토지취득후 10개월이 지나서 대납한 매도인 부담의 양도소득세 등 제세공과금이 취득에 소요된 일체의 비용에 포함되는지 여부(기각)

[주 문] 청구인의 심사청구를 기각한다.

[이 유]

1. 원처분의 요지 처분청은 청구인이 2003.2.17. 취득한 부산광역시 사하구○○동 산○-○번지외 65필지 토지 442,498.6㎡(이하 “이 사건 토지 라고 한다)에 대하여 세무조사결과 법인장부상 토지계정에 계상된 매도인이 부담하여야 할 양도소득세 등 제세공과금(2,852,989,480원, 이하 ”이 사건 공과금“이라 한다)이 취득신고가액에서 누락한 것을 확인하고, 위 제세공과금을 과세표준으로 지방세법 제112조제1항 등의 세율을 적용하여 산출한 취득세 68,471,730원, 농어촌특별세 6,276,560원, 등록세 102,707,620원, 지방교육세 18,829,730원, 합계 196,285,640원(가산세 포함)을 2007.4.11. 부과고지하였다.

2. 청구의 취지 및 이유 청구인은 지방세법시행령 제82조의3제1항에서 취득세의 과세표준이 되는 취득가격은 과세대상물건의 취득시기를 기준으로 그 이전에 당해 물건을 취득하기 위하여 거래상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용을 포함한다고 규정하고 있고, 위 규정에서 취득일 이후 지급하여야 할 비용은취득일 전에 원인행위는 있었지만 미지급하지 못한 경우라고 보아야 하는 데, 처분청이 이 사건 공과금은 취득일전에 아무런 원인행위가 이루어지지 않은 것이 청구인의 이사회에서 이를 대납하기로 결정한 시기가 취득 후 10개월이 지나서 발생된 것에서 알 수 있음에도 취득 전에 발생한 것으로 보아 이 사건 취득세를 부과한 처분은 부당하다고 주장하면서 이 사건 부과처분의 취소를 구하고 있다.

3. 우리부의 판단 이 사건 심사청구의 다툼은 토지취득후 10개월이 지나서 대납한 매도인 부담의 양도소득세 등 제세공과금이 취득에 소요된 일체의 비용에 포함되는지 여부에 있다 하겠다. 먼저 관계법령의 규정을 보면, 지방세법 제111조제5항에서 그 제3호의 판결문·법인장부 중 대통령령이 정하는 것에 의하여 취득가격이 입증되는 취득에 대하여는 제2항 단서 및 제3항의 규정에 불구하고 사실상의 취득가격 또는 년부금액에 의한다고 하고, 같은 법 제130조제3항에서 제111조제5항의 규정에 해당하는 경우에는 제2항의 규정에 불구하고 동조동항의 규정에 의한 사실상의 취득가액을 과세표준으로 한다고 하며, 같은 법시행령 제82조의2제1항에서 법 제111조제5항제3호에서 법인장부중 대통령령이 정하는 것이라 함은 그 제2호의 법인장부(법인이 작성한 원장·보조장·출납전표·결산서)를 말한다고 하고, 같은 법시행령 제82조의3제1항에서 취득세의 과세표준이 되는 취득가격은 과세대상물건의 취득의 시기를 기준으로 그 이전에 당해 물건을 취득하기 위하여 거래상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용[소개수수료, 설계비, 연체료, 할부이자 및 건설자금에 충당한 금액의 이자등 취득에 소요된 직접·간접비용(부가가치세를 제외한다)을 포함하되, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우에는 연체료 및 할부이자를 제외한다]을 말한다고 규정하고 있다. 다음으로 청구인의 경우를 보면, 2001.11.2. 청구인은주택건설업·건축공사업·토목공사업 등을 목적으로 하는법인을 설립하였고, 1993.1.1.부터 1999.1.16.까지 전소유자 중 1명인○○○은 이 사건 토지 중 같은 동○번지외 57필지 315,403.9㎡를, 1994.5.2.부터 1997.1.1.까지 다른 전소유자인○○○은 이 사건 토지 중 같은 동 산○번지외 52필지 127,094.7㎡를 각각 취득하였으며, 1998.1.23. 이 사건 토지에 대하여 전소유자인○○○과○○○은○○○○신탁(주)<구(주)○○○○○○○신탁>를 수탁자로, 우선수익자를○○○○보증(주)으로, 신탁기간은 2002.1.21.부터 2007.1.20.까지로 하는 부동산처분신탁계약(이하 “이 사건 신탁계약”이라 한다)을 체결하였고, 전소유자와 신탁회사가 체결한 이 사건 신탁계약 제14조의 신탁보수에 관한 규정에서 수탁자는 알선을 행할 시는 별도로 부동산 임대차 중개수수료 상당액을 받을 수 있다고 되어 있으며, 1998.1.30. 이 사건 토지를○○○○신탁(주) 명의로 소유권이전등기를 경료하였고, 2002.1월 청구인은○○○○신탁(주)과 신탁부동산매매계약을 체결(2003.2.7.검인)하였으며, 그 계약서 제2조에서 같은 동 산○-○번지외 65필지 토지 452,814.9㎡(이 사건 토지: 같은 필지 442,498.6㎡)에 대하여 매매가액은82,738,000,000원, 대금은 2003.2.17.부터 12.17.까지 4차에 걸쳐 분할하여○○○○보증(주)에게 지급하도록 되어 있고, 그 제4조제1항에서 매수인인 청구인은 매매토지상 공동주택건설을 위한 대지조성공사와 관련하여 민원처리, 재해방지 등과 관련된 일체의 비용과 책임을 부담한다고 되어 있으며, 같은 조제4항에서 매매토지상 주택건설사업주체인 (주)○○개발을 피신청인으로 하는 제소전화해조서를 청구인의 책임아래 작성하고, 그 제5조에서 소유권이전시 담보가등기를 제외한 모든 권리제한사항은 청구인이 부담하도록 되어 있으며, 그 제6조에서 계약해지를 규정하면서 특히, 제소전화해신청에 필요한 행위를 체결일로부터 15일내에 하지 않으면 최고없이 해지한다고 되어 있고, 2002.1.23. 청구인은 전소유자중 1명인○○○및 (주)○○개발을 양도인으로 하는 다대지구 아파트사업 사업권 양도양수약정을 체결하였으며, 양도인과 양수인은 토지소유권을 제외한 제반사업권(양도인이 득한 주택건설 사업계획승인권 및 토지매매계약 체결 전까지 양도인이 투입한 제반 사업비)에 대하여 양도양수금액 19,400,000,000원(○○개발: 94억원,○○○: 100억원)을 지급하도록 되어 있고, 2003.2.17.청구인은 이 사건 토지에 대하여 잔금을 완납취득하자 82,738백만원을 과세표준으로 하여 취득세 등을 자진신고납부하였으며, 2003.6.15. 전소유자(수탁자)○○○외 1인은 부동산처분신탁계약내용에 따라 청구인에게 이 사건 토지와 관련된 모든 제세공과금을 부담할 것을 요구하였고, 2003.12.12. 전소유자가 요청한 사항에 대하여 법인이사회에서 제세공과금(약 60억 내지 80억원 추정)을 토지원가에 산입하는 것으로 하여 부담하는 것으로 승인가결되었으며, 2005.6.13. 처분청은 이 사건 토지 취득과 관련된 비용 7,052,462,550원(세무조사시 확인된 금액)을 과세표준으로 하여 취득세 등을 부과고지(이하 “제1차 심사청구사건”이라 한다)하였고, 여기서 처분청 담당공무원의 세무조사시 청구인의 법인장부상 건설용지 계정에서 2003.2.17. 이 사건 토지 취득대금82,738,000,000원 및 전소유자인○○○사업권 양수대금 10,000,000,000원 및 2003.10.16. 전소유자○○○의 2002년도분 종합토지세 대납분 163,748,615원 및 2003.12.31. 전소유자들의양도소득세 6,388,810,400원(어음담보제공)이, 위 장부상 지급수수료계정에서는 토지처분신탁보수비 396,000,000원(2002.2.26. 99백만원 및 2003.12.17. 297백만원 지급) 및 사업성검토용역비 60,000,000원(2002.3월 2천만원 및 2003.1월 4천만원 지급) 및 제소등 기타부대비용 43,903,540원(2002.2월)이각각 기재된 사실을 확인하였으며,2005.10.31. 행정자치부 심사결정(제2005-452호)에서토지처분신탁보수비, 제소 등 기타부대비용(총 439,903,540원), 사업성검토용역비(60,000,000원),전소유자의 종합토지세 및 양도소득세 대납분(총 6,552,559,015원)중 사업성검토용역비는 건축물 건설공사원가로서 취소하고 나머지는 토지취득과 관련된 비용으로 기각하였고,2006.11.23. 처분청은 청구인에 대한 세무조사시 이 사건 공과금은 제1차 심사청구사건의 제세공과금이외의 것으로 추가로 법인장부에서 확인하자 2007.4.11. 청구인에게 이 사건 취득세 등을 부과고지(이하 “제2차 심사청구사건”이라 한다)하였으며, 한편, 제1차 심사청구사건과 관련된 소송진행 상황을 보면, 2006.7.13. 부산지방법원 행정부 판결(사건번호○○○○구합○○○)에서는 청구인이, 2007.6.29. 부산고등법원 항소심 판결(○○○○누○○○○)에서는 처분청이 각각 승소한 사실을 제출된 관계 증빙자료를 통해 알 수 있다. 이에 대하여 청구인은 법인장부상 기장된전소유자 종합토지세·양도소득세, 그리고 관련 주민세 등의 대납한 세액(이 사건 공과금)은 토지 취득이후 발생한 비용이어서 취득가액이 아니라고 주장하므로 이를보면,지방세법 제111조제5항제3호, 같은 법시행령 제82조의2제1항제2호 규정에 의하면, 법인이 작성한 원장·보조장·출납전표·결산서와 같은 법인장부에 의하여 과세대상 물건에 대한 사실상의 취득가격이 입증되는 경우에는 취득자의 신고와 관계없이 그 사실상의 취득가격을 취득세 과세표준으로 정하도록 규정하고 있고, 한편, 사실상의 취득가격의 범위에 관하여 규정하고 있는 지방세법시행령 제82조의3제2항에서 취득가격은 과세대상 물건의 취득의 시기를 기준으로 그 이전에 당해 물건을 취득하기 위하여 거래상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용을 말한다고 규정하고 있는 데, 여기서 말하는 '취득가격'에는 과세대상 물건의 취득 시기 이전에 지급원인이 발생 또는 확정된 것으로서 당해 물건 자체의 가격은 물론 그 이외에 실제로 당해 물건 자체의 가격으로 지급되었다고 볼 수 있거나 그에 준하는 취득절차비용도 간접비용으로서 이에 포함된다 할 것이나, 다만 그것이 과세대상 물건이 아닌 다른 물건이나 권리에 관하여 지급된 것이라면 이는 '취득가격'에 포함되지 아니한다 할 것(대법원 1996.1.26. 선고 95누4155 판결 참조)이고, 또한, 위 조항에서 취득의 시기를 기준으로 취득과 관련하여 지급하여야 할 일체의 비용을 포함한다고 하기 때문에 취득일이후 취득과 관련된 비용도 포함된다 할 것이나, 그것이 그 취득가액에 포함되기 위해서는 발생주의 회계원칙상 취득당시 지급할 채무가 발생한 것이어야 할 뿐만 아니라 적어도 그 지급할 채무도 완전한 금액이 아닐지라도 사회통념상 객관적으로 상당성이 있는 금액을 예측가능하여야 하는 것(행정자치부 심사결정(제2005-452호, 2005.10.31.)인바, 청구인의 경우, 1993.1.1.부터 1999.1.16.까지 전소유자들은 이 사건 토지를 취득한 다음 1998.1월○○○○신탁(주)를 수탁자로, 우선수익자를○○○○보증(주)으로, 신탁기간은 2002.1.21.부터 2007.1.20.까지로 하는 이 사건 신탁계약을 체결한 후, 1998.1.30.○○○○신탁(주) 명의로 소유권이전등기를 경료하였고, 2002.1월 청구인은○○○○신탁(주)과 신탁부동산매매계약을 체결하면서 그 계약조건상 공동주택건설을 위한 대지조성공사와 관련하여 민원처리, 재해방지 등과 관련된 일체의 비용과 책임을 부담한다고 되어 있으며, 2003.2.17. 청구인은 이 사건 토지를 취득하여 취득세 등을 신고납부하였고, 2003.6월 전소유자들은 이 사건 신탁계약에 따라 청구인에게 이 사건 토지와 관련된 모든 제세공과금을 부담할 것을 요구하자 2003.12월 청구인의 이사회에서 이들 제세공과금을 토지원가에 산입하는 것으로 승인가결한 사실을 종합하여 볼 때, 먼저, 이 사건 공과금은 객관적으로 전소유자들이 이 사건 토지에 대한 보유와 처분에 직접 관련되어 있어서 이 사건 토지 취득과 관련되어 있음이 분명하지만 그 원인이 취득이전에 발생하거나 어느 정도 확정되어 있는 것인지를 보면, 이 사건 토지는 청구인이 취득 전부터 전소유자가 그 지상에 아파트 건립을 위하여 제반절차를 이행하여 왔던 토지로서 취득당시 그 취득가액에는 이미 향후 아파트분양에 따른 기대이익이 포함되어 있거나 그러한 기대이익이 포함되지 아니할 경우 매도인이 부담하여야 할 제반비용을 수용하게 하는 조건이 내재되어 있을 가능성이 전제되어 있고, 전소유자들이 청구인에게 이 사건 공과금을 부담하라고 하는 원인에 해당하는 이 사건 신탁계약에서 담보가등기이외의 모든 권리제한 등은 매수인인 청구인이 부담하도록 되어 있는 데, 이는 청구인이 전소유자들중 1인이 가지고 있는 이 사건 토지상의 주택건설사업권을 양수받아야 하는 사정이나 전소유자는 이 사건 신탁계약에서 이 사건 토지의 처분에 따른 이익을 받지 못하는 반면 오히려 신탁보수비 등을 부담하고 있는 점 등 때문에 전소유자들이 요구한 것으로 보여 지며, 특히, 이러한 원인들은 영리법인이 별다른 반대급부없이 대납한다는 것은 통상의 거래관념에 반하는 점에 비추어, 전소유자들과 청구인사이에 아무런 약정이 없는 데도 전소유자들이 부담하여야 할 신탁보수비 등을 대납한 것이나 청구인의 이사회 결정전에 이 사건 공과금 일부(종합토지세)를 대납한 사실에서 추론될 수 있다고 할 것이므로, 이 사건 공과금은, 비록 이 사건 토지 취득후 약 10개월이 경과하여 지급하였다고 하더라도, 이 사건 신탁계약에 기인하여 발생한 취득후 지급하여야 할 일체의 비용에 해당된다고 봄이 상당하다 할 것이어서 처분청에서 이 사건 취득세를 부과한 처분은 잘못이 없다고 하겠다. 따라서 청구인의 주장은 이유가 없다고 인정되므로 지방세법 제77조제1항의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.

2007. 8. 27. 행 정 자 치 부 장 관