분양대금 이자를 분양사가 대납한 경우 당해 지급이자, 건설자금 이자가 취득세 과세표준에 포함되는 지 및 토지를 미등기 전매한 경우에 해당하는지 여부(경정)

[주 문] 처분청이 청구인에게 2007.3.13. 부과고지한 취득세 348,808,520원, 농어촌특별세 27,690,020원, 등록세 126,530,350원, 지방교육세 23,374,710원, 합계 526,403,600원을 취득세 167,288,420원, 농어촌특별세 12,813,540원, 등록세 53,922,310원, 지방교육세 9,935,030원, 합계 243,959,300원으로 경정한다.

[이 유]

1. 원처분의 요지 처분청은 청구인이 아파트를 신축하기 위하여 전라북도 전주시○○동○가○-○번지 토지 58,780㎡(이하 “이 사건 제1토지”라 한다)를 취득한 후 취득세 등을 신고납부하였고, 2005.10.21. 그 지상에 아파트 888세대(이하 “이 사건 아파트”라 한다)를 신축한 후 취득세 등을 신고납부하였으나, 그 후 세무조사결과 이 사건 제1토지의 취득가액의 일부와 건설자금이자를 과세표준에서 누락한 사실 및 이 사건 아파트의 신축과 관련하여 분양자의 분양대금 대출이자를 대납한 이자비용과 건설자금이자를 과세표준에서 누락한 사실, 그리고 전라북도 전주시○○동○가○-○번지외 1필지 토지 2,732㎡(이하 “이 사건 제2토지”라 한다) 및 같은 시○○동○가○-○번지를 미등기 전매한 사실을 확인하므로, 이 사건 제1토지 및 아파트의 취득가액 중 누락금액, 이 사건 제2토지의 취득가액, 총 누락금액(12,419,672,400원)을 과세표준으로 지방세법 제112조제1항 등의 세율을 적용하여 산출한 취득세 348,808,520원, 농어촌특별세 27,690,020원, 등록세 126,530,350원, 지방교육세 23,374,710원, 합계 526,403,600원(가산세 포함)을 2007.3.13. 부과고지하였다.

2. 청구의 취지 및 이유 청구인은 분양을 촉진하기 위하여 부담한 분양자의 중도금 대출이자 대납액은 이 사건 아파트를 취득하기 위한 직·간접비용이 아니라 판매부대비용으로서 기업회계기준서와 회계예규상으로도 “상가 신축 판매회사가 분양자가 부담할 중도금 이자를 부담하는 경우 그 비용은 판매비와 관리비로 회계처리한다”고 하고 있으며, 행정자치부의 유권해석(지방세정담당관-517, 2003.7.18.외 2건)에서도 중도금 대출이자 회사부담액은 취득원가에 포함되지 않는다고 해석하고 있음에도, 처분청에서 청구인이 대출이자를 부담함으로써 분양가 및 공사도급액 상승요인으로 작용하였으므로 취득원가에 산입하여야 한다고 본 것은 잘못이라 하겠으며, 둘째, 이 사건 제1토지 및 아파트의 신축과 관련한 건설자금이자의 경우 청구인은 기업회계기준서에 따라 정당하게 당기 비용으로 회계처리하였고, 행정자치부 유권해석상에서도 일관되게 비용으로 회계처리한 건설자금이자는 취득가격에 포함되지 않는다고 해석하고 있으며, 청구인은 이러한 유권해석을 신뢰하여 당기비용처리하였음에도 처분청에서 청구인이 이 사건 아파트를 준공한 이후의 사례인 행정자치부의 심사결정사례를 인용하여 이를 취득세 등의 과세표준에 포함한 것은 신의성실의 원칙에 위배되고, 국세기본법 제18조제3항의 소급과세금지의 원칙에도 위배될 뿐만 아니라, 청구인이 2003.2.19. 청구외○○은행으로부터 차입한 플랜트자금 280억원중 213억원은 이 사건 아파트 부지매입에 소요되었으며, 이 경우 토지 매입 이후에 발생한 이자는 건설자금이자에 해당되지 않는다 할 것인데도 처분청이 이러한 이자까지 모두 건설자금이자로 보아 취득세 등의 과세표준에 포함한 것을 부당하며, 셋째, 이 사건 제2토지의 경우 청구인이 매매계약을 체결하고 중도금까지 지급하였으나 잔금은 지급하지 아니한 상태에서 모두 제3자에게 소유권 이전등기가 되었으며, 청구인은 매도인인 청구외 ○○○과 매매계약을 해지하고 지급한 매매대금을 모두 회수하였으므로 사실상 취득이 이루어지지 아니하였는데도 처분청에서 청구인이 이를 취득하였다가 미등기 전매한 것으로 보아 취득세 등을 추징한 처분은 부당하다고 주장하면서 이 사건 부과처분의 취소를 구하고 있다.

3. 우리부의 판단 이 사건 심사청구의 다툼은분양대금 이자를 분양사가 대납한 경우 당해 지급이자, 건설자금 이자가 취득세 과세표준에 포함되는 지 및 토지를 미등기 전매한 경우에 해당하는 지 여부에 있다 하겠다. 먼저 관계법령의 규정을 보면, 지방세법 제111조제1항에서 취득세의 과세표준은 취득당시의 가액으로 한다. 다만, 연부로 취득하는 경우에는 연부금액으로 한다고 하고, 지방세법시행령 제82조의3제1항에서 취득세의 과세표준이 되는 취득가격은 과세대상물건의 취득의 시기를 기준으로 그 이전에 당해 물건을 취득하기 위하여 거래상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용[소개수수료, 설계비, 연체료, 할부이자 및 건설자금에 충당한 금액의 이자등 취득에 소요된 직접·간접비용(부가가치세를 제외한다)을 포함하되, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우에는 연체료 및 할부이자를 제외한다]을 말한다고 규정하고 있다. 다음으로 청구인의 경우를 보면, 2003.6.21. 청구인은 전라북도 전주시○○동○가○-○번지외 61필지를 건설용지로 하여 아파트 888세대 및 근린생활시설(이 사건 아파트)을 건립하는 주택건설사업계획을 관할관청으로부터 승인받았고, 2005.10.21. 청구인은 이 사건 아파트에 대한 건축물 사용검사를 받았으며, 2003.2.18. 청구인 및 (주)○○○건설 및 (주)○○은행은 위 주택건설사업약정을 체결하면서 청구인의 임무는 건축부지 확보와 분양계약 체결 등으로, (주)○○○건설의 임무는공사 시공 등 실제 건축공사의 전반적 관리로,(주)○○은행의 임무는 사업부지 매입비 등 대출업무를 담당하도록 약정되어 있고, 2003.9.8. 위 약정서상 계약 삼자는 위 사업약정서중건축연면적 및 분양수입금 관리계좌 및 공사도급금액 및 평당 분양가 등을 변경하는변경약정을 체결하였으며, 한편, ○○은행은2004년분 597,681,702원 및 2005년분 1,460,744,153원을,○○은행은 2004년분 1,397,208,936원 및 2005년분 3,306,387,350원을 각각 중도금 대출이자로 대납하였고, 처분청이 조사한 법인장부상 건설용지 취득원가 산정내역을 보면, 2002년 12,032,003,472원 및 2003년 19,113,935,507원 및 2004년 921,558,206원 및 2005년 8,936,541,342원 계41,004,038,527원이 기장되었으며, 여기서 건설용지 원장상 차변 차감액은 2,138,185,528원, 2003년분 건설자금이자는 1,405,832,327원, 취득세 등 과세표준 제외금액은 11,490,668,623원, 건축부지에서 제외된 이 사건 제2토지 취득가액은 1,400,000,000원으로서, 정당한 토지관련 취득세 과세표준은 33,057,387,769원으로 산정되고 있고, 이 사건 아파트 건축공사비 산정내역을 보면, 노무비 279,657,655원, 외주비 및 경비 131,107,609,475원, 건설자금이자3,143,774,739원, 중도금이자 6,762,036,010원, 계141,293,077,179원으로 기장되었으며, 여기서 과세표준 제외 금액으로 지목변경비용 등 11,630,985,337원이고, 정당 취득세 과세표준은 9,301,673,473원으로 계산되고 있으며, 2003.12.10. 청구인은이 사건 제2토지에 대하여 청구외○○○과 총 매매대금 1,817,200,000원에, 잔금지급일 2004.12.10.로 하는 매매계약을 체결하고, 그 계약서 주요내용에서 매수인의 계약위반에 의하여 계약이 해제될 경우 매수인이 지불한 매매대금중 약정금은 매도인에 귀속한다는 사실 및 매수인이 지정하는 사람에게 매도인은 명도이전에 필요한 제반서류를 제출하여 주기로 한다는 사실들이 기재되었으며,2004.6.9. 이 사건 제2토지중○○동○가○-○번지는 청구외 (유)○○산업개발에, 2004.6.23. 이 사건 제2토지중 같은 동○-○번지에서 분할된 같은 동○-○번지는 청구외 (유)○○산업개발에, 2005.2.24. 같은 동○-○번지에서 분할된 같은 동○-○번지는 청구외○○○외 2인에게 각각 소유권 이전하였고, 그리고, 2004.9.23. 청구외○○○에게 지급된 매매대금 140,000,000원을 회수한사실을 제출된 관계 증빙자료를 통해 알 수 있다. 이에 대하여 먼저, 청구인의 주장중 중도금 대납이자에 대하여 보면, 중도금 대납이자는 건축공사비의 일부로 지급한 것이라기 보다는 분양을 촉진하기 위하여 청구인이 그 일부를 부담한 금액으로서, 건축공사와 분양활동은 각각 자산의 취득행위와 판매 및 자금조달행위로서 그 성격을 달리하는 별개의 행위라고 보아야 할 것이며, 일반적인 회계처리상으로도 이러한 중도금 대납이자의 경우 건설원가로 처리하기 보다는 영업비용으로 처리하도록 하고 있으며(한국회계기준원 질의회신 03-028), 실질상으로도 해당 주택을 할인판매하는 것과 유사한 것으로서 이와 같은 할인판매에 따른 비용을 청구인이 회계처리기준에 맞게 비용으로 처리한 이상 특별한 법률상의 근거없이 이러한 비용을 취득세 과세표준에 포함하는 것은 불합리하다 할 것으로서, 청구인이 사업약정을체결하면서 분양가가 상승하는 경우 분양가 인상분중 50%에 해당하는 도급금액을 증액하기로 하는 계약을 체결하였고, 청구인이 분양자의 중도금 대출이자를 대납함으로써 분양가격의 상승요인으로 작용하여 공사도급금액이 증가되었다 하여 이를 달리 볼 것은 니라 하겠으므로 이에 대한 청구인의 주장은 이유가 있다 하겠으며, 둘째, 건설자금이자의 경우 청구인은 기존의 해석과 관행을 변경하여 이를 과세표준에 포함하는 것은 신의성실의 원칙에 위배될 뿐만 아니라 청구외 (주)○○은행으로부터 대출받은 금액의 상당부분은 용지매입비용으로 사용되었으므로 각각의 용지매입이후에 발생된 이자비용을 건설자금이자에 해당되지 아니하므로 과세표준에서 제외되어야 한다고 주장하지만, 질의의 당사자가 아닌 제3자의 질의에 대하여 개별적인 회신을 한 사실만으로 직접적으로 청구인에게 신뢰할만한 신뢰이익이 발생하였다고 인정할 수는 없다 하겠고, 이러한 질의 회신을 근거로 청구인이 취득세 등의 과세표준에서 제외되기 위하여 금전을 차입하고 그 이자비용을 기간비용으로 회계처리한 것이라고 보기도 어렵다 하겠으므로 신의성실의 원칙에 위배된다는 청구인의 주장은 받아들일 수 없다 하겠으며, 기업회계기준서 제7호 17조에서 “자본화대상자산을 의도된 용도로 사용하거나 판매하기 위한 취득활동이 진행중이라는 조건이 모두 충족되는 시점으로 한다”라고 규정하고 있는 점에 비추어 일반적인 고정자산과 달리 재고자산으로서 일단의 토지를 취득하여 그 지상에 아파트를 신축하는 일단의 행위는 단일사업으로서 일련의 건축과정이라고 하겠으므로 토지 취득행위와 건축행위를 각각 분리하여 건설자금이자를 계산하는 것은 타당하지 않는다 하겠으므로 이 경우에는 사업시작시점부터 일련의 건축공사가 완료된 시점까지 당해 차입금의 효용이 유지되고 있다고 하겠으므로 처분청이 당해 차입금의 이자를 모두 건설자금이자로 산정하여 취득세 등의 과세표준에 포함한 것은 별다른 잘못이 없는 것이라 하겠으므로 이에 대한 청구인의 주장도 인정할 수 없다 하겠고, 셋째, 이 사건 제2토지에 대하여 잔금을 지급하지 아니하였으므로 미등기전매한 경우에 해당되지 않는다고 주장하지만, 이 사건 제2토지의 매도인인 청구외○○○은 (유)○○산업개발의 이사로 재직하고 있고, 이 사건 제2토지중 일부가 계약상의 잔금지급일 이후에 제3자에게 양도된 사실, 매매계약서상 계약해지의 경우 그 책임이 있는 자가 손해를 감수하도록 하고 있음에도 그와 같은 아무런 조치를 취하지 아니한 사실, 계약서 특약사항으로 매수인이 지정하는 자에게 명도이전에 필요한 제반서류를 교부하도록 한 사실과 청구인이 특별히 계약해제를 하였거나 매수인 지위 양도를 하였다는 등의 근거자료가 없는 점과 1993년 당시 이 사건 제2토지의 공시지가가 305,984,000원으로서 청구인이 이미 지급하였던 매매대금 1,400,000,000원인 사실을 종합해 보면, 청구인은 실제로 이 사건 제2토지의 사실상 소유자로서의 권리를 행사할 지위에 있었다고 보아야 할 것이고, 이러한 토지를 제3자에게 등기이전한 것은 미등기전매를 한 경우에 해당된다고 보는 것이 사회통념상 타당하다 할 것으로서, 잔금을 지급하지 아니하였기 때문에 취득 자체가 이루어지지 아니하였다는 청구인의 주장은 받아들일 수 없다 하겠다. 따라서 청구인의 일부이유가 있다고 인정되므로 지방세법 제77조제1항의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.

2007. 6. 25. 행 정 자 치 부 장 관