주택재건축조합이 조합원으로부터 신탁 받은 토지 중 일반분양용 공동주택 부속토지에 대하여 취득세 등을 부과 고지한 처분이 적법한지 여부(기각)

[주 문] 청구인의 심사청구를 기각한다.

[이 유]

1. 원처분의 요지 처분청은 청구인이 2004.4.1. 등○○○○시○○구○○동 869-13번지외 3필지 토지 15,497.00㎡(이하 “이 사건 종전토지”라 한다)를 조합원으로부터 신탁받아 재건축 공동주택을 신축하여 2007.3.27. 준공인가를 받은 다음 일반분양용 공동주택의 부속토지 383.17㎡(이하 “이 사건 토지”라고 한다)에 대하여 그 시가표준액(2,195,372,718원)을 과세표준으로 지방세법 제112조제1항의 세율을 적용하여 산출한 취득세 43,907,450원, 농어촌특별세 4,390,740원, 합계 48,298,190원을 2007.4.26. 신고납부하자 수납하였다.

2. 청구의 취지 및 이유 청구인은 주택재건축사업을 위하여 조합원으로부터 신탁을 원인으로 소유권이전 등기를 마친 사실은 있으나 형식적인 소유권의 취득에 불과한 것이므로 실질과세의 원칙상 취득에 해당하지 아니하여 헌법 제11조가 정한 평등원칙에 위배될 뿐만 아니라 청구인 명의의 대지권등기는 신축된 집합건물에 관하여 소유권보존등기 과정에서 당초 구토지등기부상 조합명의로 되어 있던 신탁등기를 그대로 대지권의 목적으로 등재한 것에 불과하여 별도의 새로운 취득행위라 할 수 없어 취득에 해당하지 않는 것인데도 처분청에서 취득세를 과세하는 처분은 부당하다고 주장하고 있다.

3. 우리부의 판단 이 사건 심사청구의 다툼은주택재건축조합이 조합원으로부터 신탁 받은 토지 중 일반분양용 공동주택 부속토지에 대하여 취득세 등을 부과 고지한 처분이 적법한지 여부에 있다 하겠다. 먼저 관계법령의 규정을 보면,지방세법 제105조제10항에서주택법 제32조의 규정에 의한 주택조합과도시 및 주거환경정비법제16조제2항의 규정에 의한 주택재건축조합(2005.1.5. 법률 제7843호로 개정전주택법 제32조,2003.5.29. 법률 제6916호로 개정전주택건설촉진법 제44조임, 이하 같음)이 당해 조합원용으로 취득하는 조합주택용 부동산(공동주택과 부대ㆍ복리시설 및 그 부속토지를 말한다)은 그 조합원이 취득한 것으로 본다고 하고, 같은 법 제110조에서 그 제1호의 신탁(신탁법에 의한 신탁으로서 신탁등기가 병행되는 것에 한한다)으로 인한 신탁재산의 취득으로서 가목의 위탁자로부터 수탁자에게 신탁재산을 이전하는 경우의 취득 및 나목의 신탁의 종료 또는 해지로 인하여 수탁자로부터 위탁자에게 신탁재산을 이전하는 경우의 취득 등에 대하여는 취득세를 부과하지 아니하지만 주택법 제32조의 규정에 의한 주택조합 및도시 및 주거환경정비법제16조제2항의 규정에 의한 주택재건축조합과 조합원간의 신탁재산 취득을 제외한다고 하며, 주택법 제2조제9호에서 "주택조합"이라 함은 다수의 구성원이 주택을 마련하거나 리모델링하기 위하여 결성하는 지역주택조합 및 직장주택조합 및 임대주택조합 및 리모델링주택조합을 말한다고 하고, 구 주택건설촉진법(2002.12.30. 법률 제6836호로 개정되기 전의 것) 제3조제9호에서 "주택조합"이라 함은 동일 또는 인접한 시(특별시 및 광역시를 포함한다)·군에 거주하는 주민이 주택을 마련하기 위하여 설립한 조합(이하 "지역조합"이라 한다), 동일한 직장의 근로자가 주택을 마련하기 위하여 설립한 조합(이하 "직장조합"이라 한다) 및 대통령령이 정하는 노후·불량한 주택을 철거하고 그 철거한 대지위에 주택을 건설하기 위하여 기존주택의 소유자가 설립한 조합(이하 "재건축조합"이라 한다)을 말한다고 하며, 같은 법 제44조제1항에서 조합을 구성하여 그 구성원의 주택을 건설하고자 할 때에는 관할시장 등의 인가를 받아야 한다고 하고, 도시및주거환경정비법(2003.12.31. 법률 제7056호로 개정된 것) 제16조제2항에서 주택재건축사업의 추진위원회가 조합을 설립하고자 하는 때에는 집합건물의소유및관리에관한법률 제47조제1항 및 제2항의 규정에 불구하고 주택단지안의 공동주택의 각 동(복리시설의 경우에는 주택단지안의 복리시설 전체를 하나의 동으로 본다)별 구분소유자 및 의결권의 각 3분의 2 이상의 동의와 주택단지안의 전체 구분소유자 및 의결권의 각 5분의 4 이상의 동의를 얻어 정관 및 건설교통부령이 정하는 서류를 첨부하여 시장·군수의 인가를 받아야 한다고 규정하고 있다. 다음으로 청구인의 경우를 보면, 1997.9.5. 청구인은 관할관청(○○○○시○○구청장)으로부터 주택조합설립인가를 받았고(※ 2003.7.30. 법인설립등기를 경료함), 2004.4.1. 등 조합원으로부터 이 사건 종전토지를 신탁취득하였으며, 2003.6.30. 청구인은 관할관청으로부터 이 사건 종전토지를 대상으로 주택건설사업계획승인을 받았고, 2007.3.27. 청구인은 이 사건 종전토지상 공동주택 321세대(일반분양분 11세대) 및 부대복리시설 총 66,539.001㎡를 신축하여 관할관청으로부터 준공인가를 받았으며(일반분양분 11세대는 그 전용면적이 84.122㎡임), 2007.8.20. 이의신청 결정기관은 재건축으로 준공인가된 공동주택중 일반분양분 11세대는 그 전용면적이 84.122㎡로서 농어촌특별세법 제4조 등의 규정에 의하여 농어촌특별세 비과세대상이므로 농어촌특별세(4,390,740원)는 취소하여 경정결정한 사실을 제출된 관계 증빙자료를 통해 알 수 있다. 이에 대하여 청구인은 주택재건축사업을 위하여 조합원으로부터 신탁취득한 것은 형식적인 소유권의 취득에 불과한 것이므로 실질과세의 원칙상 취득에 해당하지 아니하여 헌법 제11조가 정한 평등원칙에 위배된다고 주장하여 이를 보면, 지방세법(신구법률상 실질적인 내용이 동일하므로 현행법으로 함. 이하 같음) 제110조제1호는 신탁법에 의한 신탁재산의 취득에 대하여는 비과세하면서 다만 주택재건축조합 등과 조합원간의 신탁재산 취득을 비과세 대상에서 제외하고 있으나, 일반적으로 신탁사업의 경우 신탁이익의 귀속자는 신탁자 내지 수익자이고 수탁자의 이익향수는 금지되어 있다는 점(신탁법 제29조 참조)을 중시하여 그 취득의 형식성을 근거로 비과세대상으로 하고 있음에 반하여, 이 사건과 같은 주택재건축사업 중 특히 일반분양분과 관련한 사업은 주택재건축조합 자신의 사업으로써 그에 의하여 발생하는 이익이 일단 주택재건축조합에 귀속되는 것이므로(대법원 2005.6.10. 선고 2003두2656 판결 등 참조), 법률적으로나 경제적 실질에 있어서나 오로지 타인의 사무를 처리하는 통상적인 신탁과는 다른 점이 존재한다 할 것이고, 또한, 지방세법 제109조제3항은 주택재개발사업 등의 경우 사업시행자가 취득하는 체비지 등에 대하여는 취득세를 비과세하고 있고, 또 주택재개발사업과 주택재건축사업은 도시 및 주거환경정비법의 제정으로 인하여 그 공법적 통제란 관점에서 상당히 접근하고 있는 것은 분명하나 전자는 정비기반시설이 열악하고 노후·불량건축물이 밀집하여 사적 자치에 의한 시장기능만으로는 그 회복이 불가능한 지역의 정비를 목적으로 하고 있으며, 이들 지역의 경우 거주자의 경제적 상황이 어려워 원칙적으로 국가 또는 지방자치단체가 시행하는 것을 전제로 하고 있으면서 주민의 반발 등을 고려하여 토지 등 소유자로 구성된 조합이 행정관청을 대신하여 사업을 시행하는 방법을 선택할 수 있도록 하였지만, 주택재건축사업은 정비기반시설은 양호하나 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업으로서 실제로는 노후·불량한 주택의 정비보다는 일반적으로 사적인 자산가치증식을 목적으로 시행되어 왔고, 도시및주거환경정비법으로 주택재건축사업의 내용 및 절차를 강화하는 등의 개정이 있었지만 매도청구소송과 토지수용, 안전진단, 사업시행관련 동의의 방식 등의 관련 조항에 비추어 아직도 이는 기본적으로 토지소유자에 의한 재산증식측면이 강하여 공익성의 정도가 주택재개발사업에 미치지 못하고 있는 점 등에 비추어 볼 때, 이와 같이 법적 성격에서 차이가 있는 주택재개발사업 등과 달리 주택재건축사업에서는 주택재건축조합의 일반분양분 토지의 취득을 비과세대상에서 제외하고 있는 것이 형평과세의 원칙에 반한다고 볼 수 없다고(서울행정법원 2005.12.29. 선고 2005구합27253) 하겠으므로 청구인의 주장을 받아들일 수없다고 하겠으며, 또한, 청구인은 이 사건 토지의 대지권등기는 신축된 집합건물에 관하여 소유권보존등기 과정에서 당초 구토지등기부상 조합명의로 되어 있던 신탁등기를 그대로 대지권의 목적으로 등재한 것에 불과하여 별도의 새로운 취득행위라 할 수 없다고 주장하나, 지방세법 제110조제1호에서는 신탁법에 의한 신탁으로 인한 신탁재산의 취득은 비과세하도록 규정하면서 관련 법령상의 주택재건축조합과 조합원간의 신탁재산 취득을 제외한다고 규정하고 있고, 같은 법 제105조제10항에서 위 주택재건축조합이 당해 조합원용으로 취득하는 조합주택용 부동산에 대하여는 그 조합원이 취득한 것으로 본다고 규정한 것을 종합하여 볼 때, 주택재건축조합이 재건축사업을 완료한 후 조합원에게 귀속시키는 아파트의 부속 토지는 조합을 취득자로 보아 취득세를 과세할 수 없지만, 건축 후 조합이 주체가 되어 일반분양하는 아파트 등의 부속토지는 조합이 조합원으로부터 소유권을 사실상 취득하였다가 제3자에게 매각하는 것(행정자치부 심사결정 제2005-423호, 2005.9.25. 등)에 비추어 주택재건축조합이 조합원으로부터 신탁취득한 다음 조합원에게 되돌려 주지 아니한 신탁재산은 실질과세원칙상 특별히 형식적인 취득이라고 보지 않겠다는 것이므로 주택재건축사업이 완료후 조합원에게 분양되는 공동주택과 그 부대복리시설, 그리고 그 부속토지는 조합원이, 그 이외의 부동산은 조합이 취득한 것으로 보는 것이 법령해석상 합목적성이 있다고 할 것으로서, 청구인의 경우, 1997.9.5. 관할관청으로부터 주택재건축조합 설립인가를 받아 2004.4.1. 등 조합원으로부터 이 사건 토지를 신탁으로 취득한 후, 주택재건축사업을 종료하여 2007.3.27. 주택재건축건설사업에 대하여 준공인가를 받은 다음 이 사건 토지에 대하여 일반분양용 공동주택의 대지권으로 설정등기를 경료하여 청구인 명의로 제3자에게 분양처분을 하게 되는 과정을 보면, 이 사건 토지는 재건축주택사업이 사용승인 후 신탁이 종료되면서 조합원용 토지가 조합원에게 반환되고 나머지 일반분양용 토지에 대한 청구인 명의의 대지권 등기를 함으로써 이루어진 별도의 새로운 취득(헌재결정 2003헌가19, 2005.6.30.)에도 해당된다고 할 것일 뿐만 아니라 청구인이 사업시행자가 되어 주택사업을 진행한 후 사업비 충당 등을 위하여 비조합원에게 이를 분양하는 일종의 수익사업에 해당한다 할 것(서울행정법원 2005.12.29. 선고 2005구합27253)이어서 처분청이 조합이 일반분양분 토지의 취득에 대하여 과세하는 것이 실질과세의 원칙상 합목적성이 있다고 할 것이므로 이 사건 토지에 대한 취득세를 부과한 처분은 잘못이 없다고 하겠다. 따라서 청구인의 주장은 이유가 없다고 인정되므로 지방세법 제77조제1항의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.

2007. 12. 26. 행 정 자 치 부 장 관