부동산의 사실상 취득가액이 시가표준액에 미달하는 경우 시가표준액을 과세표준으로 하여 취득세 등을 신고 납부한 것이 적법한지 여부(기각)

[주 문] 청구인의 심사청구를 기각한다.

[이 유]

1. 원처분의 요지 처분청은 청구인이 2006.11.23. 경기도 고양시 일산서구○○동○-○번지 외 3필지○○○스타디움○호 및○호(토지 1,349.01㎡, 건축물 5,431.52㎡, 이하 ‘이 사건 부동산’이라 한다)를 청구 외○○○(경기도 고양시 일산서구○○동○○○마을○-○)외 1인(○○○)으로부터 취득한 후 취득가액 4,246,000,000원을 과세표준으로 하여 산출한 취득세 등을 신고하였으나 신고금액이 시가표준액에 미달하므로, 이 사건 부동산의 시가표준액 7,363,556,768원을 과세표준으로 하고 지방세법 제112조제1항 및 같은 법 제131조제1항제3호(2)목의 세율을 적용하여 산출한 취득세 147,271,130원, 농어촌특별세 14,727,110원, 등록세 147,271,130원, 지방교육세 29,454,220원, 합계 338,723,590원으로 납세고지서를 발부하자 취득세 및 농어촌특별세는 2006.12.19.에, 등록세 및 지방교육세는 2006.11.23.에 납부하여 이를 수납하였다.

2. 청구의 취지 및 이유 청구인은 2006.11.23. 이 사건 부동산의 계약을 체결하고, 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제27조의 규정에 의하여 실제 취득가액 4,246,000,000원을 정상적으로 신고하여 신고필증을 교부받았을 뿐만 아니라 처분청으로부터 부적정 통보를 받은 사실이 없음에도 처분청에서 취득세 등의 과세표준인 신고가액이 시가표준액 7,363,556,768원에 미달한다는 사유로 시가표준액을 과세표준으로 하여 산출한 이 사건 부동산의 취득세 등의 납세고지서를 발부함에 따라 이를 납부하였으나, 이 사건 부동산을 취득한 후 약 2개월이 경과한 시기에 청구 외○○○외 1인(○○○)은 이 사건 주소지의 동일 건축물 4층을 주식회사○○○○○○에 매도하였고, 청구 외 주식회사○○○○○○는 사실상의 취득가격인 2,478,175,000원을 과세표준으로 하여 취득세 및 등록세 등을 납부한 사실로 미루어 보아도, 청구인이 신고한 이 사건 부동산 취득가액 4,246,000,000원은 정당한 실제 취득가액으로 판단할 수 있고, 청구인은 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률에 따라 사실상의 취득가액을 적법하게 신고하였으나, 유사한 시기에 같은 건축물의 일부를 각각 취득한 주체가 법인과 개인간이라는 이유만으로 법인에게는 사실상의 취득가액을 인정하여 이를 과세표준으로 적용하고, 청구인에게는 실제 취득가액보다 높은 시가표준액을 과세표준으로 달리 적용하는 것은 실질과세 원칙, 근거과세 원칙, 과세의 공정성을 위배한 부당한 처분이기 때문에 실제 취득가액보다 증가한 가액에 대한 취득세 등은 환부되어야 한다고 주장하면서 이 사건 부동산 취득세 등의 경정을 구하였다.

3. 우리부의 판단 이 사건 심사청구의 다툼은 부동산의 사실상 취득가액이 시가표준액에 미달하는 경우 시가표준액을 과세표준으로 하여 취득세 등을 신고 납부한 것이 적법한지의 여부에 있다고 하겠다. 먼저 관계법령의 규정을 보면 지방세법 제111조 및 같은 법 제130조에서 취득세 등의 과세표준은 취득 당시 가액으로 하되 취득·등기 당시의 가액이 시가표준액에 미달하는 때에는 시가표준액을 과세표준으로 한다라고 규정하고, 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 다음 각 호에 정하는 시가표준액에 미달하는 때에는 그 시가표준액에 의한다고 정하고 있으며, 같은 법 제111조제1항제1호에서 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의하여 가격이 공시되는 토지 및 주택에 대하여는 동법에 의하여 공시된 가액이라고 하고, 그 제2호에서 제1호외의 건축물과 선박·항공기·기타 과세대상에 대하여는 거래가격, 수입가격, 신축·건조·제조가격 등을 참작하여 정한 기준가격에 종류·구조·용도·경과년수 등 과세대상별 특성을 감안하여 대통령령이 정하는 기준에 따라 지방자치단체의 장이 결정한 가액이라고 규정하고 있고, 제5항에서 다음에 게기하는 취득에 대하여는 제2항 단서 및 제3항의 규정에 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액에 의한다고 하면서 제3호에서 판결문·법인장부 중 대통령령이 정하는 것에 의하여 취득가격이 입증되는 취득이라고 하고 있고, 제5호에서는 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제27조의 규정에 의한 신고서를 제출하여 동법 제28조의 규정에 의하여 검증이 이루어진 취득이라고 규정하고 있으며, 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제28조제1항에서는 건설교통부장관은 공정하고 투명한 부동산거래질서를 확립하기 위하여 제27조제1항에서 신고를 받은 부동산거래내용 및 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의하여 공시된 토지 및 주택의 가액 그 밖의 부동산가격정보를 활용하여부동산거래가격 검증체계를 구축·운영하여야 한다라고 규정하고 있다. 다음으로 청구인의 경우를 보면, 청구인은 2006.11.23. 이 사건 부동산의 취득가액 4,246,000,000원을 과세표준으로 취득신고를 하였으나 신고가액이 시가표준액 7,363,556,768원에 미달하므로 시가표준액을 과세표준으로 하여 이 사건 취득세 등을 신고하고 납부한 사실은 제출된 관련 증빙자료에서 알 수 있다. 이에 대하여 청구인은 2006.11.23. 이 사건 부동산의 계약을 체결하고, 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제27조의 규정에 의하여 실제 취득가액 4,246,000,000원을 정상적으로 신고하여 신고필증을 교부받았을 뿐만 아니라 처분청으로부터 부적정 통보를 받은 사실이 없음에도 처분청에서 취득세 등의 과세표준인 신고가액이 시가표준액 7,363,556,768원에 미달한다는 사유로 시가표준액을 과세표준으로 하여 산출한 이 사건 부동산의 취득세 등의 납세고지서를 발부함에 따라 이를 납부하였지만, 이 사건 부동산을 취득한 후 약 2개월이 경과한 시기에 청구 외○○○외 1인(○○○)은 이 사건 주소지의 동일 건축물 4층을 주식회사○○○○○○에 매도하였고, 청구 외 주식회사○○○○○○는 사실상의 취득가격인 2,478,175,000원을 과세표준으로 하여 취득세 및 등록세 등을 납부한 사실로 미루어 보아도, 청구인이 신고한 이 사건 부동산 취득가액 4,246,000,000원은 정당한 실제 취득가액으로 판단할 수 있고, 청구인은 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률에 따라 사실상의 취득가액을 적법하게 신고하였으나, 유사한 시기에 같은 건축물의 일부를 각각 취득한 주체가 법인과 개인간이라는 이유만으로 법인에게는 사실상의 취득가액을 인정하여 이를 과세표준으로 적용하고, 청구인에게는 실제 취득가액보다 높은 시가표준액을 과세표준으로 달리 적용하는 것은 실질과세 원칙, 근거과세 원칙, 과세의 공정성을 위배한 부당한 처분이기 때문에 실제 취득가액보다 증가한 가액에 대한 취득세 등은 환부되어야 한다고 주장하고 있으나, 취득세는 취득자가 물건을 사용하거나 수익, 처분함으로써 얻을 수 있는 이익을 포착하여 부과하는 조세가 아니라 취득행위가 이루어진 경우 취득당시의 과세물건의 가치를 과세표준으로 하여 세금을 부과하는 조세이므로, 그 과세표준은 취득을 위하여 실제로 지출한 금액이 아니라 취득재산의 객관적인 가치를 기준으로 산정되어야 하고, 따라서 시가표준액이 재산의 객관적 가치, 즉 시가를 적절히 반영하는 한 신고가액이 시가표준액에 미달하는 때에는 시가표준액을 과세표준으로 보도록 한 것은 세법의 집행과정에 개재될 수 있는 부정을 배제하고 실질적인 조세부담의 공평과 조세정의를 실현하는 규정으로서 조세평등주의나 실질적 조세법률주의에 위반되지 아니한다(1999.12.23. 헌재99헌가2) 할 것이고, 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제28조제1항의 규정에서 건설교통부 장관은 공정하고 투명한 부동산거래질서를 확립하기 위하여 제27조의 규정에 의하여 신고를 받은 부동산거래내용 및 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의하여 공시된 토지 및 주택의 가액 그 밖의 부동산가격정보를 활용하여 부동산거래가격검증체계를 구축·운영하여야 한다고 규정하고 있으므로, 이는 현재 주택과 일반건축물이 없는 토지에 대해서만 검증시스템이 구축되어 검증이 이루어지고 일반건축물과 그 부속토지에 대해서는 부동산거래가격 검증체계를 형성해나가는 중에 있는 것으로 보여지므로, 일반건축물인 이 사건 부동산이 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제27조의 규정에 따라 부동산 거래신고를 하여 부동산거래계약신고필증을 교부받았다는 사실만으로 신고서상 기재된 거래가액이 이 사건 부동산의 객관적인 가치라고 단언할 수 없으므로 같은 법 제28조에 의하여 검증이 이루어진 취득으로 볼 수 없다고 할 것이고, 과세표준은 부동산의 가치를 측정하기 위한 기준으로서 왜곡됨없이 객관적으로 산정되어야 하며, 지방세법시행령 제80조제1항에서 “법 제111조제2항제2호의 규정에 의한 토지 또는 주택외의 과세대상에 대한 시가표준액의 결정은 과세대상별 구체적 특성을 감안한 다음 각호의 방식에 의한다.”라고 규정하고 그 제1호에서는 건축물의 시가표준액을 소득세법 제99조제1항제1호나목의 규정에 의하여 산정·고시하는 건물 신축가격 기준액에 건물의 구조별·용도별·위치별 지수, 경과연수별 잔존가치율, 건물의 규모·형태·특수한 부대설비 등의 유무 및 기타 여건에 따른 가감산율을 적용하는 것으로 규정하고 있는바, 이에 따라 이 사건 부동산의 시가표준액을 산정함에 있어 2006년 토지 개별공시지가(2,740,000원/㎡), 2006년 건물신축가격 기준액(470,000원/㎡), 건물 구조지수(100), 용도지수(생활시설 125, 차량시설 80), 위치지수(112), 잔가율(96), 가감산특례(120)를 적용하여 산출한 7,363,556,768원을 과세표준으로 하여 산출한 이 사건 취득세 등을 신고한 것은 적법하다고 판단된다. 따라서 청구인의 주장은 이유가 없다고 인정되므로 지방세법 제77조제1항의 규정에 의거 주문과 같이 결정한다.

2007. 8. 27. 행 정 자 치 부 장 관