토지를 매도인의 약정채무를 인수하는 조건으로 취득하면서 그 채무 미이행과 관련된 합의금액이 아파트건설원가에 포함되는지 여부(기각)

[주 문] 청구인의 심사청구를 기각한다.

[이 유]

1. 원처분의 요지 처분청은 청구인이 2002.8.14. 대구광역시 ○○구 ○○동 산39-3번지(신682-30번지) 토지 63,579㎡ 및 같은 동 산39-7번지(신682-29번지) 토지 2,392㎡(이하 “이 사건 토지”라고 한다)를 (주)○○의 파산관재인으로부터 약정채무(주식회사 ○○이 취득시 토지일부를 매도인에게 도로로 제공하기로 한 약정서)를 인수하는 조건으로 취득한 다음 2005.9.29. 위 지상에 아파트 11개동 833세대 및 부속건축물 5동 25,783.74㎡(이하 “이 사건 건축물”이라 한다)를 신축한 후, 건설원가를 과세표준으로 취득세 등을 신고 납부하였으나, 2006.5.10. 대구광역시 세무조사 결과 법인장부(건설용지계정 등)상 위 약정채무 미이행과 관련된 합의금(1,211,000,000원)이 위 건설원가에 누락된 것을 확인하고 그 합의금액을 과세표준으로 지방세법 제112조제1항 등의 세율을 적용하여 산출된 취득세 32,261,040원, 농어촌특별세 2,664,200원, 등록세 31,040,350원, 지방교육세 5,723,670원, 합계 71,689,260원(가산세 포함)을 2006.8.10. 부과고지하였다.

2. 청구의 취지 및 이유 청구인은 이 사건 토지를 매도인의 약정채무(매도인이 전매도인과의 약정내용)를 인수하는 조건으로 취득하였으나, 관할관청에서 이 사건 토지중 약정한 부분을 사업부지로 하여 아파트건설사업계획을 승인하므로 약정 내용대로 이행하지 못함으로서 지급한 합의금은 이 사건 건축물의 건설원가에 포함되지 않는다고 주장하면서 이 사건 부과처분의 취소를 구하였다(당초 위 합의금이 토지취득과 관련된 비용이 아니라고 주장하였으나 처분청에서 가산세 기산일을 이 사건 건축물 사용승인 시점으로 하므로 주장내용을 변경함).

3. 우리부의 판단 이 사건 심사청구의 다툼은 토지를 매도인의 약정채무를 인수하는 조건으로 취득하면서 그 채무 미이행과 관련된 합의금액이 아파트건설원가에 포함되는 지 여부에 있다 하겠다. 먼저 관계법령의 규정을 보면, 지방세법 제111조제1항에서 취득세의 과세표준은 취득당시의 가액으로 한다고 하면서 같은 조제5항에서 그 제3호의 판결문·법인장부중 대통령령이 정하는 것에 의하여 취득가격이 입증되는 취득에 대하여는 제2항 단서 및 제3항의 규정에 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액에 의한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제73조제1항에서 유상승계취득의 경우에는 그 제1호의 법 제111조제5항제1호 내지 제4호의 어느 하나에 해당하는 유상승계취득의 경우에는 그 사실상의 잔금지급일 및 그 제2호의 제1호에 해당하지 아니하는 유상승계취득의 경우에는 그 계약상의 잔금지급일에 취득한 것으로 본다고 하고 있으며, 같은 조제3항에서 제1항·제2항 및 제5항의 규정에 의한 취득일전에 등기 또는 등록을 한 경우에는 그 등기일 또는 등록일에 취득한 것으로 본다고 하고 있고, 같은 법시행령 제82조의3제1항에서 취득세의 과세표준이 되는 취득가격은 과세대상물건의 취득의 시기를 기준으로 그 이전에 당해 물건을 취득하기 위하여 거래상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용[소개수수료, 설계비, 연체료, 할부이자 및 건설자금에 충당한 금액의 이자등 취득에 소요된 직접·간접비용(부가가치세를 제외한다)을 포함하되, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우에는 연체료 및 할부이자를 제외한다]을 말한다고 하고 있고, 주택법 제38조의2제1항에서 사업주체가 제16조제1항의 규정에 의하여 공공택지안에서 감정가격 이하로 택지를 공급받아 건설·공급하는 공동주택에 대하여는 건설교통부령이 정하는 기준에 따라 산정되는 분양가격 이하로 공급하여야 한다고 하면서 이 경우 분양가격은 택지비 및 직접공사비 및 간접공사비 및 설계/감리비 및 부대비 및 그 밖에 건설교통부령이 정하는 비용으로 구성된다고 하고 있으며, 주택공급에관한규칙 제13조의3에서 법 제38조의2제2항 각 호에 따른 주택을 공급함에 있어 분양가격의 주요항목별 공개내용은 제6호의 부대비(그 주택건설공사에 드는 총비용 중 제2호 내지 제5호 및 제7에 따른 비용을 제외한 비용으로서 분양관련비용, 수도·가스·전기시설 인입비용, 건물보존등기비 등을 합한 비용) 등을 규정하고 있다. 다음으로 청구인의 경우를 보면, 2002.1.30. 청구인과○○이씨○○공파문중회장 이○○(이하 “위 문중”이라 한다)은 매도인 (주)○○과 위 문중사이에 체결한 약정서 내용대로 약정하였고, 위 약정서내용은 이 사건 토지상 아파트건설공사를 추진하는데 있어서 이 사건 토지중 산39-7번지 일부를 이 사건 토지후면에 있는 위 문중토지의 진입도로를 개설하는데 제공한다고 하였으며, 2002.7.25. 매도자인 (주)○○ 파산관재인 이○○외 1인은 대구지방법원파산부에게 이 사건 토지를 청구인에 매각함과 관련한 근저당권말소 및 체납세금 납부를 위한 임치금반환허가를 신청하였고(2001하5파산선고), 2002.8.14. 청구인은 (주)○○ 파산관재인으로부터 이 사건 토지를 검인계약체결과 동시에 금20,819,290,173원(파산관재인 2002.7.31.자 산정한 별제권 가액에 30억원을 추가한 금액임)에 취득하였으며, 2003.1.30.○○구청장은 이 사건 토지를 사업부지로 하여 아파트건설사업계획을 승인하였고, 2004.11월경 위 문중은 청구인이 이 사건 토지 일부를 약정서대로 제공하지 못하자 청구인의 아파트 분양대금입금용 예금계좌를 압류(대구지법2004카단42343)함과 동시에 공사중지가처분신청(2004카합967호)하였으며, 청구인은 위 문중에게 채권가압류 및 공사중지가처분신청 등 각종 제한물권을 해제하는 조건으로 금12억원을 지급하는 것으로 하는 합의서를 작성하였고, 2005.9.27. 청구인은 위 건축물에 대하여 건설원가(74,563,204,915원)를 취득신고가액으로 하여 신고하였으며, 2005.9.29. 관할관청은 이 사건 토지상 신축된 아파트 11개동 833세대 및 부속건축물 5동 총 25,783.74㎡(이하 “위 건축물”이라 한다)에 대하여 사용승인하였고, 2006.5.10. 대구광역시의 세무조사에서 약정내용 미 이행에 따른 합의금 1,211백만원(이자 포함)이 2005.4.26. 법인장부(건설용지계정 등)에 기장된 것을 확인한 사실을 제출된 관계 증빙자료를 통해 알 수 있다. 이에 대하여 청구인은 이 사건 토지 취득과 관련된 약정내용을 이행하지 못한 댓가로 지급한 합의금(이하 “이 사건 합의금”이라 한다)은 이 사건 건축물의 건설원가에 포함되지 않는다고 주장하므로 이를 보면, 지방세법 제111조제5항제3호, 같은 법시행령 제82조의2제1항제2호 규정에 의하면, 법인이 작성한 원장·보조장·출납전표·결산서와 같은 법인장부에 의하여 과세대상 물건에 대한 사실상의 취득가격이 입증되는 경우에는 취득자의 신고와 관계없이 그 사실상의 취득가격을 취득세 과세표준으로 정하도록 규정하고 있고, 한편, 사실상의 취득가격의 범위에 관하여 규정하고 있는 지방세법시행령 제82조의3제1항에서 취득가격은 과세대상 물건의 취득의 시기를 기준으로 그 이전에 당해 물건을 취득하기 위하여 거래상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용을 말한다고 규정하고 있는 데, 여기서 말하는 '취득가격'에는 과세대상 물건의 취득 시기 이전에 지급원인이 발생 또는 확정된 것으로서 당해 물건 자체의 가격은 물론 그 이외에 실제로 당해 물건 자체의 가격으로 지급되었다고 볼 수 있거나 그에 준하는 취득절차비용도 간접비용으로서 이에 포함된다 할 것이나, 다만 그것이 과세대상 물건이 아닌 다른 물건이나 권리에 관하여 지급된 것이라면 이는 '취득가격'에 포함되지 아니한다 할 것(대법원 1996.1.26. 선고 95누4155 판결)이고, 이런 취지에서 주택법 제38조의2 및 관련기관 표준주택비고시 등에 비추어 통상적으로 주택건설공사에 있어서 공사원가(취득가액)에 포함되는 비용은 사업타당성 검토비 및 법령상 이행하여야 할 환경·교통평가 등의 용역·설계비 및 지상 토지상 지장물 등과 관련된 철거 이주비 등 보상비 등과 같이 공사시행 전에 이루어진 직·간접적인 부대비용과 시공과 관련하여 소요되는 제비용 및 기타 분양수수료 등이 공사와 관련하여 발생한 직·간접적인 비용일체라고 할 수 있는 바(지방세심사청구결정 제2006-1105호, 2006.12.27. 등), 청구인의 경우, 2002.8월 (주)○○산관재인으로부터 이 사건 토지를 매도인의 약정채무를 인수하는 조건으로 취득하였고, 2003.1월 달서구청장은 이 사건 토지를 사업부지로 하여 아파트건설사업계획을 승인하였으며, 2004.11월 위 문중은 청구인이 약정서대로 제공하지 못하자 아파트 분양대금입금용 예금계좌를 압류함과 공사중지가처분신청하였고, 청구인은 위 문중에게 채권가압류 등 각종 제한물권을 해제하는 조건으로 금12억원을 지급하는 것으로 하는 합의서를 작성하였으며, 2005.9월 관할관청은 이 사건 건축물에 대하여 사용승인하였고, 2006.5월 대구광역시의 세무조사에서 이 사건 합의금 1,211백만원이 법인장부에 기장된 것을 종합하여 볼 때, 이 사건 합의금은 토지 취득당시부터 함께 인수된 약정채무와 관련된 것이며(만약 이를 인수하지 않았다면, 토지 대금에 어떤 형태로든 계상되었을 것임), 설령, 새롭게 발생한 민원에 대한 합의금이라고 하더라도 아파트건설공사를 하려면 후면에 위치한 위 문중토지의 진입도로를 개설하기 위하여는 이 사건 토지의 일부를 제공하여야 하는데, 그러하지 못함으로서 위 진입로는 위 문중 자체적으로 해결하여야 하는 것임에 비추어 그 대가로 지불한 이 사건 합의금이 아파트건설공사와 무관하다고 하기는 사회통념상 무리가 있다고 할 것이므로 처분청에서 이 사건 취득세 등을 부과한 처분은 잘못이 없다고 하겠다. 따라서 청구인의 주장은 이유가 없다고 인정되므로 지방세법 제77조제1항의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.

2007. 4. 30. 행 정 자 치 부 장 관