분양용으로 신축된 구분소유건축물중 1개소에 미분양된 오피스텔을 임대하기 위하여 일시적으로 지점등기와 사업자등록을 필한 경우 지점으로 볼 수 있는지 여부(취소)

[주 문] 처분청이 청구인에게2006.11.12.부과고지한 등록세 321,975,660원, 지방교육세 59,611,700원, 합계 381,587,360원을취소한다.

[이 유]

1. 원처분의 요지 처분청은 청구인이2003.6.25. 서울특별시 성동구○○동○가○-○번지외 2필지 토지 982.2㎡(이하 “이 사건 토지”라 합니다)를○○종합건설(주)과 공동으로 취득한 다음 2005.5.13. 그 지상에 지하3층·지상10층 오피스텔용 건축물 1동 11,629.57㎡의 2분지 1(이하 “이 사건 오피스텔”이라 한다.)을 신축취득하자 각각 취득당시 일반세율로 등록세를 신고납부하였으나, 그 후 세무조사결과 이 사건 오피스텔 일부에 임대 및 분양업무를 위한 지점을 설치하였다고 보아 그 취득가액(8,773,621,775원)을 과세표준으로지방세법 제138조제1항의 중과세율을 적용하여 산출한 세액에서 이미 납부한 세액을 공제한등록세 321,975,660원, 지방교육세 59,611,700원, 합계 381,587,360원(가산세포함)을 2006.11.12. 부과고지하였다.

2. 청구의 취지 및 이유 청구인은이 사건 오피스텔이 분양되지 아니하자 부득이 임대하기 위하여 한시적으로 위 소재지에 지점등기 및 사업자등록을 한 것이고, 또한, 이 곳에서는 신축건축물의 하자보수와 관련하여 파견된 시공사 (주)○○○○○직원(○○○과장)과 서울 수도권지역 사업부지 매입업무 등을 담당하는 청구인의 공동사업자인○○종합건설(주)의 직원(○○○상무)과 분양·임대차계약 체결시에만 출장하여 업무처리를 하고 있는 청구인의 직원(○○○부장)들이 일시적으로 그때마다 근무하고 있으므로 인·물적 설비를 갖추었다고 할 수 없으며, 임대가격의 결정과 임대차계약의 갱신 등의 영업활동 및 위○○○부장에 대한 급여지급 등의 회계처리는 청구인 및○○종합건설(주) 본사에서 일괄하여 처리하고 있을 뿐만 아니라 이 사건 부동산의 관리 및 경비업무는 본사에서 용역업체와 계약을 체결하여 용역수수료도 본사에서 직접 지출하고 있는 사실에서 이 사건 부동산 임대와 관련한 지점으로서의 영업을 직접 수행하고 있지 않는 것이 확인되는데도 처분청에서 이 사건 부동산의 일부를 중과세대상으로 본 것은 부당하다고 주장하면서 이 사건 부과처분의 취소를 구하고 있다.

3. 우리부의 판단 이 사건 심사청구의 다툼은 분양용으로 신축된 구분소유건축물중 1개소에 미분양된 오피스텔을 임대하기 위하여 일시적으로 지점등기와 사업자등록을 필한 경우 지점으로 볼 수 있는지 여부에 있다 하겠다. 먼저 관계법령의 규정을 보면,지방세법 제138조제1항에서 그 제3호의 대도시내에서의 법인의 설립과 지점 또는 분사무소의 설치 및 대도시내로의 법인의 본점·주사무소 지점 또는 분사무소의 전입에 따른 부동산등기와 그 설립·설치·전입 이후의 부동산등기를 하는 때에는 그 세율을 제131조 및 제137조에 규정한 당해 세율의 100분의 300으로 한다고 하고, 같은법시행령제102조제2항에서 법 제138조제1항제3호에서 법인의 설립과 지점 또는 분사무소의 설치 및 대도시내로의 법인의 본점·주사무소·지점 또는 분사무소의 전입에 따른 부동산등기라 함은 당해 법인 또는 지점등이 그 설립·설치·전입이전에 취득하는 일체의 부동산등기를 말하며, "그 설립·설치·전입이후의 부동산등기"라 함은 법인 또는 지점등이 설립·설치·전입이후 5년이내에 취득하는 업무용·비업무용 또는 사업용·비사업용을 불문한 일체의 부동산등기를 말한다고 규정하고 있다. 다음으로 청구인의 경우를 보면, 1994.9.16. 청구인은 서울특별시 서초구○○동○-○번지에 본점을 두고 철근콘크리트업 및 주택건설업 등으로 법인을 설립하였고, 2003.6.25. 청구인과○○종합건설(주) 대표이사○○○은○○○으로부터 이 사건 토지를 금3,750백만원에 공유지분으로 취득하였는데 이 사건 토지현황은 같은 동○-○번지 토지 751.1㎡및 그 지상 건축물 374.74㎡, 같은 동○-○번지 토지 230.1㎡, 같은 동○-○번지 토지 983.2㎡및 그 지상 건축물 3동 464.64㎡로 되어 있으며,2005.1.26.청구인과○○종합건설(주)은(주)○○○과 이 사건오피스텔 분양사무실에 대한 시스템경비이용계약을 체결하였고, 청구인이 (주)○○○동부지사에게 2005.1.26. 계약보증금 및 2005.1.28. 신규공사비/1,2월 용역료 및 그후 매월 약정된 용역료 등을 송금한 사실이○○○○남부터미널 지점의 소인이 날인된 입금표상 확인되고 있고, 2005.3.8. 관할관청은 주택공급에관한규칙 제8조의2에 의거 이 사건 오피스텔에 대하여 입주자모집공고승인(법령상 오피스텔만 하고 상가는 승인대상이 아님)하였으며, 2005.4.6. 시행사인 청구인과○○종합건설(주), 시공사 (주)○○○○○는 이 사건 오피스텔에 대하여○○동○○○○○입주자모집공고를 서울경제신문 등 4개 일간지에 게재하였는데, 그 공고내용은 공급규모(지하3층·지상10층 오피스텔 1개동 178실) 및 공급금액(전용면적 11.58평 82,924천원부터 29.25평 211,068천원까지) 및 청약접수일자/장소(2005.4.4.～4.6./○○동 분양사무실) 및 계약기간/장소(2005.4.7.～4.8./○○동 분양사무실) 및 입주예정일(2005.5월경) 등에 대하여 하였고, 2005.4.4.부터 4.6.까지 분양실적은 오피스텔을 1주택으로 재산세부과지침이 신설된 영향으로 6개 호실만 분양되었으며, 2005.5.13. 청구인과○○종합건설(주)은 (주)○○○○와 이 사건 건축물에 대한 관리업무위수탁계약을 체결하였고, 그 계약서상 계약기간은 2005.5.15.～2007.5.15.로, 계약업무는 용역사 직원 8명이 건물유지보수 및 청소방역 및 관리비징수 등 건물관리 총괄업무를 수행하는 것으로 되어 있으며, 2005.7.14. (주)○○○○(○○○○○관리사무소)에서 청구인에게 공실에 대한 5,6월분 관리비 11,891,900원을 청구하자, 청구인은 7.20.○○○○남부터미널 지점을 통해○○○○○○동지점의 (주)○○○○계좌로 위 금액을 송부하는 등 매월 공실에 대한 관리비를 위와 같이 송부하였고, 2005.5.13. 청구인과○○종합건설(주)은 이 사건 토지상에 오피스텔용 건축물(178세대)을 신축취득하였으며, 그 분양실적은 총 세대 178세대중 분양 6세대, 나머지는 공가 1세대 및 임대(전/월세) 171세대이고, 2005.5.30. 청구인은 법인등기부상 이 사건 부동산소재지에○○지점을 설치하였으며(2007.1.22. 위○○지점을 폐지함), 2005.6.8. 성동세무서장이 발급한 사업자등록증에서 청구인은 이 사건 부동산소재지에 사업자등록번호는○○○-○○-○○○○○로, 개업일은 2005.5.12.로, 업태는 부동산업으로, 그리고 상호는○○건설(주)○○지점로 기재되어 있고, 2005.6월 이후 이 사건 오피스텔을 계약기간 1년 단위로○○○부동산외 9개 업체를 통해 68개호실 및 7월○○○부동산외 14개 업체를 통해 65개호실 및 8월이후 부동산정보외 8개업체를 통해 38개호실을 각각 임대하였으며, 2006.9.11. 처분청 담당공무원은 이 사건 부동산에 대한 현지세무조사를 실시하였는데, 위 조사서에서 이 사건 부동산을 분양목적으로 신축하였으나 분양이 잘 되지 않자 위 소재지에 지점을 설치한 사실 및 관련서류에서 확인된 지점등기일과 사업자등록일은○○종합건설(주)은 2005.6.1. 및 2005.6.8.로, 청구인은 2005.5.30. 및 2005.6.8.로 되어 있는 사실 및 사무실은 이 사건 건축물 1층 북측 좌측전면에 위치하며, 이곳에는○○종합건설(주) 직원(상무○○○, 과장○○○)과 청구인의 직원(과장○○○)과○○○공인중개사 직원이 근무하고 있는 사실 및 구체적으로 출입구 쪽에 위○○○의 단독 책상, 그 앞에 회의접대용 탁자가 있고, 안쪽에 위○○○책상과 접하여○○○과 공인중개사 책상이 놓여져 있는 사실 및○○○명함에○○종합건설(주)/(주)○○○○○를 상호로, 주소지는 이 사건 부동산소재지로, 청구인의 명판에는 부동산업으로,○○건설(주)○○지점○○○으로 되어 있는 사실 및 이들 명함과 명판에서 확인한 위○○○는 영업 및 사업계획을, 위○○○와○○○은 영업 및 분양 및 임대관리를 담당하고 있는 사실 및임대료는○○○○○○동지점에서 개설된 통장(예금주:○○종합건설 주식회사외 1인)으로 입금되면서 청구인과○○종합건설(주)로 이체된 사실 및2006.8.4.○○○와 체결한 소정의○○○○○임대차계약서(4층 414호 16평형)상 계약자란에 공인중개사의 날인이 없는 사실들을 관련 서류와 함께 확인하였고, 2007.4.19. 행정자치부 담당공무원이 청구인에 대한 현지사실조사에서 이 사건 오피스텔 지역현황은 준공업지역으로 주거용 아파트 건립은 불가하며, 단지 도시형 공장 및 아파트형 공장이나 오피스텔 등만 건립이 가능한 지역이며, 이 사건 오피스텔 주변은 소규모 공장이 밀집하고 있어서 차량통행이 불편하고, 인근 상가들은 상권이 침체되어 대부분 휴업중에 있으며, 특히, 이 사건 오피스텔은 임대종료후 분양시 인근 부동산가격이 상승한다고 하더라도 당초 승인받은 분양가액이상으로 조정하여 분양할 수 없도록 주택공급에관한규칙상 규정되어 있고, 한편, 분양업무에 관한 사항에서 2005.3.18. (주)○○와 약94백만원에 분양광고물 및 전단지 제작계약을 체결한 다음 2005.4.29. 분양광고전단지를 약9.6백만원에 제작하였고, 2005.9.10. 약14백만원에 분양광고 D.M을 각 세대에 제작발송하였으며, 2005.3.3. 분양광고물 현수막을 제작하여 게시대 8개소에 설치하였고, 2005.3.26.○○○○와 신문광고물 계약을 체결하였으며, 2005.3.31. 및 5.19.○○○○에 약16백만원에 전단지 배포용역 계약을 체결하여 조선·중앙·동아일보에 배포하였고, 2005.4.13.○○인력과 계약을 체결하여 지하철 주변에서 분양홍보 전단지를 1만부 배포하였으며, 2005.7.5. 상가가 분양이 아니 되므로 9개호실 전체(분양사무실 포함됨)의 분양가액을 약10%정도 내려서 분양할 것을 결재받았으며, 직원 업무 내역을 보면,○○○는 1997년도부터 서울·김포·화성·안성 등 수도권 지역 아파트 건설용 부지물색 및 매입 추진, 아파트건설사업계획 수립, 해당 시군 건축 인/허가 협의, 건설공사현장 민원해결 업무, 각 아파트건설현장 분양책임업무 등을 담당하고 있고, 업무특성상 대외적인 근무가 많은 관계로 특별히 정해진 사무실은 없고 단지 각 건설공사현장 모델하우스나 분양사무실에서 분양이 종료될 때까지 근무하고 있는 실정이며, 이 사건 오피스텔 분양사무실에 있을 때까지 수원시○○동 모델하우스(명함에 기재되었음), 화성시○○○○○아파트 분양사무소 등에 있었고, 개인책상의 서류보관꽂이와 컴퓨터에는○○○○○동 및○○동주상복합계획(안),○○아파트 및○○○○동 아파트 사업계획서(안) 등 아파트 등 건설공사관련 자료 등이 대부분이며,○○○(주소지 부산)는 산업안전기사 1급(1994.7.13. 취득,○○○○○○○○○○○U)으로 이 사건 오피스텔 현장에서는 건축허가 때부터 2005.5.13.까지, 인근 사업장인 서울시 강동구○○동○○○○빌 신축공사현장에 2005.6.1.부터 준공일까지 각각 안전기술자로 근무하고 있었고, 현재는 이 사건 오피스텔 분양사무실에서 있으면서 양 건축물은 물론 수도권내 청구인이 준공한 아파트 등의 하자보수업무를 순회하면서 담당하고 있고, 간혹 이 사건 오피스텔의 분양 및 임대시 본사 담당자들에게 연락하는 업무도 하고 있으며,○○○은○○건설에서 회계 등을 담당하는 관리부장으로서 2004.6월부터 2005.6월까지 이 사건 오피스텔 분양사무실에 분양 전후에는 집중적으로 있으면서 분양에 관한 제반업무(판촉홍보, 주변 가격동향 파악, 공인중개업소 상담 등)를 처리하였지만 이후는 임대차와 관련하여 출장와서 공인중개사의 입회아래 임차인과의 계약을 체결(11개소외는 전부 공인중개사의 소개로 계약체결함)하는 업무를 담당하고, 개인책상의 서류꽂이에는 분양관계 서류가 있지만 컴퓨터에는 대부분 유피에스에 저장함으로서 자료가 없는 것으로 보아 관련 회사와의 계약관련 사항은 임대계약체결이외는 전부 본사에서 체결한 것으로 추정되는 사실을 제출된 관계 증빙자료를 통해 알 수 있다. 이에 대하여 청구인은이 사건 부동산이 분양될 때까지 한시적으로 임대사업을 하기 위하여 지점 및 사업자등록을 한 것일 뿐 임대사업과 관련한 제반 영업활동 및 회계처리 등은 본사에서 일괄처리하고 있으므로 사실상 지점을 설치하지 않았다고 주장하여 이를 보면,지방세법 제138조제1항제3호 및 같은 법시행령 제102조제2항 등에서 대도시내 지점설치에 따른 부동산등기에 대하여는 등록세를 중과세한다고 규정하고, 등록세중과세요건인 지점 또는 분사무소의 설치에 따른 부동산등기에 있어서 지점 또는 분사무소라 함은 법인세법ㆍ부가가치세법 또는 소득세법의 규정에 의하여 등록됨과 동시에 영업행위가 없는 단순한 제조ㆍ가공장소 등이 아닌 사업장으로서 인적ㆍ물적 설비를 갖추고 계속하여 사무 또는 사업이 행하여지는 장소를 말하고, 여기서 말하는 일체의 부동산등기라 함은 법인 또는 지점 등이 그 설립·설치·전입과 관련하여 그 이전에 취득하는 부동산의 등기를 뜻하므로, 반드시 그 부동산의 전부가 법인 또는 지점 등의 업무에 사용되어야 한다거나 취득 당시 그 부동산의 전부를 법인의 본점 또는 지점 등으로 사용할 의사가 있어야만 하는 것은 아니라고 하더라도, 법인 또는 지점 등이 그 설립·설치·전입과 관련 없이 취득한 부동산을 그 후에 법인의 본점 또는 지점 등으로 사용하게 된 경우의 부동산등기까지 포함하는 것은 아니라 할 것(대법원 1997.10.14. 선고 97누9253 판결)으로서, 청구인의 경우, 2005.1월 청구인과○○종합건설(주)은 이 사건 건축물에 대한 청소 및 유지보수 등의 관리업무위수탁계약을 체결하였고, 2005.4월 시행사인 청구인 등은 관할관청으로부터 이 사건 부동산에 입주자모집공고를 승인받자○○동○○○○○입주자모집공고를 일간지에 게재하였으며, 2005.5월 청구인 등은 이 사건 토지상에 오피스텔용 건축물(178세대)을 분양하고자 신축취득하였지만 분양이 되지 않자 총 178세대중 171세대를 임대하였고, 2006.9월 처분청 담당공무원의 이 사건 부동산에 대한 현지세무조사에 의하면, 관련 공적서류에서 확인된 지점등기일과 사업자등록일은○○종합건설(주)은 2005.6.1. 및 2005.6.8.로, 청구인은 2005.5.30. 및 2005.6.8.로 각각 되어 있으며, 이 사건 오피스텔내 분양사무실에 근무하고 있는○○○는 영업 및 사업계획을, 위○○○와○○○은 영업 및 분양 및 임대관리를 수행하고 있고, 그 외에도 직원명함이나 명판에 부동산 임대업과 관련되어 지점으로 보이는 표식이 보여 지고 있음은 물론임대료가○○○○○○동지점에서 개설된 통장으로 입금되면서 청구인 등으로 이체되고 있으며, 청구인의 소정의임대차계약서에는 공인중개사의 날인이 없는 사실들을 볼 수 있으며, 한편, 2007.4월 행정자치부 담당공무원의 현지사실조사에서는 그 지역현황은 준공업지역으로 주거용 아파트 건립은 불가할 뿐더러 단지 도시형 공장 및 오피스텔 등만 건립이 가능한 지역이고, 이 사건 오피스텔에 대한 분양업무에 관한 사항을 보면, 4대 일간지에 게재한 사항이외에도 2005.3월 (주)○○와 약94백만원에 분양광고물 제작계약 등 7건의 분양홍보에 관한 계약을 체결한 사실 및 2005.7월 9개 호실 전체(분양사무실 포함됨)의 분양가액을 약10%정도 내려서 분양할 것을 결재받은 사실을 볼 수 있으며, 이 사건 오피스텔에 근무한 직원 업무 내역을 보면,○○○는 1997년도부터 수도권 지역 아파트 건설용 부지물색 및 각 아파트건설현장 분양책임업무 등을 담당하고 있고, 개인책상의 서류보관꽂이와 컴퓨터에는○○아파트 및○○○○○동 아파트 사업계획서(안) 등 아파트 등 건설공사관련 자료 등이 대부분이며,○○○는 산업안전기사 1급으로 이 사건 오피스텔 현장 및 인근 사업장인 서울특별시 강동구○○동○○○○빌 신축공사현장에서 안전기술자로 근무하고 있었고, 현재는 이 사건 오피스텔 분양사무실에서 있으면서 수도권내○○종합건설(주)이 준공한 아파트 등의 하자보수업무를 순회담당하면서 이 사건 오피스텔의 분양 및 임대시 본사 담당자들에게 연락하는 업무도 하고 있고,○○○은 분양에 관한 제반업무를 처리하였지만 미분양이후는 출장와서 임차인과의 계약을 체결하는 업무를 담당하고 있는 정황이 보여 지고 있으며, 기타 회계 관련 사항은 분양홍보계약에 따른 비용지급이나 (주)○○○동부지사 및 (주)○○○○(○○○○○관리사무소)에게 지급할 용역비등은○○○○남부터미널지점을 통하여 지급하고 있고, 이 사건 오피스텔은 청구인의 직원○○○을 통하여 2005.6월부터 공인중개사의 입회(11개소외는 전부 공인중개사의 소개로 계약체결함)아래 계약기간 1년 단위로 임대한 사실들을 종합하여 볼 때, 청구인은 이 사건 부동산을 소재지로 하여 지점등기와 사업자등록증을 교부받은 바가 있지만, 이 사건 오피스텔을 신축취득한 목적이 본점이 일반인에게 분양하고자 한 것이고, 지점등기 등을 등록한 것은 단지 분양이 거의 되지 않자 부득이 이를 차후 분양시까지 임대전환하기 위한 방편에 불과한 것으로 보여 지고 있으며, 대규모 분양용으로 건축한 구분소유건축물(아파트 등)은 분양건설회사가 사업목적상 소유·사용할 수 없을 뿐만 아니라 분양·판매되어야 하는 성질을 가지고 있는 점들에서 이러한 취득행위를 지점설치와 견련된 취득으로 보는 것이나 특히, 이 사건 오피스텔에 근무하고 있는 직원들의 주된 업무내역이 본점에서 부여된 고유업무를 담당하는 것이고 임대업무는 한시·보조적으로 하고 있는 사실 및 임대계약체결이외의 기타 회계 관련 사항은 전부 본사에서 담당하고 있는 사실에서 지점으로서 독립적인 사무회계체계를 갖추었다고 하는 것은, 등록세 중과세 취지 및 법인이 부동산을 분양 목적으로 취득하였으나 그 중 목욕장 부분을 분양할 수 없게 되자 그 목욕장시설을 유지하기 위하여 다른 사람에게 분양할 때까지 한시적으로 목욕장에서 목욕장업을 운영하고자 지점을 설치한 경우, 부동산의 취득과 지점의 설치 사이에 관련성을 인정할 수 없다는 것(대법원 2001.4.10. 선고 99두1618 판결, 심사청구결정 제2005-111호, 2005.5.2.)에 비추어, 경험칙상 합리성이 있어 보이지 않는다 할 것이어서 처분청에서 이 사건 부동산에 대하여 등록세를 중과세한 처분은 잘못이 있다고 하겠다. 따라서 청구인의 주장은 이유가 있다고 인정되므로 지방세법 제77조제1항의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.

2007. 7. 23. 행 정 자 치 부 장 관