부동산의 취득가액이 시가표준액에 미달하는 경우 시가표준액을 과세표준으로 하여 취득세 등을 부과한 처분이 적법한지 여부(기각)

[주 문] 청구인의 심사청구를 기각한다.

[이 유]

1. 원처분의 요지 처분청은청구인이 2007.5.23. 전라북도 군산시○○면○○리○-○번지 의 공장용지 1,107㎡와 동 지상 건축물 616.88㎡((이하 ‘이 사건 부동산’이라 한다.)를 청구외○○○로부터 취득한 후 2007.5.28. 취득가액을 83,000,0000원으로 하여신고하였으나, 취득가액이 시가표준액에 미달함에 따라 이 사건 부동산의 시가표준액 133,208,600원을 과세표준으로 하여 지방세법 제112조제1항 및 같은 법 제131조제1항제3호의 세율을 적용하여 산출한 취득세 2,664,170원, 농어촌특별세 266,410원, 등록세 2,664,170원, 지방교육세 582,830원, 합계 6,177,580원을 신고하고 납부하자 이를 수납하여 징수결정 하였다.

2. 청구의 취지 및 이유 청구인은 이 사건 부동산이 5년 이상 방치된 공장으로서 수도가 단수되고 전기가 단전된 사실상 폐건물임에도 불구하고 실제거래가액 83,000,000원보다 월등하게 높은 시가표준액 133,208,600원을 과세표준으로 하여 취득세 등을 산출하는 것은 부당하다고 주장하며 이 사건 부과 처분의 경정을 요구하였다.

3. 우리부의 판단 이 사건 심사청구의 다툼은 부동산의 취득가액이 시가표준액에 미달하는 경우 시가표준액을 과세표준으로 하여 취득세 등을 부과한 처분이 적법한지 여부에 있다 하겠다. 먼저 관계법령의 규정을 보면, 지방세법 제111조 및 같은 법 제130조에서 취득세 등의 과세표준은 취득 당시 가액으로 하되 취득·등기 당시의 가액이 시가표준액에 미달하는 때에는 시가표준액을 과세표준으로 한다고 규정하고, 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 다음 각 호에 정하는 시가표준액에 미달하는 때에는 그 시가표준액에 의한다고 규정하고 있으며, 같은 법 제111조제1항제1호에서 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의하여 가격이 공시되는 토지 및 주택에 대하여는 동법에 의하여 공시된 가액이라고 하고, 그 제2호에서 제1호외의 건축물과 선박·항공기·기타 과세대상에 대하여는 거래가격, 수입가격, 신축·건조·제조가격 등을 참작하여 정한 기준가격에 종류·구조·용도·경과년수 등 과세대상별 특성을 감안하여 대통령령이 정하는 기준에 따라 지방자치단체의 장이 결정한 가액이라고 규정하고 있고, 제5항에서 다음에 게기하는 취득에 대하여는 제2항 단서 및 제3항의 규정에 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액에 의한다고 규정하면서 그 제5호에서 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제27조의 규정에 의한 신고서를 제출하여 동법 제28조의 규정에 의하여 검증이 이루어진 취득이라고 규정하고 있으며, 건설교통부의 부동산 실거래가 신고제도 업무처리 요령(2005.12)에서 가격검증은 부동산거래계약신고와 주택거래계약신고를 통해 신고처리된 거래건 중 토지거래와 단독주택(단독 및 가가구, 다중주택포함)거래, 공동주택(아파트, 연립주택 및 다세대주택 포함)거래를 그 대상으로 하고 있다. 다음으로 청구인의 경우를 보면, 청구인은 2007.5.23. 이 사건 부동산을 청구외○○○로부터 83,000,000원에 취득하기로 부동산매매계약을 체결하고, 같은 날 잔금을 지급한 후 처분청에 부동산거래관리시스템(RTMS)에 의하여 부동산거래계약신고를 하고 그 신고필증을 교부받아 취득신고를 하였으나, 청구인이 취득한 이 사건 부동산은 공장용 건축물로서공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률의 규정에 의한 가격 검증대상 부동산에 해당하지 아니하고 그 신고가액 또한 시가표준액 133,208,600원에 미달하므로 이 사건 부동산의 시가표준액을 과세표준으로 하여 산출한 취득세 등을 신고 납부한 사실은 제출된 관련 증빙자료에서 알 수 있다. 이에 대하여 청구인은 이 사건 부동산이 5년 동안 미사용 방치해둔 공장으로서 사실상 폐건물 상태임에도 사실상 취득가액을 인정하지 아니하고 신축 건물의 가격과 비슷하게 산출된 시가표준액을 과세표준으로 하여 취득세 등을 산출하는 것은 부당하다 주장하고 있으나, 지방세법 제111조 및 같은 법 제130조에서 취득세 등의 과세표준은 취득 당시 가액으로 하되 취득·등기 당시의 가액이 시가표준액에 미달하는 때에는 시가표준액을 과세표준으로 한다고 규정하면서 다만 법인장부 등에 의해 취득가격이 입증되는 취득, 공매방법에 의한 취득, 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제27조의 규정에 의한 신고서를 제출하여 동법 제28조의 규정에 의하여 검증이 이루어진 취득 등은 사실상의 취득가액을 과세표준으로 한다고 규정하고 있는바, 개인간 거래에 있어서 신고된 취득가액이 시가표준액에 미달하는 경우 시가표준액을 과세표준으로 하는 것은 공적기관에서 전국적인 지역사항 및 건물의 제반요소 등을 감안하여 합리적인 시가산출체계를 마련하고 이에 따라 산출된 시가표준액이 재산의 객관적 가치를 반영하였다고 보아 개인간 거래에 있어 취득가액의 최소기준으로 삼은 것이며, 또한 취득세는 취득자가 물건을 사용하거나 수익, 처분함으로써 얻을 수 있는 이익을 포착하여 부과하는 조세가 아니라 취득행위가 이루어진 경우 취득 당시의 과세물건의 가치를 과세표준으로 하여 세금을 부과하는 조세이므로 그 과세표준은 취득을 위하여 실제로 지출한 금액이 아니라 취득재산의 객관적인 가치를 기준으로 산정되어야 하고, 시가표준액이 재산의 객관적 가치, 즉 시가를 적절히 반영하는 한, 신고가액이 시가표준액에 미달하는 때에는 시가표준액을 과세표준으로 보도록 한 것은 집행과정에 개재될 수 있는 부정을 배제하고 실질적인 조세부담의 공평과 조세정의를 실현하는 규정이라 할 것(헌재99헌가2, 1999.12.23.선고)이므로, 청구인이 비록 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률에 의거 부동산거래계약신고를 하였다고 하더라도 같은 법 제28조에 의한 검증이 이루어진 취득에 해당되지 않는다 하겠고, 청구인의 경우 이 사건 부동산을 개인으로부터 취득하였으며 취득가액이 시가표준액보다 미달하므로 취득세 과세표준은 시가표준액에 의하여야 하고, 그 시가표준액 결정방식은 토지의 경우는 매년 1.1.현재의 개별공시지가를 적용하여 산출하고, 건축물의 경우는 같은 법 시행령 제80조제1항의 규정에 의한 건물신축가격기준액에 건물의 구조별·용도별·위치별 지수 및 건물의 경과연수별 잔존가치율 및 건물의 규모·형태·특수한 부대설비 등의 유무 및 기타 여건에 따른 가감산율을 적용하여야 할 것이므로, 처분청에서 이 사건 부동산에 대한 시가표준액을 산출함에 있어 이 사건 부동산 중 건축물에 대하여는 구조지수(50～80), 용도지수(80), 위치지수(80), 잔가율(0.595～0.685)을 적용하여 97,341,800원으로 산출하였고, 토지에 대하여는 2006.1.1. 현재 개별공시지가(1㎡당 32,400원)를 적용하여 35,866,800원으로 하여 적법하게 산출한 이상 이 사건 부동산의 시가표준액 133,208,600원을과세표준으로하여 취득세 등을 신고납부한 것은 적법하다고 판단된다. 따라서 청구인의 주장은 이유가 없다고 인정되므로 지방세법 제77조 제1항의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.

2007. 7. 23. 행 정 자 치 부 장 관