토지소유자인 사업시행자가 도시환경정비사업(구 도시개발사업)으로 인하여 취득하는 건축물이 사업시행자가 취득하는 체비지 등에 해당되어 비과세 대상이 되는지 여부(기각)

[주 문] 청구인의 심사청구를 기각한다.

[이 유]

1. 원처분의 요지 처분청은 청구인이 2003.12.19. ○○로1구역제9-1지구 도시환경정비사업구역내에 있는 서울특별시 ○○구 ○○9-1번지외 9필지 토지 10,528.6㎡(이하 “이 사건 구토지”라 한다.)를 (주)○○스포렉스로부터 취득하고, 2004.1.4 사업시행자변경인가를 얻어 도시환경정비사업을 시행한 뒤 2006.3.30.지상31층·지하5층 공동주택 및 근린생활시설용 건축물 117,146.26㎡(이하 “이 사건 건축물”이라 한다)를 신축하여 준공인가를 받은 다음 2006.5.11. 이 사건 구토지가 환지처분된 같은 동 559번지 대지 9,462.5㎡(이하 “이 사건 신토지”라고 한다)와 함께 위 정비사업 공사완료 고시되므로 취득세 등을 비과세감면청구를 하였으나 반려하자, 이 사건 건축물에 대하여 공사비용(107,342,441,399원)을 과세표준으로 지방세법 제112조제1항 및 같은 법 제131조제1항제4호의 세율 적용하여 산출한 취득세 2,146,848,820원, 농어촌특별세 199,820,150원, 등록세 858,739,530원, 지방교육세 171,747,900원, 합계3,377,084,150원을 2006.5.24. 신고납부하였다.

2. 청구의 취지 및 이유 청구인은 구 도시재개발법 제34조제1항에서 이 사건 구토지는 사업시행자 외에 토지등의 소유자가 없는 경우 관리처분계획을 생략할 수 있도록 되어 있어 관리처분계획을 하지 않았을 뿐, 관계 법령상 환지와 체비지에 해당하는 것이므로 이 사건 구토지에서 시행한 도시환경정비사업(구 도시재개발사업)의 완료로 인하여 취득한 이 사건 건축물은 지방세법 제109조제3항에서 규정하고 있는 관리처분계획에 의하여 취득한 건축물이나 사업시행자가 취득한 체비지 등에 해당되어 취득세 등이 비과세되어야 하며, 이 사건 도시환경정비사업은 최초 구도시재개발법에 의거 1987.11.23. 도시재개발사업시행인가를 받았으므로 납세의무자의 기득권 내지 신뢰보호를 위하여 그 당시 서울시재개발구역내건축물에대한시세과세면제에관한조례(1984.12.31, 서울시 고시 제1963호로 개정된 것)를 적용하여야 한다고 하면서 비과세를 주장하고 있다.

3. 우리부의 판단 이 사건 심사청구의 다툼은 토지소유자인 사업시행자가 도시환경정비사업(구 도시개발사업)으로 인하여 취득하는 건축물이 사업시행자가 취득하는 체비지 등에 해당되어 비과세 대상이 되는지 여부에 있다 하겠다. 먼저 관계법령의 규정을 살펴보면, 지방세법 제109조제3항에서 도시개발법에 의한 도시개발사업과 도시및주거환경정비법에 의한 정비사업(주택재개발사업 및 도시환경정비사업에 한한다)의 시행으로 인하여 당해 사업의 대상이 되는 부동산의 소유자(상속인을 포함한다)가 환지계획 및 토지상환채권에 의하여 취득하는 토지, 관리처분계획에 의하여 취득하는 토지 및 건축물(이하 이 항에서 "환지계획등에 의한 취득부동산"이라 한다)과 사업시행자가 취득하는 체비지 또는 보류지에 대하여는 취득세를 부과하지 아니하나, 그 제1호에서의 환지계획등에 의한 취득부동산의 가액의 합계액이 종전의 부동산가액의 합계액을 초과하여 도시및주거환경정비법등 관계 법령에 의하여 청산금을 부담하는 경우 그 청산금에 상당하는 부동산과 그 제2호의 환지계획등에 의한 취득부동산의 가액의 합계액이 종전의 부동산가액의 합계액을 초과하는 경우 그 초과액에 상당하는 부동산(사업시행인가 이후 환지 이전에 부동산을 승계취득한 자에 한한다)에 해당하는 부동산에 대하여는 취득세를 부과한다고 하고 있고, 구도시재개발법 제34조제1항에서 시장·군수 또는 구청장외의 시행자는 제33조의 규정에 의한 분양신청기간이 경과한 때에는 이 법이 정하는 바에 의하여 대지 및 건축시설에 관한 관리처분계획(이하 "관리처분계획"이라 한다)을 정하여 시장·군수 또는 구청장의 인가를 받아야 한다고 하지만, 시행자외의 토지등의 소유자가 없는 경우에는 그러하지 아니하다고 하고 있으며, 그 제9항에서 시행자는 제33조의 규정에 의하여 분양신청을 받은 후 잔여분이 있는 경우에는 규약·정관·시행규정 또는 사업시행계획이 정하는 목적을 위하여 보류지(건축시설을 포함한다)로 정하거나 일반에게 분양할 수 있다고 하고 있고, 같은 법 제39조제1항에서 대지 또는 건축시설을 분양받은 자는 제38조제4항의 규정에 의한 분양처분의 고시가 있은 날의 다음날에 그 대지 또는 건축시설에 대한 소유권을 취득한다고 한 다음 그 제2항에서 제1항의 규정에 의하여 취득하는 대지 또는 건축시설은 토지구획정리사업법의 규정에 의한 환지로 보며, 제34조제9항의 규정에 의한 보류지와 일반에게 분양하는 대지 또는 건축시설은 토지구획정리사업법의 규정에 의한 보류지등으로 본다고 규정하고 있다. 한편, 1979.1.9. 고시 제1303호로 도시재개발구역에서 사업시행자가 개량건축물을 취득할 경우는 준공후 1년간 취득세 등을 면제하는 최초지방세과세면제및불균일과세에관한조례를 제정(‘79.1.1,부터 79.12.31.까지 시행)하고, 1979.12.29. 제1385호로 조례를 개정하여 시행년도를 ‘79년에서 ’80년으로 변경하였으며, 1981.1.13. 제1477호로 조례를 개정하여 그 시행년도를 ‘80년에서 ’81년으로 변경하였고, 1984.2.23. 제1858호로 조례를 1984.12.31.을 시행만료일이 되는 것으로 개정하였으며, 1984.12.31. 제1963호로 조례를 1985.12.31.을 시행만료일로, 부칙의 경과조치에서는 종전규정에 의하여 부과한 건은 종전예에 의한다고 개정하였고, 1989.12.30. 제2552호로 조례를 1990.12.31.을 시행만료일로 개정하였으며, 1991.12.31. 제2843호로 ‘92.1.1.부터 시행하여 ’94.12.31.까지 적용하도록 하는 조례를 개정하였고, 1993.7.3. 제3007호로 주거환경개선을위한임시조치법의 제정으로 위 법에 의한 사업시행자도 포함하도록 하는 조례를 개정하였으며, 1994.4.15. 제3091호로 조례를 개정하여 위 사업시행자가 일시적으로 취득하는 토지 및 건물과 재개발사업의 최초 시행인가일에 사업시행자가 당해사업의 시행으로 취득하는 주거용 토지 및 건축물에 대하여 비과세하도록 하는 비과세 범위를 확대변경한 개정조례규정 등이 있다. 다음으로 청구인의 경우를 살펴보면, 1979.09.21. 관할관청은 도시재개발법에 의거 건설부고시 제345호로서울특별시 마포구 도화동 46-1번지외 17필지 일대를재개발구역으로 지정하였고, 1984.7.14 (주)○○스포렉스는 이 사건 구토지를 대상으로 도시환경정비(구 재개발)사업시행인가를 관할관청(서울특별시장)으로부터 받았으며, 2003.12.19 청구인은 이 사건 구토지를 (주)○○스포렉스로부터 취득한 다음 2004.1.5 관할관청(마포구청장)으로부터 위 정비사업시행자로 변경인가를 받았고, 2006.3.30. 청구인은 관할관청으로부터 위 도시환경정비사업을 완료하여 이 사건 건축물(공동주택 72세대 및 오피스텔 648호 및 근린생활시설 61호)에 대한 준공인가를 받자 2006.5.11. 관할관청은 위 도시환경정비사업에 대하여 공사완료고시(서울특별시○○구고지 제2006-31호)하였는데, 이때 이 사건 구토지(10,561.3㎡)가 환지처분된 이 사건 신토지는 같은 동 559번지 대지 9,462.5㎡는 이 사건 건축물의 부속토지로, 나머지 같은 동 559-1번지외 2필지 1,098.8㎡는 공공용지로 환지되었으며, 2006.4.28. 처분청은 청구인의 취득세 등의 비과세감면청구에 대하여 반려한 사실을 제출된 관계 증빙자료를 통해 알 수 있다. 이에 대하여 청구인은 이 사건 건축물은 도시환경정비사업구역내 사업시행자가 신축취득하는 체비지 등에 해당하여 비과세대상이라고 주장하고 있으므로 이에 대하여 보면, 구지방세법 제109조제3항에서 도시및주거환경정비법에 의한 도시환경정비사업의 시행으로 인하여 당해 사업의 대상이 되는 부동산의 소유자가 환지계획 등에 의하여 취득하는 토지와 관리처분계획에 의하여 취득하는 토지 및 건축물(이하 “환지계획등에 의한 취득부동산”이라 한다), 그리고 사업시행자가 취득하는 체비지 또는 보류지에 대하여는 취득세를 부과하지 아니하지만 환지계획등에 의한 취득부동산의 가액의 합계액이 종전의 부동산가액의 합계액을 초과하여 도시재개발법 등 관계법령에 의하여 청산금을 부담하는 경우, 그 청산금에 상당하는 부동산이나 환지계획등에 의한 취득부동산의 가액의 합계액이 종전의 부동산가액의 합계액을 초과하는 경우 그 초과액에 상당하는 부동산에 대하여는 취득세를 부과한다고 하고 있는바, 위 규정은 청구인이 주장하는 바와 같이 환지계획등에 의하여 취득하는 부동산이면 이를 전부 비과세하겠다는 것이 아니라 지방세법상 취득의 실질적인 의미에서 종전의 부동산가액보다 초과하여 취득된 가액이 있을 경우는 그 부분이 어떠한 형태로 되어 있는지를 불문하고 과세하는 것이 과세형평에 합당하다고 보는 것이고, 또한, 사업시행자가 취득하는 체비지 또는 보류지에 대하여는 취득세를 부과하지 않는다는 것은 일반인에게 분양하기 위하여 사업시행자가 일시적으로 취득하는 것이므로 이를 비과세하겠다는 것으로 이것은 다수 토지 소유자 등이 부득이 원할한 사업추진을 위하여 조합 등의 별도 사업시행자를 두는 있고, 이러한 사업시행자가 관련법령상 환지계획이나 관리처분계획 수립시 토지소유자 등의 분양신청후 잔여분이 있을 경우에 한하여 특별히 인정하는 것이라 할 수 있는 것으로서, 청구인의 경우, 1984.7월 도시재개발법에 의거 도시재개발사업시행인가를 받은 이 사건 구토지를 2003.12월 취득하여 취득세 등을 납부한 후 2004.1월 청구인으로 사업시행자로 하는 위 사업시행변경인가를 득하고, 이 사건 건축물을 완공하자 2006.3월 위 사업준공인가 및 고시 절차를 거친 다음 이 사건 구토지가 환지처분된 이 사건 신토지와 신축한 이 사건 건축물을 취득하자 처분청에서 이 사건 건축물에 대하여 취득세 등을 부과한 과정을 살펴볼 때, 처분청에서는 이 사건 신토지에 대하여는 구지방세법 제109조제3항의 규정에 따라 이 사건 구토지를 대체하여 취득하였으므로 비과세하였으나, 이 사건 건축물에 대하여는 그 부분만큼 종전의 것보다 초과하여 취득하는 것이므로 같은 법 동조동항 제2호에 사업시행인가 이후 환지 이전에 부동산을 승계취득한 자가 종전 부동산을 초과하는 부동산을 취득하는 경우로 보아 취득세를 부과한 것이며, 설령, 그 제1호에 의한다하더라도 이 사건 건축물은 종전 부동산을 초과한 것에 대하여 부담하는 청산금과 같은 성질을 가졌다 볼 수 있어 취득세를 부과한 것이므로 처분청이 부과한 처분을 잘못이 없다고 하겠고, 또한, 청구인은 도시환경정비사업에 있어서 토지의 소유자 등이 직접 시행하는 사업시행자로서 당초부터 구 도시재개발법에서 이러한 사업자는 관리처분계획의 인가 등의 절차를 거치지 않아도 되므로 체비지 등의 발생여지가 없는 것이고, 비록, 이 사건 건축물을 일반인에게 분양하기 위하여 일시취득하였다 하더라도 일반 납세의무자에 비교하여 특혜하고 하는 규정은 법령의 엄격해석의 원칙에 따라 해석하여야 하는 것으로서 청구인이 관리처분계획 등에 의한 사업시행자가 아닌 것이 분명한 이상 1인의 토지 소유자가 곧 사업시행자인 경우가 다수 토지의 소유자가 부득이 원할한 사업시행을 위하여 조합 등 별도 사업시행자를 두고 있는 경우와 동일하게 취급하여 이 사건 건축물의 취득을 체비지 등의 취득이라고 보아 세제혜택을 주장하는 것은 받아들일 수 없다 하겠으며, 한편,이 사건 도시환경정비사업은 최초 구도시재개발법에 의거 재개발사업시행인가를 받았으므로 그 당시 서울시 조례(1984.12.31, 서울시 고시 제1963호로 개정된 것)를 적용하여야 한다고 하면서 비과세를 주장하여 이를 보면, 위 서울시지방세과세면제및불균일과세에관한조례는 한시적으로 시행되는 기간내위 재개발구역에서 사업시행자가 개량건축물을 취득할 경우는 1년간 취득세 등을면제하는 조례로서 수차에 걸쳐 그 시기 및 종기만 개정된 것을 볼 때, 이와 같은 개정조례는 그 부칙상에 종전의 규정에 의하여 부과한 것은 종전의 예에 의한다고 하는 규정이 있을 경우는 개정 전후의 조례 중에서 납세의무가 성립한 당시에 시행되는 조례를 적용하여야 할 것이나, 청구인의 경우, 도시환경정비사업시행인가를 1984년도에 받았다하더라도 납세의무가 성립한 시점은 위 사업이 준공인가되어 이 사건 건축물을 신축으로 취득한 때(2006년도)라고 할 것으로서 이때는 위 조례가 폐지(1994년도)되어 세제상 혜택을 받을 수 없으므로 처분청에서 이 사건 취득세 등을 부과한 처분은 잘못이 없다(행정자치부 심사결정 제2005-110호, 2005.5.2. 등)고 하겠다. 따라서 청구인의 주장은 이유가 없다고 인정되므로 지방세법 제77조제1항의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.

2007. 2. 26. 행 정 자 치 부 장 관