법인장부상 취득가액과 검인계약서상 취득가액이 다를 경우, 전자를 취득세 과세표준으로 하는 것이 적법한지 여부(기각)

[주 문] 청구인의 심사청구를 기각한다.

[이 유]

1. 원처분의 요지 처분청은 청구인이 2002.7.31. 서울특별시 ○○구 ○○동 1055-8번지 대지 155.1㎡ 및 지상 점포·주택용 건축물 251.38㎡(이하 “이 사건 제1부동산”이라 한다)을 취득한 다음 취득신고가액을 450,000,000원으로 하여 취득세 등을 신고납부 하였으나, 그 후 세무조사시 법인장부 및 국세청 양도소득세 신고자료에서 그 취득가액이 900,000,000원으로 확인하므로 누락된 금액(450,000,000원)을 과세표준으로 하고 지방세법 제112조제1항 등의 세율을 적용하여 산출한 취득세 10,800,000원, 농어촌특별세 990,000원, 등록세 16,200,000원, 지방교육세 2,970,000원, 합계 30,960,000원(가산세 포함)을 2006.12.10. 부과고지하였다.

2. 청구의 취지 및 이유 청구인은 이 사건 제1부동산의 취득가액으로 신고한 금액(4억5천만원)은 ㎡당 가액이 2,901,353원으로서 일반적인 거래관행과 건전한 상식에 비추어, 같은 날짜에 취득한 이 사건 제1부동산이 후면에서 연접된 대로변 부동산의 ㎡당 가액 3,437,162원과 비교하더라도 실지거래금액으로 의심할 여지가 없는데도 처분청에서 그 후 세무조사 등에서 이 사건 부동산의 취득가액을 9억원으로 간주하고 그 차액에 대하여 부과한 처분은, 그 차액(4억5천만원)은 세입자 퇴거에 따른 권리금 및 제비용, 지상 시설물 및 건축물 철거에 따른 비용, 대지조성공사대금, 건축허가에 따른 제비용에 소요된 금액으로서 이는 건축물신축비용에 포함되어야 할 것이며, 단지 건축자금사정으로 건축착공시기를 지연하는 과정에서 회계처리상 건설중인 자산계정으로 계상한 것을 부득이 토지계정에 포함한 것뿐이라고 하면서 이사건 취득세 부과처분의 취소를 주장하고 있다.

3. 우리부의 판단 이 사건 심사청구의 다툼은 법인장부상 취득가액과 검인계약서상 취득가액이 다를 경우, 전자를 취득세 과세표준으로 하는 것이 적법한지 여부에 있다 하겠다. 먼저 관계법령의 규정을 보면, 지방세법 제111조제1항에서 취득세의 과세표준은 취득당시의 가액으로 한다고 하면서 같은 조제5항에서 그 제3호의 판결문·법인장부중 대통령령이 정하는 것에 의하여 취득가격이 입증되는 취득에 대하여는 제2항 단서 및 제3항의 규정에 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액에 의한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제73조제1항에서 유상승계취득의 경우에는 그 제1호의 법 제111조제5항제1호 내지 제4호의 어느 하나에 해당하는 유상승계취득의 경우에는 그 사실상의 잔금지급일 및 그 제2호의 제1호에 해당하지 아니하는 유상승계취득의 경우에는 그 계약상의 잔금지급일에 취득한 것으로 본다고 하고 있으며, 같은 조제3항에서 제1항·제2항 및 제5항의 규정에 의한 취득일전에 등기 또는 등록을 한 경우에는 그 등기일 또는 등록일에 취득한 것으로 본다고 하고 있고, 같은 법시행령 제82조의3제1항에서 취득세의 과세표준이 되는 취득가격은 과세대상물건의 취득의 시기를 기준으로 그 이전에 당해 물건을 취득하기 위하여 거래상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용[소개수수료, 설계비, 연체료, 할부이자 및 건설자금에 충당한 금액의 이자등 취득에 소요된 직접·간접비용(부가가치세를 제외한다)을 포함하되, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우에는 연체료 및 할부이자를 제외한다]을 말한다고 규정하고 있다. 다음으로 청구인의 경우를 보면, 2002.5.24. 부동산매매계약체결시 추가 약정서에서 부동산매매대금을 9억원으로 하되 4억5천만원은 토지금액으로 나머지 금액은 세입자권리보상금 및 지상 건축물 철거비 및 토지 정지비용, 그리고 건축허가비용 등에 소요된 비용으로 지급한다고 한 다음 2002.7.31. 청구인은 이 사건 제1부동산을 오○○로부터 450,000,000원(검인계약서상 금액)에 취득하였고, 한편, 청구인은 이 사건 제1부동산 전면에 연접하여 위치한 같은 동 1055-6번지 토지 465.5㎡ 및 지상 근린생활용 건축물 466.12㎡(이하 “이 사건 제2부동산”이라 한다)를 백○○·정○○로부터 1,599,999,000원에 지상 건축물 철거조건으로 취득하였으며, 2002.9.12. ○○구청장은 이 사건 제1,2부동산의 매도인(오○○·정○○·백○○)을 건축주로 위 부동산 소재지상 업무시설 등 지하2층·지상7층 2,665.68㎡를 신축하고자 하는 건축허가서를 교부하였고, 2002.11.20. ○○구청장은 건축주를 청구인으로 건축허가서를 변경하였으며, 2006.9월 청구인이 제출한 법인장부의 거래처원장상 건설 중인 자산계정에 2002.5.24. 사옥토지대금 100,000,000원, 2002.6.24. 토지대금 300,000,000원, 2002.7.30. 사옥대금 200,000,000원, 2002.7.31. 사옥대금 300,000,000원, 총 900,000,000원을 계상하였으나 2003.4.21. 총 9억원을 토지계정으로 대체한 것이 확인되고 있고, 2006.9.1. 처분청에서 반포세무서장에게 요청한 이 사건 부동산의 매도자에 대한 양도소득세 신고자료에서 그 양도가액이 9억원으로 확인한 사실을 제출된 관계 증빙자료를 통해 알 수 있다. 이에 대하여 청구인은 이 사건 제1부동산의 법인장부상 가액(취득가액)중 일부는 세입자권리보상금 및 지상 건축물 철거비 및 토지 정지비용, 그리고 건축허가비용 등에 소요된 비용이므로 이 사건 제1부동산 취득가액이 아닌 추후 건축물 신축비용에 포함되어야 한다고 주장하여 이를 보면, 지방세법 제111조제5항제3호, 같은 법시행령 제82조의2제1항제2호 규정에 의하면, 법인이 작성한 원장·보조장·출납전표·결산서와 같은 법인장부에 의하여 과세대상 물건에 대한 사실상의 취득가격이 입증되는 경우에는 취득자의 신고와 관계없이 그 사실상의 취득가격을 취득세 과세표준으로 정하도록 규정하고 있고, 한편, 사실상의 취득가격의 범위에 관하여 규정하고 있는 지방세법시행령 제82조의3제1항에서 취득가격은 과세대상 물건의 취득의 시기를 기준으로 그 이전에 당해 물건을 취득하기 위하여 거래상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용을 말한다고 규정하고 있는 데, 여기서 말하는 '취득가격'에는 과세대상 물건의 취득 시기 이전에 지급원인이 발생 또는 확정된 것으로서 당해 물건 자체의 가격은 물론 그 이외에 실제로 당해 물건 자체의 가격으로 지급되었다고 볼 수 있거나 그에 준하는 취득절차비용도 간접비용으로서 이에 포함된다 할 것이나, 다만 그것이 과세대상 물건이 아닌 다른 물건이나 권리에 관하여 지급된 것이라면 이는 '취득가격'에 포함되지 아니한다 할 것(대법원 1996.1.26. 선고 95누4155 판결)이고, 이런 취지에서 주택법 제38조의2 및 관련기관 표준주택비고시 등에 비추어 통상적으로 건축물공사원가(취득가액)에 포함되는 비용은 사업타당성 검토비용 및 법령상 이행하여야 할 환경·교통평가 등의 용역비·설계비 및 지상 토지상 지장물 등과 관련된 철거비이주비 등 보상비 등과 같이 공사시행 전에 이루어진 직·간접적인 부대비용과 시공과 관련하여 소요되는 제비용 및 기타 분양수수료 등이 공사와 관련하여 발생한 직·간접적인 비용일체라고 할 수 있는바(지방세심사청구결정 제2006-1105호, 2006.12.27. 등), 여기서 공사시행 전에 이루어진 직·간접적인 부대비용이 부동산 승계취득과 긴밀히 연결되어 부담하거나 부담하여야 할 것이라면, 비록 그 비용이 향후 건축물건설원가에 포함되는 성질을 가지고 있다고 하더라도, 기업회계기준 제5호에서 새 건물을 신축하기 위하여 기존 건물이 있는 토지를 취득하고 그 건물을 철거하는 경우 기존 건물의 철거관련 비용은 토지의 취득원가에 계상한다고 하는 것과 신축중인 부동산을 매각할 경우는 그간 투입된 순수시공비는 물론 이러한 신축과 관련된 부대비용도 통상적으로 토지매매가격에 포함하는 것에 비추어, 부동산 취득가격에 포함하는 것이 합리적인 상당성이 있다고 할 것으로서, 청구인의 경우, 2002.5월 부동산매매계약체결시 부동산매매대금을 9억원으로 하되 4억5천만원은 토지금액으로 나머지 금액은 세입자권리보상금 및 지상 건축물 철거비 등에 소요된 비용으로 지급한다고 한 다음 2002.7월 청구인은 이 사건 제1부동산을 검인계약서상 가액(450,000,000원)으로 취득하였고, 또한, 같은 달 전면에 연접하여 위치한 이 사건 제2부동산을 1,599,999,000원에 지상 건축물 철거조건으로 취득하였으며, 2002.9월 ○○구청장은 이 사건 제1,2부동산의 매도인을 건축주로 하여 건축허가서를 교부하였고(2002.11.20. ○○구청장은 건축주를 청구인으로 건축허가서를 변경함), 2006.9월 청구인이 제출한 법인장부의 거래처원장상 건설 중인 자산계정에서 2003.4.21. 총 9억원을 토지계정으로 대체한 것이 확인되고 있으며, 같은 달 반포세무서장이 통보한 양도소득세 신고자료에서 그 양도가액이 9억원으로 확인되고 있는 것을 볼 때, 위에서 세입자권리보상금 및 지상 건축물 철거비 등에 소요된 비용은 사회통념상 부동산매매가격에 포함되어야 할 비용일뿐더러 비록 그 매매가격에 포함되지 않았다하더라도 이것은 부동산 취득과 관련된 직·간접적인 비용이 아니라고 하기는 무리가 있다고 할 것이며, 특히, 부동산매매계약서 및 관할세무서 양도소득세 신고자료에서 이 사건 제1부동산의 계약 및 신고금액이 9억원으로 확인되는 이상 처분청에서 이 사건 취득세 등을 부과한 처분은 잘못이 없다고 하겠다. 따라서 청구인의 주장은 이유가 없다고 인정되므로 지방세법 제77조제1항의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.

2007. 4. 30. 행 정 자 치 부 장 관