채무 대위변제 금액을 취득세 과세표준에 포함한 것이 적법한지 여부(기각)

[주 문] 청구인의 심사청구를 기각한다.

[이 유]

1. 원처분의 요지 처분청은 청구인중 (주)○○○(이하 “청구법인”이라 한다)에 대한 세무조사 결과 청구인중○○○외 2인이 2005.4.1. 청구법인의 총발행주식 100,000주를 100% 취득한 과점주주가 되었음에도 취득세를 신고납부하지 아니한 사실을 확인하고 청구법인의 취득세 과세대상 물건의 법인장부상 가액 7,755,222,850원을 과세표준으로 하여 산출한 취득세 224,579,840원, 농어촌특별세 17,062,980원, 합계 241,642,820원(가산세 포함)과 청구법인이○○○도○○군○○읍○○리 661-3번지외 30필지 토지(이하 “이 사건 토지”라 한다)에 대하여 취득세 등을 신고납부하였으나 법인장부상 취득가액과 차액이 발생하는 사실을 확인하고 당해 차액에 해당하는 가액1,119,062,500원을 과세표준으로 하여 산출한 34,686,460원, 농어촌특별세 2,461,930원, 등록세 17,343,220원, 지방교육세 3,244,820원, 합계 57,736,430원(가산세 포함)을 20007.9.12. 청구인에게 각각 부과고지하였다.

2. 청구의 취지 및 이유 우선 처분청에서 청구인중○○○외 2인에게 과점주주로 보아 취득세를 부과고지한 처분에 대하여 보면, 청구법인은 아파트를 신축하여 분양할 목적으로 이 사건 토지를 취득한 다음, 청구외 (주)○○○○○○○과 신탁계약을 체결하고 2004.9.20. 신탁을 원인으로 한 소유권 이전등기를 경료하였는 바, 신탁재산은 대내외적으로 모두 수탁자에게 그 소유권이 있는 것이며 위탁자인 청구법인은 일정한 이익금을 분배받을 수 있는 권리만 가지고 있다 할 것이고, 청구인중○○○외 2인은 과점주주가 된 당시에는 이미 이 사건 토지는 신탁으로 인하여 청구법인의 소유가 아닌 상태인데도 처분청에서 이 사건 토지에 대하여 실질적인 소유자를 청구법인으로 보고 그 과점주주인 청구인중○○○외 2인에게 취득세 등을 부과고지한 처분은 부당하며, 다음으로 청구인중 청구법인에게 취득세 등을 부과고지한 처분에 대하여 보면, 청구법인은 이 사건 토지중○○○도○○군○○읍○○리 661-3번지외 4필지 토지는 청구외 (주)○○로부터, 1필지 토지(이하 6필지 토지를 모두 합하여 “이 사건 쟁점토지”라 한다)를 매수하였으며, 매수 당시 이 사건 쟁점토지상에는 채권최고액을 850,000,000원으로 하는 근저당권이 설정되어 있었고, 매도인인 청구외 (주)○○외 1인이 그러한 근저당권을 책임지고 말소하겠다는 언동을 신뢰하여 매매대금을 모두 지급하였으나, 매도인들이 이를 이행하지 아니하였으며, 근저당권자는 채무 미변제를 이유로 경매를 신청하였고 청구인은 이 사건 쟁점토지를 취득하지 아니하고는 사업추진을 할 수 없어 부득이 당해 채무를 대위변제하게 되었으며 이러한 대위변제한 금액을 구상권을 행사하며 회수할 방안이 없어 청구법인의 법인장부상 이 사건 토지의 취득원가에 계상하였던 것으로서, 이와 같이 청구법인이 대위변제한 채권액은 이 사건 토지의 취득가격이 아니라 근저당권의 실행으로 인한 경매를 방지하기 위하여 지급한 금액으로서 당해 물건 자체의 가격으로 볼 수는 없는 것이라 하겠으므로 처분청에서 이러한 금액을 취득세 과세표준에 포함하여 취득세를 부과고지한 처분도 부당하다고 주장하고 있다.

3. 우리부의 판단 이 사건 심사청구의 다툼은 수탁자 명의로 등기된 신탁재산에 대하여 위탁법인의 과점주주에게 취득세를 부과고지한 처분이 적법한지 여부 및 채무 대위변제 금액을 취득세 과세표준에 포함한 것이 적법한지 여부에 관한 것이라 하겠다. 먼저 관계법령을 보면,지방세법제105조제6항에서 법인의 주식 또는 지분을 취득함으로써 과점주주가 된 때에는 그 과점주주는 당해 법인의 부동산, 차량, 기계장비·입목·항공기·선박·광업권·어업권·골프회원권·승마회원권·콘도미니엄회원권 또는 종합체육시설이용회원권을 취득한 것으로 본다. 다만, 법인설립시에 발행하는 주식 또는 지분을 취득함으로써 과점주주가 된 경우에는 그러하지 아니하다고 규정하고 있고, 같은 법시행령 제82조의3제1항에서 취득세의 과세표준이 되는 취득가격은 과세대상물건의 취득의 시기를 기준으로 그 이전에 당해 물건을 취득하기 위하여 거래상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용[소개수수료, 설계비, 연체료, 할부이자 및 건설자금에 충당한 금액의 이자등 취득에 소요된 직접·간접비용(부가가치세를 제외한다)을 포함하되, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우에는 연체료 및 할부이자를 제외한다]을 말한다. 다만, 매매계약서상의 약정금액을 일시급등의 조건으로 할인한 경우에는 그 할인된 금액으로 한다고 규정하고 있다. 다음으로 청구인의 경우를 보면, 청구법인은 2004.1.16.부터 2004.5.8. 사이에 청구외○○○외 20인과 매매계약을 체결하여 이 사건 토지를 취득하면서 총 매매대금으로 6,636,160,000원을 지급하였고, 2004.4.27. 청구법인은 청구외 (주)○○○부동산신탁과의 신탁계약을 원인으로 이 사건 토지에 대한 소유권 이전 등기하였다가 2004.9.20. 이를 해지하고 소유권 이전등기를 청구인 명의로 환원하였으며, 2004.9.17. 청구법인은 청구외 (주)○○○○○○과 신탁목적으로 이 사건 토지상에 건물을 신축하여 이를 분양(처분)하는 것으로 하는 내용의 분양형 토지신탁 계약을 체결하였으며, 당해 신탁계약서 제8조에서 수탁자는 신탁재산을 분양(처분) 및 관리·운용한다고 약정하고 있고, 제13조 제1항에서 신탁의 수익자는 위탁자로 한다. 그러나 제3자의 동의를 얻어 그를 수익자로 할 수 있으며, 제2항에서수익자는 신탁계약에서 정한 방법으로 계산한 신탁수익을 취득하고, 제3항에서는 수익자는 신탁계약 종료시 그 정한 방법에 따라 신탁재산을 교부받는다고 각각 약정하고 있으며,신탁계약서 제17조제1항에서 다음 각호의 비용을 수익자의 부담으로 한다고 정한 다음, 그 제2호에서 설계, 감리비용 및 공사대금을 수익자의 부담으로 하도록 약정하였고, 2004.9.20. 이 사건 토지에 대하여 수탁자인 청구외 (주)○○○○○○명의로 소유권 이전등기를 하였으며, 청구법인은 2005.4.13. 이 사건 토지상에 주택건설사업계획을 승인받았고, 이 사건 쟁점토지는 청구외 (주)○○외 1인의 소유로서 이 사건 쟁점토지중○○읍 661-3번지외 3필지 토지에 대하여 2002.3.2. 채권자인 청구외○○○○협동조합이 채권최고액을 850,000,000원으로 하여 근저당권 설정등기를 하였다가 2003.12.31. 임의경매개시결정 등기가 되었으며, 2004.6.24. 임의경매개시결정 등기가 말소등기된 사실을 제출된 관계 증빙자료에서 알 수 있다. 이에 대하여 청구법인은 이 사건 토지를 취득하였다가 신탁계약을 원인으로 제3자인 청구외 (주)○○○○○○에 소유권 이전등기를 한 상태에서 청구인중○○○외 2인이 청구법인의 과점주주가 되었으므로 당해 과점주주에게 청구법인의 소유가 아닌 부동산의 가액을 과세표준으로 하여 취득세 부과처분을 한 것은 부당하며, 청구법인이 이 사건 토지를 취득하면서 이 사건 쟁점토지상에 설정된 근저당권을 해지하기 위하여 매도인을 대위하여 변제한 채권액을 이 사건 토지의 취득가액으로 보아 취득세를 부과고지한 처분이 부당하다고 주장하고 있으므로 이에 대하여 차례로 보면, 먼저 신탁재산에 대하여 과점주주에게 취득세 등을 부과고지한 처분의 경우, 지방세법 제105조제6항에서 법인의 주식 또는 지분을 취득함으로써 과점주주가 된 때에는 그 과점주주는 당해 법인의 부동산, 차량, 기계장비·입목·항공기·선박·광업권·어업권·골프회원권·승마회원권·콘도미니엄회원권 또는 종합체육시설이용회원권을 취득한 것으로 본다고 규정하고 있는 바,과점주주에게 취득세 납세의무를 지우는 것은 이들이 주주총회에서의 의결권의 행사 등을 통하여 회사경영을 사실상 지배할 가능성이 있는 지위에 있다고 보기 때문에 사실상 주식을 취득하는 방법으로 당해 법인의 취득세 과세대상 물건을 취득한 것과 동일한 경제적 효과가 있다고 보아 취득세를 과세하는 것으로서, 이러한 입법취지에 비추어 볼 때 지방세법 제105조 제6항의 규정에 의하여 과점주주가 취득한 것으로 보는 부동산 등의 범위에는 사실상 당해 과점주주의 지배하에 있어 사실상 당해 법인의 물건을 취득한 것으로 볼 수 있는 경우를 의미하는 것으로 보아야 할 것으로서, 청구법인의 경우를 보면, 형식상 이 사건 토지에 대한 소유권이 신탁계약을 원인으로 청구외○○○○○○에 모두 이전된 상태이지만 청구법인은 사실상 건축주의 지위에서 이 사건 토지상에 주택건설사업계획 승인을 받았고, 신탁계약서 제13조에서 청구법인을 신탁재산의 수익자로 하도록 약정하고 있으며, 신탁계약서 제17조에서는 수익자인 청구법인이 설계 및 공사대금을 부담하도록 약정하고 있는 점을 볼 때, 청구법인은 사실상 신탁계약에 따른 자금조달의 방법으로 이 사건 토지에 대하여 청구외 (주)○○○○○○에 소유권 이전등기를 하였을 뿐 이 사건 토지에 대한 사실상의 소유권을 완전히 상실하였다고 볼 수 없다 하겠고, 청구법인의 법인장부상에서도 이 사건 토지가 자산으로 등재되어 있는 사실에서도 이 사건 토지에 대하여 청구법인이 소유권을 완전히 양도하고 그 대가로 단순히 수익권만을 취득한 것이 아니라 건축주로서의 지위를 유지한 채 청구법인의 책임하에 이 사건 토지상의 건축사업을 계속 추진하기 위한 것이라는 점에서 이 사건 토지는 사실상 청구법인의 지배하에 있다고 보아야 할 것이고, 이러한 토지에 대하여 그 법인장부상 가액을 과세표준으로 하여 청구법인의 과점주주인○○○외 2인에게 취득세 등을 부과고지한 처분은 잘못이 없다 하겠으며, 다음으로 청구법인이 대위변제한 금전을 과세표준으로 하여 취득세 등을 추징한 처분이 적법한지 여부를 보면, 지방세법시행령 제82조의3 제1항에서 취득세의 과세표준이 되는 취득가격에 과세대상 물건의 취득시기를 기준으로 그 이전에 당해 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용으로서 건설자금에 충당한 금액의 이자를 취득에 소요된 비용을 포함하도록 규정하고 있으며, 청구법인의 경우에 있어서 이 사건 쟁점토지와 관련하여 토지등기부등록상 그 취득이전에 채권최고액을 850,000,000원으로 하여 근저당권 설정등기가 되어 있었고, 사회통념상 이러한 근저당권을 고려하지 아니하고 매매대금을 모두 지급한다는 것은 합리성이 결여되어 있으며, 청구인이 제출한 사업부지 취득현황에서도 이 사건 토지중 이 사건 쟁점토지를 제외한 토지면적이 25,930㎡이고, 그 취득가격이 5,298,660,000원으로서 제곱미터당 취득가격이 약 204,581원인데, 이 사건 쟁점토지의 취득가격은 제곱미터당 1필지는 151,218원이고, 5필지는 151,238원으로서 현저히 차이가 발생하며, 유사한 시기에 지목이 동일(전,답)한 일단의 아파트 건설용 토지를 취득하면서 이와 같이 현저히 취득가격이 발생한다는 것은 신빙성이 부족하다 하겠고, 이 사건 쟁점토지가 전체 사업부지에서 차지하는 비율이 25.4%로서 사실상 중요한 사업부지에 해당되는 사실을 볼 때, 이 사건 쟁점토지와 관련하여 청구법인이 이를 대위변제한 것은 사실상 양수받은 채무를 변제한 것으로 판단되므로 이에 대한 청구인의 주장도 인정할 수 없다 하겠다. 따라서 청구인의 주장은 이유가 없다고 인정되므로 지방세법 제77조제1항의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.

2008. 1. 28. 행 정 자 치 부 장 관