이주보상비, 분양보증료, 견본주택부지 임차료 및 견본주택 복리후생비가 취득세 과세표준에 포함되는 것인지 여부(경정)

[주 문] 처분청이 2007.9.4. 청구인에게 부과고지한 취득세 55,101,900원, 농어촌특별세 4,283,810원을 취득세 51,457,280원, 농어촌특별세 4,131,500원으로 경정한다.

[이 유]

1. 원처분의 요지 처분청은 청구인이 2003.6.13.부터 2005.10.17.까지 취득한 충청남도 아산시○○동○-○번지외 33필지 26,201.1㎡(이하 “이 사건 토지”라 한다)상에 건축물 82,462.81㎡(공동주택 81,523.61㎡, 상업용건축물 939.2㎡, 이하 “이 사건 건축물”이라 한다)를 2005.11.9. 신축 취득하고, 그 취득가액 67,793,715,974원(토지 11,574,950,800원, 주택 55,659,818,433원)을 과세표준으로 취득세 등을 신고납부하였으나, 그 후세무조사결과 이 사건토지 및 주택의 취득가액이 과소신고된 것을 확인하고 이 사건 토지 취득가액 신고누락분 944,068,308원, 이 사건 건축물 취득가액신고누락분 542,882,381원 및 견본주택 취득가액 신고누락분 772,454,755원을 과세표준으로 하고, 지방세법 제112조제1항 등의 세율을 적용하여 산출한 취득세 55,101,900원, 농어촌특별세 4,283,810원, 등록세 39,548,580원, 지방교육세 7,256,400원, 합계 106,190,690원을 2006.9.4. 부과고지하자, 2006.12.1.이의신청을 제기함에 따라 이의신청 결정기관인 충청남도지사는 2006.9.4. 부과처분 세액 중 견본주택에 대한 등록세 등을 취소하여 등록세 39,548,580원, 지방교육세 7,256,400원을 등록세 38,216,650원, 지방교육세 7,029,530원으로 경정하였다.

2. 청구의 취지 및 이유 청구인은 이 사건 토지 및 건축물 취득비용 중 첫째, 이주보상비 208,000,000원은 이 사건 토지와는 별개로 취득의 대상이 아닌 물건이나 권리에 관해 지급한 것이며, 둘째, 이 사건 건축물의 취득비용에 포함된 분양보증료 657,339,710원은 건축물의 취득을 위하여 반드시 지출되어야 하는 비용이 아니라 분양시기에 따라 선택적으로 지급된 것이므로 이 또한 취득세 등의 과세표준에서 제외되어야 하고, 셋째, 견본주택 부지임차료 130,000,000원은 판매관리비로 이 사건 건축물의 취득을 위한 제반비용으로 볼 수 없으며, 넷째, 견본주택 복리후생비 13,994,000원은 분양업무와 관련하여 직원의 인건비(식사비, 난방비 등) 등으로 지출된 비용이므로 과세표준에서 제외되어야 하고, 다섯째, 인허가보증보험료 등 인허가비용 24,958,146원은 이 사건 토지의 취득과는 무관하며, 이 사건 건축물 취득과 관련된 비용이므로 등록세 적용세율을 토지 이전등기 세율이 아닌 건축물 소유권 보존세율(1,000분의8)을적용하여야 한다고 주장하면서 이 사건 취득세 등의 부과처분의 경정을 구하였다.

3. 우리부의 판단 이 사건 심사청구의 다툼은 이주보상비, 분양보증료, 견본주택부지 임차료 및 견본주택 복리후생비가 취득세 과세표준에 포함되는 것인지의 여부에 관한 것이라 하겠다. 먼저 관계법령을 보면,지방세법제107조제6호에서 존속기간이 1년을 초과하는 임시용 건축물은 취득세를 부과한다고 규정하고 있으며,같은법 시행령 제82조의3에는 취득세의 과세표준이 되는 취득가격은 과세대상물건의 취득의 시기를 기준으로 그 이전에 당해 물건을 취득하기 위하여 거래상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용[소개수수료, 설계비, 연체료, 할부이자 및 건설자금에 충당한 금액의 이자등 취득에 소요된 직접·간접비용(부가가치세를 제외한다)을 포함하되, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우에는 연체료 및 할부이자를 제외한다]을 말한다고 규정하고 있다. 다음으로 청구인의 경우를 보면, 청구인은2003.6.13.부터 2005.10.17.까지 이 사건 토지를 취득한 후, 2003.11.26. 처분청으로부터 이 사건 공동주택에 대한 주택건설사업승인을 받고, 2003.12.10. 이 사건 공동주택에 대한 모집공고 승인을 받았으며, 2005.11.9. 사용검사필증을 교부받고, 이 사건 견본주택은2003.8.11. 처분청에 설치허가를 받고2006.4.27. 철거한 사실은 제출된 관련증빙자료에서 알 수있다. 이에 대하여 청구인은, 이주보상비,분양보증료, 견본주택 부지임차료 및 견본주택 복리후생비는 이 사건 토지 및 건축물의 취득과 관련이 없는 비용이고 인허가비용은 이 사건 주택의 취득과 관련된 비용이므로 등록세 적용세율을 소유권 보존세율(1,000분의8)을 적용하여야 한다고 주장하므로 이를 보면,첫째, 사실상의 취득가격의 범위에 관하여 규정하고 있는 지방세법시행령 제82조의3제2항에서 취득가격은 과세대상 물건의 취득의 시기를 기준으로 그 이전에 당해 물건을 취득하기 위하여 거래상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용을 말한다고 규정하고 있는 데, 여기서 말하는 취득가격에는 과세대상 물건의 취득 시기 이전에 지급원인이 발생 또는 확정된 것으로서 당해 물건 자체의 가격은 물론 그 이외에 실제로 당해 물건 자체의 가격으로 지급되었다고 볼 수 있거나 그에 준하는 취득절차비용도 간접비용으로서 이에 포함된다 할 것이나, 다만 그것이 과세대상 물건이 아닌 다른 물건이나 권리에 관하여 지급된 것이라면 이는 취득가격에 포함되지 아니한다 할 것(대법원 1996.1.26. 선고 95누4155 판결 참조)인바, 통상적으로 건축물공사원가(취득가액)에 포함되는 비용은 사업타당성 검토비용 및 법령상 이행하여야 할 환경교통영향평가 등의 용역비,설계비 및 지상 토지상 지장물 등과 관련된 철거비, 이주비 등 보상비 등과 같이 공사시행 전에 이루어진 직간접적인 부대비용과 시공과 관련하여 소요되는 제비용 및 기타 분양수수료 등이 공사와 관련하여 발생한 직간접적인 비용일체라고 할 수 있는바(지방세심사청구결정 제2006-1105호, 2006.12.27.), 여기서 공사시행 전에 이루어진 직간접적인 부대비용이 부동산 승계취득과 긴밀히 연결되어 부담하거나 부담하여야 할 것이라면, 기업회계기준 제5호에서 새 건물을 신축하기 위하여 기존 건물이 있는 토지를 취득하고 그 건물을 철거하는 경우 기존 건물의 철거관련 비용은 토지의 취득원가에 계상한다고 하는 것과 신축중인 부동산을 매각할 경우는 그간 투입된 순수시공비는 물론 이러한 신축과 관련된 부대비용도 통상적으로 토지매매가격에 포함하는 것에 비추어, 부동산 취득가격에 포함하는 것이 합리적인 상당성이 있다고 할 것(지방세심사청구결정 제2007-212호, 2007.4.30)으로서, 청구인의 경우 이 사건 토지를 취득하면서 토지대금과 건물보상금을 구분하여 기재하지 아니한 사실과 이주비로 1인당 10,000,000원에서 43,000,000원을 지급한 점을 볼 때 단순히 실비보상적인 이주비로 보기는 어렵다는 점을 종합적으로 고려하면, 이 사건 이주비는 사회통념상 부동산매매가격에 포함되어야 할 비용일뿐더러 비록 그 매매가격에 포함되지 않았다하더라도 이것은 부동산 취득과 관련된 직간접적인 비용이라고 보아야 하고, 둘째,○○○○○○○○주식회사에 지급한 분양보증료는 주택건설업체가 부도·파산 등으로 선분양된 공동주택의 공사를 하지 못하는 경우 주택보증회사가 분양대금을 반환하거나, 사용승인 때까지 신축공사를 진행하도록 하여 분양계약자를 보호하는 제도로서 주택건설업체는 법령에 따라 의무적으로 주택보증회사에 보증수수료를 지급하여야 하고, 공사가 정상적으로 완료된 후에도 반환되지 아니하는 점을 볼 때 이는 공동주택 신축에 따른 간접비용으로 보아야 할 것이며, 셋째,지방세법 제107조제6호에서 임시용 건축물은 존속기간이 1년을 초과하는 경우에는 취득세를 부과하도록 규정하고 있으므로 이 사건 견본주택은 존속기간이 2003.8.11부터 2006.4.27.까지로 1년을 초과하는 사실이 처분청의 건축허가자료에서 입증되므로 이 사건 건축물과는 별도의 취득세 부과대상이라 할 것이며, 견본주택 대지임차료는 간접비용으로 보아야 할 것이나, 청구인의 경우 이 사건 견본주택 부지로 사용하기 위하여 충청남도 아산시○○동○번지외 3필지의 토지를 임차하고 지급한 토지 임차료 130,000,000원 중에서 이 사건 견본주택의 취득일인 2004.8.12. 이후 이 사건 견본주택 부지의 사용연장을 위하여 지급한 임차료 129,178,090원은 이미 이 사건 견본주택을 취득한 후에 지급한 것이므로 이 사건 견본주택의 취득비용으로 볼 수는 없다 할 것이므로이는 과세표준에서 제외하는 것이 타당하다 하겠고, 넷째, 견본주택 내에서 분양업무 관련 직원의 식사비 및 유류대 등으로 지출하였다는 복리후생비에 대하여 처분청에서는 이미 분양대행료로 이 사건 주택의 취득비용에서 제외하였으므로 분양업무 추진비용으로 볼 수 없고, 일반 업무수행 경비로 보아야 한다고 하지만, 복리후생비의 지출시기가 처분청에서 이 사건주택의 입주자 모집공고 승인일인 2003.12.10. 이후인 2004년 1월부터 3월까지 집중되어 있고,이 사건 과세전적부심에서 견본주택의 유지를 위한 전력비 23,793,001원및 가스수도료 952,244원을 취득비용에서 제외하면서 대부분 난방용유류비 구입을 위해 지급(13,994,000원중 13,218,000원이 유류비로 지급)된 복리후생비를 취득비용에 포함하는 것은 합리적인 과세표준의 산정이라고는 볼 수 없으므로 복리후생비 13,994,000원은 과세표준에서 제외하는 것이 타당하며, 다섯째, 인허가보증보험료 등의 인허가비용은 청구인이 이 사건 토지의 개발행위(토지형질변경)협의에 따라 부담한 비용임이 이 사건 공동주택 사업계획승인시 처분청과 체결한 개발행위허가 협의조건에서 확인되고 청구인의 인허가비용을 토지계정에서 비용처리 한 이상, 이 사건 토지취득 비용으로 보아야 할 것이므로 이는 이 사건 토지의 소유권 이전등기에 따른 과세표준에 포함되어야 하기 때문에 이 또한 청구인의 주장은 받아들일 수 없다 할 것이다. 따라서 청구인의 주장은 일부이유가 있다고 인정되므로 지방세법 제77조제1항의 규정에 의거 주문과 같이 결정한다.

2007. 7. 23. 행 정 자 치 부 장 관