건축물 신축‧분양 등과 관련하여 지급한 제반비용(신탁보수비용, 대리 사무비용, 지급선이자인 취급수수료, 대출금 지급이자, 기타 용역비 등)이 취득세 등의 과세표준에 포함되는지 여부(기각)

[주 문] 청구인의 심사청구를 기각한다.

[이 유]

1. 원처분의 요지 처분청은 청구인이 2006.12.14. 경기도 화성시○○면○○리○번지 상에 유통공구상가용 건축물 18,129.24㎡(이하 “이 사건 건축물 이라 한다)를 신축취득한 다음 그 신축취득원가(14,660,031,005원)룰 과세표준으로 산출한 취득세 등을 신고납부 하였으나, 그 후 세무조사결과 법인장부상 기장된 대리사무비용 및 신탁보수료 등의 금액이 이 사건 건축물의 취득가액에 누락된 것을 확인하여 그 누락금액(1,309,831,345원)을 과세표준으로 지방세법 제112조제1항 등의 세율을 적용하여 산출한 취득세 32,457,600원, 농어촌특별세 2,881,620원, 등록세 13,071,060원, 지방교육세 2,404,630원, 합계 50,814,910원(가산세 포함)을 2007.6.9. 부과고지하였다.

2. 청구의 취지 및 이유 청구인은 이 사건 건축물을 도급공사계약에 의하여 신축한 경우는 그 신축취득가액은 그 계약상 공사대금으로 함이 원칙이라고 하면서 처분청에서 이 사건 건축물 시공과 직접 관련없는 대리사무처리비·관리신탁사무비·취급수수료·지급이자·지급선이자 비용 등을 위 취득가액으로 삼은 것은, 신축공사에 자기자본을 100% 투입함으로서 차입자금(타인자본)이 없는 경우 발생하지 아니한 비용인 점에 비추어, 부당하다고 주장하면서 이 사건 부과처분의 취소를 구하고 있다.

3. 우리부의 판단 이 사건 심사청구의 다툼은 건축물 신축·분양 등과 관련하여 지급한 제반비용(신탁보수비용, 대리 사무비용, 지급선이자인 취급수수료, 대출금 지급이자, 기타 용역비 등)이 취득세 등의 과세표준에 포함되는지 여부에 있다 하겠다. 먼저 관계법령의 규정을 보면, 지방세법 제111조제5항에서 그 제3호의 판결문·법인장부 중 대통령령이 정하는 것에 의하여 취득가격이 입증되는 취득에 대하여는 제2항 단서 및 제3항의 규정에 불구하고 사실상의 취득가격 또는 년부금액에 의한다고 하고, 같은 법 제130조제3항에서 제111조제5항의 규정에 해당하는 경우에는 제2항의 규정에 불구하고 동조동항의 규정에 의한 사실상의 취득가액을 과세표준으로 한다고 하며, 같은 법시행령 제82조의2제1항에서 법 제111조제5항제3호에서 법인장부중 대통령령이 정하는 것이라 함은 그 제2호의 법인장부(법인이 작성한 원장·보조장·출납전표·결산서)를 말한다고 하고, 같은 법시행령 제82조의3제1항에서 취득세의 과세표준이 되는 취득가격은 과세대상물건의 취득의 시기를 기준으로 그 이전에 당해 물건을 취득하기 위하여 거래상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용[소개수수료, 설계비, 연체료, 할부이자 및 건설자금에 충당한 금액의 이자등 취득에 소요된 직접·간접비용(부가가치세를 제외한다)을 포함하되, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우에는 연체료 및 할부이자를 제외한다]을 말한다고 규정하고 있다. 다음으로 청구인의 경우를 보면, 2005.12.10. 시행자 청구인과 (주)○○○는○○○○단지유통업무지원시설 건축공사에 대한 컨설팅 용역 계약서를 작성하였고, 위 계약서상 용역내용은 위 건축공사에 대한 인허가 및 금융자문, 그리고 분양성 검토를 자문하면서 용역금액은 300백만원으로 하였으며, 2005.12.27. 시행자 청구인과 시공자○○건설(주)는○○○○단지유통업무지원시설 신축공사에 대하여 이 사건 건축물 소재지를 공사부지로, 건축규모는 지하1층·지상4층 연면적 20,037.22㎡로, 공사기간은 2006.2.16.부터 같은 해 8.16.까지로, 계약금액은 13,334백만원으로 하여 민간건설공사 표준도급계약서를 작성하였고, 또한, 도급계약 특수조건에서 청구인은 개발사업부지에 대한 권리제한관계 및 지장물 해소업무, 사업시행에 따른 제반 민원해소업무, 건축허가 등 인허가·설계·감리·홍보·자금조달 등의 업무 등을, 시공자는 공사수행 및 분양계약 등의 업무를 각각 담당하도록 하였으며, 계약보증금은 PF자금조달방식으로 시공자 책임준공하므로 미납부하기로 하였고, 2006.1.26. 시행자 청구인과 시공사○○건설(주)과 대리사무신탁사○○○부동산신탁(주)과 대출금융기관 (주)○○은행외 1개사는 이 사건 건축물 신축공사에 대한 사업약정및대리사무계약서를 작성하였는데, 각자의 업무중 청구인은 위 도급계약특수조건상 업무외에 대리사무신탁사에게 부동산을 분양관리신탁할 의무를 가지며, 시공사는 위 특수조건상 업무를, 대리사무신탁사는 청구인과의 부동산에 대한 분양관리신탁계약의 체결, 분양대금 관리 등의 업무를 각각 담당하도록 하고, 대출금융기관은 토지매입 및 건축공사비 등 사업비 13,000백만원을 기본수수료 2% 등의 조건으로 대출하도록 하며, 청구인과 대리사무신탁사는 별도의 분양관리신탁계약을 체결하도록 하면서 그 대리사무의 보수금액은 5차에 걸쳐 420백만원을 지급하기로 하였고, 2006.1월 위탁자 청구인과 수탁자 대리사무신탁사는 건축물의분양에관한법률에 따라 이 사건 건축물(준공전) 및 부속토지(15,949.8㎡)에 대하여 분양관리신탁계약서를 작성하였으며, 위 계약서에서 분양수입금은 수탁자가 사업약정및대리사무계약에 따라 이 사건 건축물분양사업에 사용하고, 위탁사는 매년 관리보수 1천만원과 우선수익증서발급시 마다 담보보수 7천만원과 지상 건축물 환가처분시 처분보수비를 수탁사에게 지급하여야 하며, 우선수익자 공동1순위는○○은행 및○○캐피탈 및 시공사, 2순위는 시공사, 수익자겸 채무자는 청구인로 되어 있고, 2007.4.10. 처분청은 이 사건 건축물 취득가액에 대한 세무조사시 법인장부 계정별 원장 지급수수료 계정(2006.1.1.부터 12.31.까지)에 기장된 분양원가 438,831,345원(1250,357,927원-기히 납부과표 811,526,582원) 및 대리사무보수비 462백만원 및 관리/담보신탁보수비 84백만원 및 취급수수료(○○은행 및○○캐피탈) 325백만원이 당초 취득신고가액에서 누락된 것을 확인하였으며, 한편, 청구인은 2005.8.2. 이 사건 건축물의 부속토지 15,949.8㎡를 취득한 후 2006.1.26.에, 이 사건 건축물도 2006.12.14. 신축취득한 다음 2007.2.14.에○○○부동산신탁(주)에게 각각 신탁한 사실을 제출된 관계 증빙자료를 통해 알 수 있다. 이에 대하여 청구인은 이 사건 건축물을 도급공사계약에 의하여 신축한 경우는 그 신축취득가액은 그 계약상 공사대금으로 함이 원칙이라고 하면서 처분청에서 건축공사와 직접 관련없는 대리사무처리비·관리신탁사무비·취급수수료·지급이자·지급선이자 등을 위 취득가액으로 삼은 것은 부당하다고 주장하므로 이를 보면, 지방세법 제111조제5항제3호, 같은 법시행령 제82조의2제1항제2호 규정에 의하면, 법인이 작성한 원장·보조장·출납전표·결산서와 같은 법인장부에 의하여 과세대상 물건에 대한 사실상의 취득가격이 입증되는 경우에는 취득자의 신고와 관계없이 그 사실상의 취득가격을 취득세 과세표준으로 정하도록 규정하고 있고, 한편, 사실상의 취득가격의 범위에 관하여 규정하고 있는 지방세법시행령 제82조의3제1항에서 취득가격은 과세대상 물건의 취득의 시기를 기준으로 그 이전에 당해 물건을 취득하기 위하여 거래상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용을 말한다고 규정하고 있는 데, 여기서 말하는 '취득가격'에는 과세대상 물건의 취득 시기 이전에 지급원인이 발생 또는 확정된 것으로서 당해 물건 자체의 가격은 물론 그 이외에 실제로 당해 물건 자체의 가격으로 지급되었다고 볼 수 있거나 그에 준하는 취득절차비용도 간접비용으로서 이에 포함된다 할 것이나, 다만 그것이 과세대상 물건이 아닌 다른 물건이나 권리에 관하여 지급된 것이라면 이는 '취득가격'에 포함되지 아니한다 할 것(대법원 1996.1.26. 선고 95누4155 판결)이고, 이런 취지에서 통상적으로 건축물건축공사에 있어서 공사원가(취득가액)에 포함되는 비용은 사업타당성 검토비 및 법령상 이행하여야 할 환경·교통평가 등의 용역비·설계비 및 지상 토지상 지장물 등과 관련된 철거비·이주비 등 보상비 등과 같이 공사시행 전에 이루어진 직·간접적인 부대비용과 시공과 관련하여 소요되는 제비용 및 기타 분양수수료 등이 공사와 관련하여 발생한 직·간접적인 비용일체라고 할 수 있는바(지방세심사청구결정 제2006-1105호, 2006.12.27. 등), 청구인의 경우, 2005.12.10. 청구인과 (주)○○○는 이 사건 건축물 신축공사에 대한 컨설팅 용역 계약을 체결한 다음 2005.12.27. 시공자○○건설(주)과 이 사건 건축물에 대하여 공사기간 2006.2.16.부터 8.16.까지로, 계약금액은 13,334백만원으로 하여 민간건설공사 표준도급계약을 체결하면서 그 계약특수조건에서 청구인은 시공 및 분양업무를 제외한 지장물·민원 해소업무, 건축허가 등 인허가·설계·감리·홍보·자금조달 등의 업무 등을 담당한다고 되어 있고, 2006.1월 청구인과 시공사와 대리사무신탁사○○○부동산신탁(주)과 대출금융기관 (주)○○은행외 1개사는 이 사건 건축물 신축공사에 대한 사업약정및대리사무계약을 체결하면서 청구인은 신탁보수비나 대리사무처리비, 그리고 대출수수료 등을 부담하도록 되어 있으며, 청구인과 대리사무신탁사는 위 대리사무계약과 별도로 이 사건 건축물(준공전) 및 부속토지에 대하여 분양관리신탁계약을 체결한 제반 과정을 종합하여 볼 때, 먼저, 2007.4.10. 처분청에서 세무조사시 당초 취득신고가액에서 누락되었다고 보는 법인장부 지급수수료 계정(2006.1.1.부터 12.31.까지)상 분양원가(438,831,345원)는 건축물을 신축공사하기 위하여 인허가 및 금융자문 및 분양성 검토 등에 제공한 용역의 대가 3억원중 279,020,979원 및 금융기관으로부터 대출받은 건설자금이자 성격의 대출금 이자 250,361,336원중 183,265,776원 및 전기사용검사료 1,865,415원에서 기히 취득신고한 설계감리용역비 788,684,020원중 초과 취득신고한 금액 25,320,825원을 차감한 것으로, 위 계정상 대리사무 및 신탁보수비(546백만원)는 건축물을 신축공사하기 위하여 자금의 조달에서 분양판매까지의 전체과정을 청구인을 대리하여 처리하는 데 제공한 용역의 대가로, 위 계정상 취급수수료(325백만원)는 금융기관이 이 사건 건축물 신축자금 대출시 사전에 선이자 등으로 공제하는 것으로 보아 건설자금이자와 유사한 것으로 위 입증사실관계상 각각 확인되고 있는데, 위에서 분양원가중 대출금이자 및 취급수수료는 건설자금이자의 성격으로 봄이 상당하다할 것이어서 법령상 취득세과세대상에 해당됨은 물론 나머지 금액도 행정자치부 심사결정사례 등에 비추어 이 사건 건축물을 신축취득하는 데 소요된 일체의 직·간접적인 비용에 해당된다고 보겠으므로 처분청에서 이 사건 취득세 등을 부과한 처분은 잘못이 없다고 하겠다. 따라서 청구인의 주장은 이유가 없다고 인정되므로 지방세법 제77조제1항의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.

2007. 8. 27. 행 정 자 치 부 장 관