조합유사단체의 구성원 전체가 건축주가 되어 주상복합건축물을 취득한 다음 조합유사단체에게 신탁하였을 경우, 이중 조합원용 건축물이외의 일반분양용 건축물의 부속토지에 대하여 조합유사단체에게 취득세를 부과할 수 있는지 여부(취소)

[주 문] 처분청이 청구인으로부터 2006.9.28. 신고납부받은 취득세 311,740,800원, 농어촌특별세 27,953,350원, 합계 339,694,150원을 취소한다.

[이 유]

1. 원처분의 요지 처분청은○○○○○○○○○○○○조합으로 등록된 단체인 청구인의 조합원○○○외 92인(이하 “위 조합원”이라 한다)이 제1종지구단위계획상 특별계획구역 준주거지역내에 있는 소유토지인 서울특별시 광진구○○동○-○번지외 50필지 토지 9,428㎡(이하 “이 사건 토지”라고 한다.)지상에 주상복합건축물(이하 “이 사건 건축물”이라 한다.)을 2006.7.21. 사용승인받아 신축취득한 다음 이 사건 건축물중 일반분양용 건축물을 2006.9.22. 청구인에게 신탁하므로, 청구인은 이 사건 건축물중 일반분양용 건축물의 부속토지 3,711.20㎡(이하 “이 사건 쟁점토지”라고 한다.)에 대하여 그 시가표준액(15,587,040,000원)을 과세표준으로 지방세법 제112조제1항 등의 세율을 적용하여 산출한 취득세 311,740,800원, 농어촌특별세 27,953,350원, 합계 339,694,150원을 2006.9.28. 신고납부하자 처분청은 이를 수납하였다.

2. 청구의 취지 및 이유 청구인은, 처분청이 청구인을 비법인사단으로서 주택조합과 유사한 단체로 봄은 물론 이 사건 쟁점토지(일반분양용 토지)를 주택조합이 신탁취득한 것으로 보아 취득세를 신고납부받은 처분에 대하여, 건축법령에 의하여 청구인의 조합원들(위 조합원)이 공동건축주로 하여 건축허가받아 주상복합건축물을 신축취득한 것이므로 조합원용 건축물은 위 조합원 개인이, 일반분양용 건축물은 위 조합원 공동으로 원시취득한 것이어서 당초부터 일반분양용 토지에 대하여 청구인이 취득할 여지가 없는 것이고, 설령, 청구인이 사실상 이 사건 건축물을 건립하는데 사업추진상 위 조합원의 권리의무를 대행하였다고 하더라도, 청구인은 주택법에 의한 주택조합이나 도시및주거환경정비법에 의한 주택재건축조합 등 설립인가받은 조합이 아님은 물론 단지 추후 사업이 완료된 후 위 조합원 개인의 계약불이행을 방지하기 위하여 신탁재산관리처분의 수익자로 한 것일 뿐, 이 사건 토지의 수탁자는 (주)○○은행이며, 또한, 사업완료후 신탁해지시 신탁재산귀속으로 이 사건 토지의 소유권이전등기는 수익자인 청구인이 아니라 위 조합원 개인으로 된 것이므로 처분청에서 이 사건 쟁점토지에 대하여 청구인으로부터 취득세 등을 신고납부받은 처분은 잘못이 있다고 주장하면서 이 사건 부과처분의 취소를 구하고 있다.

3. 우리부의 판단 이 사건 심사청구의 다툼은 조합유사단체의 구성원 전체가 건축주가 되어 주상복합건축물을 취득한 다음 조합유사단체에게 신탁하였을 경우, 이중 조합원용 건축물이외의 일반분양용 건축물의 부속토지에 대하여 조합유사단체에게 취득세를 부과할 수 있는 지 여부에 있다 하겠다. 먼저 관계법령의 규정을 보면, 지방세법 제104조제8호에서 취득이란 매매, 교환, 상속, 증여, 기부, 법인에 대한 현물출자, 건축, 개수, 공유수면의 매립, 간척에 의한 토지의 조성등과 기타 이와 유사한 취득으로서 원시취득, 승계취득 또는 유상무상을 불문한 일체의 취득을 말한다고 규정하고 있고,지방세법(주택재건축조합의 경우 신구법률간 의미가 동일하므로 현행 법률로 한다. 이하 같다.) 제105조제10항에서도시및주거환경정비법 제16조제2항(구주택건설촉진법 제44조)의 규정에 의한 주택조합(※2003.5.29. 법률 제6916호로 개정되기 이후 2005.12.31. 법률 제7843호로 개정되기 전의 지방세법에서는 주택건설촉진법 제44조에 의한 주택조합을주택법 제32조에 의한 주택조합으로,2005.12.31.개정된 지방세법에서는 주택법 제32조에 의한 주택조합 및 도시및주거환경정비법 제16조제2항에 의한 주택재건축조합으로 각각 개정됨)이 당해 조합원용으로 취득하는 조합주택용 부동산(공동주택과 부대ㆍ복리시설 및 그 부속토지를 말한다)은 그 조합원이 취득한 것으로 본다고 하고 있으며, 같은 법 제110조제1호에서 신탁(신탁법에 의한 신탁으로서 신탁등기가 병행되는 것에 한한다)으로 인한 신탁재산의 취득으로서 그 가목의 위탁자로부터 수탁자에게 신탁재산을 이전하는 경우의 취득 및 그 나목의 신탁의 종료 또는 해지로 인하여 수탁자로부터 위탁자에게 신탁재산을 이전하는 경우의 취득에 해당하는 것에 대하여는 취득세를 부과하지 아니한다고 하면서 그 단서에서 도시및주거환경정비법 제16조제2항(구주택건설촉진법 제44조)의 규정에 의한 주택조합과 조합원간의 신탁재산 취득을 제외한다고 하고 있으며, 구주택건설촉진법(2002.12.30. 법률 제6836호로 개정되기 전의 것) 제3조제9호에서 "주택조합"이라 함은 동일 또는 인접한 시(특별시 및 광역시를 포함한다)·군에 거주하는 주민이 주택을 마련하기 위하여 설립한 조합(이하 "지역조합"이라 한다), 동일한 직장의 근로자가 주택을 마련하기 위하여 설립한 조합(이하 "직장조합"이라 한다) 및 대통령령이 정하는 노후·불량한 주택을 철거하고 그 철거한 대지위에 주택을 건설하기 위하여 기존주택의 소유자가 설립한 조합을 말한다고 하고 있고, 같은 법 제44조제1항에서 조합을 구성하여 그 구성원의 주택을 건설하고자 할 때에는 관할시장 등의 인가를 받아야 한다고 하고 있으며, 주택법 제2조제9호에서 "주택조합"이라 함은 다수의 구성원이 주택을 마련하거나 리모델링하기 위하여 결성하는 지역주택조합 및 직장주택조합 및 임대주택조합 및 리모델링주택조합을 말한다고 하면서 같은 법 제32조제1항에서 다수의 구성원이 주택을 마련하거나 리모델링하기 위하여 주택조합을 설립하고자 하는 경우에는 관할 시장·군수·구청장의 인가를 받아야 한다고 규정하고 있다. 다음으로 청구인의 경우를 보면, 2003.6.10. 청구인은 서울특별시 광진구청장으로부터 부동산등기법 제41조의2 및 법인 아닌 사단·재단및외국인의 부동산등기용등록번호부여절차에관한규정(이하 “사단등록절차규정”이라 한다) 제8조에 따라○○○○○○○○○○○○조합을 등록명칭으로 하여 등록번호등록증명서(등록번호:○○○○-○○○○○를 부여받았고, 2003.6.19. 위 조합원중○○○(위탁자)은 (주)○○은행○○지점장(수탁자)과 청구인을 수익자로 하는 (을종)부동산관리및처분신탁계약을 체결하였는데, 위 신탁계약서상 특약사항 제4조에 신탁등기와 동시에 수익자는 수탁자가 발행하는 수익권증서상에 (주)○○은행(질권설정금액 43,680백만원) 및○○물산(주)(질권설정금액 80,500백만원) 및○○디벨롭멘트(주)(질권설정금액 12,100백만원)를 1,2,3순위 질권자로 하는 질권을 설정하기로 하였으며(위 조합원 전부가 계약일자는 상위하지만○○○과 같은 신탁계약을 체결함.), 2003.7.3. (주)○○은행은 위 조합원으로부터 이 사건 토지중 각각의 조합원지분을 신탁받아 소유권이전등기를 경료하였고, 2003.10.17. 위 조합원은 서울특별시장으로부터 이 사건 토지(같은 동○번지로 지번확정됨)상에 공동주택 204세대 및 오피스텔 40실 및 근린생활시설 10호 연면적 52,666.24㎡인 이 사건 건축물에 대한 건축허가(허가번호 제○○○○-○○호)를 받았으며, 2006.7.21. 위 조합원은 서울특별시장으로부터 이 사건 건축물에 대한 사용승인(건축과-11682)을 받았고, 2006.9.22. 이 사건 토지에 대하여 신탁당사자 등의 사정으로 당사자간의 협의하에 신탁계약을 해지한다고 하면서 등기권리자는 위 조합원 개인으로, 등기의무자는 (주)○○○○은행(주식회사○○은행이 변경)으로 하여 신탁재산의 귀속으로 위 조합원 개인으로 각각 소유권 이전됨과 동시에 같은 날 이 사건 건축물중 일반분양용 건축물에 대하여 위 조합원중○○○(위탁자겸수익자)과 청구인(수탁자)사이에 부동산관리및처분신탁계약을 체결하므로(다른 조합원들도 동일하게 동일한 내용으로 체결함), 청구인은 처분청에게 이 사건 쟁점토지를 신탁취득한 것으로 보아 취득세 등을 신고납부하였으며, 이 사건 쟁점토지 산출내역은 총 면적 9,428㎡에서 위 조합원용 토지 3,577.80㎡ 및 공공용지·도로 등으로 관할관청에 기부채납토지 2,139㎡를 차감한 면적이고, 2006.9.26. 위 조합원은 일반분양용 건축물중 제11층 A1101호 및 그 대지권에 대하여 위 조합원 공동명의로 소유권보존등기를 경료함과 동시에 신탁재산처분에 의하여 위 조합원에서 청구인으로 소유권이전등기를 경료하였으며(나머지 건축물도 이와 같은 방법으로 보존및이전 등기함), 2006.10.25. 위 조합원은 조합원용 건축물 및 그 대지권에 대하여 위 조합원 개인 명의로 소유권보존등기를 경료한 사실을 제출된 관계 증빙자료를 통해 알 수 있다. 이에 대하여 청구인은 처분청이 청구인을 관련 법령상 설립된 주택조합으로 봄은 물론 이 사건 쟁점토지(일반분양용 토지)를 청구인이 신탁취득한 것으로 보아 취득세를 신고납부받은 처분은 부당하다고 주장하므로 이를 보면,지방세법 제104조제8항에서 매매교환 등 법률행위 및 상속 등 기타 법률규정 및 건축 등 사실행위 및 이와 유사한 것으로서 유·무상을 불문한 일체의 것을 취득으로 규정하고 있고, 같은 법 제110조제1호에서는 신탁법에 의한 신탁으로서 신탁등기가 병행되는 신탁재산의 취득에 대하여는 형식적인 취득으로서 취득세과세대상이 아니라고 하지만 주택법 제32조의 주택조합이나 도시및주거환경정비법 제16조제2항의 주택조합이 신탁취득하는 일반분양용 토지에 대하여는 취득세과세대상으로 규정하고 있는 바,청구인의 경우, 2003.6.10. 청구인은 부동산등기법 제41조의2 및 사단등록절차규정 제8조에 따라 등록된 단체로서, 2003.10.17. 청구인의 조합원 전원(위 조합원)은 서울특별시장으로부터 이 사건 토지상에 이 사건 건축물에 대하여 건축법령에 의한 건축허가를 받은 다음 2006.7.21. 이 사건 건축물에 대한 사용승인을 받았으며, 2006.9.26. 위 조합원은 일반분양용 건축물 및 그 대지권에 대하여 위 조합원 공동명의로 함과 동시에 이를 청구인에게 신탁처분등기를 하였고, 2006.10.25. 조합원용 건축물 및 그 대지권에 대하여 위 조합원 개인 명의로 소유권보존등기를 각각 완료한 사실을 종합하여 볼 때, 우선, 처분청은 청구인에 대한 법적 성격을 구성원들의 공동주택을 건립하기 위하여 동 단체규약에 정하는 바에 따라 기존 주택을 철거하고 그 대지위에 새로운 주택을 건설하는 등 단체고유의 목적을 가지고 활동하고, 규약 및 단체로서의 형식을 갖추고 구성원의 변경에 관계없이 단체 그 자체가 존속하는 등 단체로서의 주요사항이 확정되어 있는 사실이 인정된다는 점에서 청구인은 비법인사단에 해당한다고 할 것(대법원1994.6.28. 선고 92다36052 판결) 및 이러할 경우 청구인은 구성원과 독립된 별개의 권리주체로서 각 단체구성원들과 신탁계약을 체결하고 이에 따라 신탁재산을 취득 및 소유할 수 있다고 보아야 할 것이므로 지방세법상 납세의무자의 성격을 갖추고 있다고 할 것(대법원 1993.4.27. 선고 92누8163 판결)과 유사하게 간주하고 있으나, 위 대법원 판례는 구주택건설촉진법상 주택조합에 대한 성격을 규정하는 것이고, 청구인은 2003.6.10. 부동산등기법 제41조의2 및 사단등록절차규정 제8조에 따라 등록된 단체로 확인되고 있어 조세법률주의 원칙상 지방세법 제110조제1호단서상의 주택조합이 아님은 물론 주택건설사업시행 근거법령도 주택법이나 도시및주거환경정비법이 아닌 건축법에 의한 것이므로 구도시재개발법령 등에 의하여 승인된 주택건설사업에 있어서 그 사업시행자(조합 등) 등과 토지소유자간의 신탁재산에 대하여 비과세하는 것과 같이 취득세과세대상이 아니라고 할 것이며, 또한, 일반개발사업자가 토지소유자로부터 신탁취득한 경우는 비과세하면서 위 주택조합만 특정하여 신탁재산의 일반분양용 토지에 대한 취득세 부과취지가 위 주택조합이 조합원 토지를 신탁취득하여 주택재건축사업의 시행자가 되어 이를 개발한 다음 조합원에게 되돌려 주지 아니한 일반분양용 공동주택의 부속토지(대지권)는 사실상 위 주택조합이 취득한 것(행정자치부 심사결정 제2005-423호, 2005.9.25. 등)에 있다고 하겠으나, 이 사건 쟁점토지의 경우는 공동사업자가 주택건설사업이 완료하여 주상복합건축물을 공동으로 원시취득할 때 이미 대지권화하였고, 위 조합원은 일반분양용 건축물을 단지 이를 제3자에게 분양시 등기절차의 편의를 위하여 부득이 청구인에게 신탁처분등기하는 것에 비추어 위 주택재건축조합이 조합원 토지를 신탁취득하여 개발행위를 완료한 뒤 조합원에게 돌려주지 아니하고 취득한 일반분양용 공동주택의 부속토지(대지권)와 동일하게 보는 것은 무리가 있다고 하겠다. 따라서 청구인의 이유가 있다고 인정되므로 지방세법 제77조제1항의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.

2007. 6. 25. 행 정 자 치 부 장 관