 371필지 토지 25,730.3㎡에 대하여(이하 “이 사건 토지”라 한다) 주택건설 사업에 공여되고 있는 토지(사업시행면적의 54.86%) 14,115.64㎡에 대하여는 지방세법시행령 제132조제3항제8호에서 규정한 분리과세대상 토지로 보아 지방세법제188조제1항제1호다목(3)의 세율을 적용하고, 주택건설 이외의 사업에공여되고 있는나머지 토지 11,614.66㎡(사업시행면적의45.14%,)에대하여는 종합합산 과세대상으로 보아지방세법 제188조제1항제1호가목의세율을 적용하여 산출한재산세175,837,850원,도시계획세79,110,410원, 지방교육세 35,167,570원,합계290,115,830원을2007.9.10. 부과 고지하였다.

2. 청구의 취지 및 이유 청구인은 2005.7.15. 설립되어○○○○시○○구○○동 418-1번지○○1구역의 도시 및 주거환경정비사업을 시행하고 있는 사업시행자로서,처분청이 이 사건 토지 중 종합합산 과세대상 토지로 보아 재산세를 부과고지한주택 건설 이외의 사업에공여되고 있는 토지 11,614.66㎡에는판매시설용토지 7,011.50㎡(사업시행면적의 27.25%)와 문화·집회시설용토지 681.85㎡(사업시행면적의 2.65%,판매시설용 토지를 포함하여 “이사건쟁점토지”라 한다)가 포함되어 있고 이러한 시설은 주택에 필수적으로부수되는 복리시설에 해당하므로그 부속토지는 도시및주거환경정비법상주택 건설에 공여되는 토지로 보아 분리과세 되어야 한다고 주장하는 한편 추가적으로○○1구역 도시환경정비구역 사업시행 인가 고시 당시『○○1도시환경정비구역 사업시행 인가 조건』에서○○○○시○○구○○동387-1번지외 73필지 토지6,490.5㎡(무상귀속예정 토지 10,658㎡ 중 청구인 소유토지)는청구인이 도로, 공원, 공공용지를설치 및 조성한 후 관리청에무상으로 귀속시킬 토지이므로 “기부채납용 토지는 주택건설사업에공여되는 토지로 보아 분리과세 대상”이라는 행정자치부 질의회신(지방세정팀-273, 2007.1.17.)에 따라 분리 과세대상에 포함되어야 한다고 주장하고 있다.

3. 우리부의 판단 이 사건 심사청구의 다툼은도시 및 주거환경정비법상 사업시행자가주택을 건설하기 위하여사업계획승인을 받은 토지 중 업무시설, 판매시설,문화집회시설용토지를 주택건설 사업에 공여되는 토지로 보아 분리과세대상에 포함되는지 여부에 있다고 할 것이다. 먼저 관계법령의 규정을 보면, 지방세법 제182조제1항에서 토지에 대한재산세 과세대상은종합합산과세대상, 별도합산과세대상 및 분리과세대상으로 규정한 다음, 그 제1호에서 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 별도합산또는 분리과세대상이 되는 토지를 제외한 토지를 종합합산과세대상으로 규정하고, 그 제3호에서분리과세대상이라 함은가목내지다목의규정에 의한 토지와 유사한 토지로서 분리과세하여야할상당한 이유가있는 것으로서 대통령령이 정하는 토지라고규정한 다음, 같은 법시행령제132조제4항제8호 대통령령이 정하는 토지라함은『주택법』에의하여 주택건설사업자 등록을 한 주택건설사업자(『주택법』제32조의규정에 의한 주택조합 및 고용자인 사업주체와『도시 및 주거환경정비법』제7조 내지 제9조의 규정에 의한 사업시행자를 포함한다)가 주택을 건설하기 위하여 동법에 의한 사업계획의승인을받은토지로서 주택건설 사업에 공여되고 있는 토지라고 규정하고 있다. 다음으로 청구인의 경우를 보면, 청구인은 이 사건 토지 상에 공동주택 642세대를 신축하고자 2006.1.3.부터 2007.5.31.까지○○○○시○○구○○동 387-1번지외 371필지 토지25,730.3㎡를 취득하고, 2007.5.25. 처분청이시행 인가한『○○1구역도시환경정비구역 사업』의 사업시행자로 지정받았으며처분청은 2007년도 재산세과세기준일 현재 청구인이 소유 중인 이 사건토지에대하여 사업계획상건축 면적을 기준으로 주택건설용토지와 업무 판매시설용사업부지등으로안분하여 주택건설용 토지14,115.65㎡는 분리과세 대상으로하고,나머지11,614.66㎡는종합합산 과세대상으로 하여 재산세를 부과 고지한사실은 제출된관련증빙자료에서알 수 있다. 이에 대하여 청구인은 첫째,이 사건 쟁점 토지7,693.35㎡는주택에 필수적으로 부수되는 복리시설의 부속토지로서 주택건설용 부동산에는 주택외에 주택건설관련 법규에서 주택단지에 필수적인 시설로 규정한 복리시설도 포함된다할 것이므로(대법원 1997.11.11. 97누7899)주택건설사업 승인시점부터이 사건 쟁점 토지는 주택건설사업에 공여되는토지로보아 분리과세대상에 해당한다고 주장하고 있으나 도시 및 주거환경정비법 제2조제7호에서 “주택단지”라 함은주택 및부대·복리시설을 건설하거나 대지로 조성되는 일단의 토지로서대통령령이 정하는 범위에 해당하는 일단의 토지를 말한다고 규정한 다음, 같은 법시행령 제5조제1호에서 주택법 제16조의 규정에 의한 사업계획승인을얻어 주택과부대·복리시설을 건설한 일단의 토지라고 규정하고,주택법제2조제7호가목에서“복리시설”이라 함은 주택단지안의 입주자등의 생활복리를 위한어린이놀이터·근린생활시설·유치원·주민운동시설및 경로당이라고 규정하고 있는 점에 비추어 볼 때, 지방세법시행령 제132조제4항제8호에서 규정하고 있는 주택건설사업에 공여되고 있는 토지에는주택외에주택건설관련법규에서 주택단지에 필수적인 시설로 규정한주택단지안의 복리시설용 토지도포함되어야 할 것이지만 청구인이 제출한 사업계획서중 배치도, 업무사업시설 유치대안 및 판매 상품전략을 보면, 이 사건 토지상에 건축 예정인 판매시설과 문화집회시설은 공동주택 단지와 독립된고층형 오피스텔(또는오피스) 등의 지하또는 지상에설치될 예정으로서인근지하철환승역과연계한대규모 할인마트, 멀티플랙스, 푸드코트, 각종쇼핑전문매장 및 지역문화센터등을유치하여 유동인구 유입을 통한 지역상권을흡수하고자 하는데 그 목적이있다고 할 것이므로 이를 공동주택 주민의 복리 후생을 위한 시설이라고 볼 수는 없다고 할 것인 바, 처분청에서 이 사건 쟁점토지에 대하여 종합합산으로 재산세를 부과 고지한 것은타당한 것으로 판단되며 둘째,청구인은 이 사건 토지 중 6,490.5㎡는 도로, 공원, 공공공지 설치 예정지로서설치 조성 후관리청(처분청 등)에 무상 귀속 시킬 예정이므로 “기부채납을 사업조건으로 하여 주택건설사업계획의 승인을 받은토지는 주택건설사업에 공여되고있는 토지로보아야 한다”는행정자치부 질의회신(지방세정팀-273,2007.1.17.)에따라분리과세 대상에 포함되어야 한다고 주장하고있으나, 도시환경 정비사업은 도시 및 주거환경정비법 제2조제2호라목에서상업지역·공업지역 등으로서 토지의 효율적 이용과 도심 또는 부도심 등 도시기능의 회복이나 상권 활성화 등이 필요한 지역에서 도시환경을개선하기위하여 시행하는 사업이라고 규정하고 있으며 청구인은처분청으로부터주택건설사업계획 승인을 받은 것이 아니라도시환경정비사업시행인가를받았음을 볼 때, 비록 청구인이이 사건 토지 중 6,490.5㎡를 도로, 공원, 공공공지로설치한 후,관리청(처분청 등)에 무상 귀속시킬것을 조건으로 처분청으로부터 사업시행인가를 받았다고 하더라도 이는 주택건설사업계획 승인을 받은 것이 아니라도시환경정비사업시행인가를 받은 것이므로“기부채납을 사업조건으로 하여 주택건설사업계획의 승인을 받은 토지는 주택건설사업에 공여되고 있는 토지로 보아야한다”는행정자치부 질의회신과 동일하다고 볼 수 없으므로 처분청이이 사건 토지에 대하여 분리과세 대상과 종합합산 과세 대상으로 구분하여 재산세 등을 부과 고지한 것은 잘못이 없다고하겠다. 따라서 청구인의 주장은 이유가 없다고 인정되므로 지방세법 제77조제1항의규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.

2008. 1. 28. 행 정 자 치 부 장 관