건축물과 토지에 대한 재산세를 부과하면서 실거래가액 보다 높은 시가표준액을 과세표준으로 하여 재산세를 부과한 처분이 정당한지의 여부(각하)

[주 문] 청구인의 심사청구중 건물분 재산세는 각하하고 토지분 재산세는 기각한다.

[이 유]

1. 원처분의 요지 처분청은 청구인이 2005.2.18. 분양받아 소유하고 있는 경기도 화성시 진안동 914-1 메인플라자 4층 405호 건축물(전용면적 114.58㎡, 공용면적 74.93㎡, 이하 ‘이 사건 건축물’이라 한다.) 및 이 사건 건축물의 부속토지 18.3㎡(이하 ‘이 사건 토지'라 한다.)에 대하여 이 사건 건축물의 과세표준액 108,399,720원에 지방세법 제188조제1항제2호다목의 세율을 적용하여 산출한 재산세 270,990원, 도시계획세 162,590원, 공동시설세 281,560원, 지방교육세 54,190원, 합계 769,330원은 2006.7.10. 부과 고지하고, 이 사건 토지의 과세표준액 64,475,620원에 지방세법 제188조제1항제1호나목의 세율을 적용하여 산출한 재산세 58,210원, 도시계획세 32,770원, 지방교육세 11,640원, 합계 102,640원을 2006.9.13. 부과 고지하였다.

2. 청구의 취지 및 이유 청구인은 이 사건 건축물 및 토지를 170,000,000원에 분양받아 취득하였음에도 시가표준액을 296,642,400원을 기준으로 하여 재산세를 부과한 것은 실거래가를 반영하지 아니하고 과다하게 부과한 것이며, 또한 상대적으로 시세가 높은 1층 상가와 비교하여 재산세 등이 과다하게 부과되어 부당하다고 주장하며 이 사건 부과처분의 경정을 구하였다.

3. 우리부의 판단 이 사건 심사청구의 다툼은 이 사건 건축물과 토지에 대한 재산세를 부과하면서 실거래가액 보다 높은 시가표준액을 과세표준으로 하여 재산세를 부과한 처분이 정당한지의 여부에 있다고 하겠다. 먼저 관계법령을 보면, 지방세법 제183조제1항에서 재산세 납세의무자는 재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다 라고 규정하고 있고, 같은 법 제187조제1항에서 토지·건축물·주택에 대한 재산세의 과세표준은 제111조제2항의 규정에 의한 시가표준액으로 한다 라고 규정한 다음, 같은 법 제111조제2항제1호에서 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의하여 가격이 공시되는 토지 및 주택에 대하여는 동법에 의하여 공시된 가액이라고 규정하고, 같은 법 제111조제2항제2호에서 제1호외의 건축물과 선박·항공기·기타 과세대상에 대하여는 거래가격·수입가격, 신축·건조·제조가격 등을 참작하여 정한 기준가액에 종류·구조·용도·경과년수 등 과세대상별 특성을 감안하여 대통령령이 정하는 기준에 따라 지방자치단체의 장이 결정한 가액이라고 규정하고 있으며, 같은 법 부칙 제5조제1호에서 토지와 건축물에 대한 적용비율은 2006년에는 100분의 55로 적용한다라고 규정하고 있으며, 같은 법 제182조 제1항에서 토지에 대한 재산세 과세대상은 종합합산과세대상, 별도합산과세대상 및 분리과세대상으로 구분한다라고 하면서 그 제1호에서 종합합산과세대상은 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 별도합산 또는 분리과세대상이 되는 토지를 제외한 토지라고 규정하고 있으며, 같은 법 제188조 제1항제1호나목에서 2억원 이하의 별도합산대상의 세율은 1,000분의 2라고 규정하고 있고, 같은 법 제195조의2에서 당해 재산에 대한 재산세의 산출세액이 대통령령이 정하는 방법에 따라 계산한 직전연도의 당해 재산에 대한 재산세액 상당액의 100분의 150을 초과하는 경우에는 100분의 150에 해당하는 금액을 당해연도에 징수할 세액으로 한다 라고 규정하고 있다. 다음으로 청구인의 경우를 보면, 청구인이 2005.2.18. 이 사건 건축물 및 토지를 170,000,000원에 분양받아 2006년도 재산세 과세기준일(6.1) 현재 소유하고 있으므로 처분청에서 이 사건 건축물의 과세표준액을 108,399,720원으로 하고, 이 사건 토지의 과세표준액을 64,475,620원을 과세표준으로 하여 2006년도 이 사건 재산세 등을 부과 고지한 사실은 제출된 관련 증빙자료에 의하여 알 수 있다. 이에 대하여 청구인은이 사건 건축물 및 토지를 170,000,000원에 취득하였음에도 시가표준액 296,642,400원을 기준으로 하여 재산세를 부과한 것은 부당하다고 주장하므로, 우선, 이 사건 건축물에 대한 재산세 부과가 적정한 지에 대하여 보면, 처분청에서는 2005.12.30. 경기도 화성시 고시 제2005-398호로 2006년 건물 및 기타물건 시가표준액을 결정하면서 1㎡당 신축건물 기준가액을 470,000원으로 고시하였고, 이를 기준으로 구조지수(철골콘크리트조, 120), 용도지수(의원, 125), 위치지수(122, 개별공시지가 5,440,000원/㎡), 경과년수별 잔가율(0.9680), 가감산특례(125) 등을 적용하여 적정하게 산정된 시가표준액 197,090,400원을 근거로 지방세법 부칙 제5조제1호의 규정에 의한 적용비율(100분의 55)을 곱한 108,399,720원을 과세표준으로 지방세법 제188조제1항제2호다목의 세율을 적용하여 산출한 재산세 270,990원 등을 부과고지 하였으므로 이 사건 건축물에 대한 시가표준액 산출 및 재산세 부과에 잘못이 있다고 보기는 어렵다고 하겠고, 다음으로 이 사건 토지에 대한 재산세를 보면, 처분청이 2006년도 토지분 재산세를 부과하면서 이 사건 토지에 대한 2006년도 시가표준액 99,552,000원에 지방세법 부칙 제5조제1호의 규정에 의한 적용비율(100분의 55)을 곱한 54,753,600원을 과세표준으로 109,507원을 산출하였으나, 2005년도 당해 토지에 대한 재산세 부과액 32,782원이 지방세법상 세부담 상한금액(100분의 150)을 초과하여 2006년도 별도합산 대상 토지분 재산세 49,170원 등을 부과한 것은 적법하다고 판단된다. 또한, 청구인은 상대적으로 시세가 높은 1층 상가와 비교하여 재산세 등이 과다하게 부과된 것은 부당하다고 주장하나, 청구인이 비교대상으로 한 1층 상가 건물의 경우 비록 분양가가 높다고 하더라도 시가표준액 결정기준인 토지의 개별공시지가와 건축물의 구조지수·용도지수 등이 동일하고, 그 면적에 있어서는 청구인 소유 부동산이 오히려 3.5배 이상 큰 면적을 차지하고 있어 시가표준액이 높게 산출되었다고 보여지고, 시가표준액을 산출함에 있어 토지에 관하여는 개별공시지가에 따라, 건축물에 관하여는 건축물의 ㎡당 기준가액에 구조지수ㆍ용도지수ㆍ위치지수ㆍ경과연수별 잔가율을 적용하는 이외에 건물의 규모ㆍ형태ㆍ특수한 부대설비 등의 유무 및 기타 여건에 따른 가감산율을 참작하여 결정하므로 청구인이 주장하는 시가표준액 산정시 실거래가격은 그 고려 요소가 아니라 할 것이고, 재산세는 시가표준액이 높은 금액일수록 더 많은 세액이 산출되는 초과누진세율을 적용하여 재산세 등이 산출되므로 청구인이 막연히 합리적인 근거자료의 제시도 없이 인근 건축물과의 재산세 등과 비교하여 재산세가 과다 부과되었다는 이유만으로는 현저하게 불합리한 것이라 할 수 없는 것이므로(같은 취지의 대법원 판결 1997.7.8. 95누17953호) 처분청의 이 사건 토지분 재산세 부과처분은 잘못이 없다고 판단된다. 다만, 이 사건 건축물에 대한 재산세 등의 부과처분과 관련하여는 이 사건 본안 심의에 앞서 심사청구가 적법하게 청구되었는지 여부에 대하여 보면, 지방세법 제72조 제1항에서 이 법에 의한 처분으로서 위법 또는 부당한 처분을 받았거나 필요한 처분을 받지 못함으로써 권리 또는 이익의 침해를 당한 자는 이 절의 규정에 의한 이의신청 및 심사청구를 할 수 있다고 규정하고 있으며, 같은 법 제74조 제3항에서 이의신청을 거치지 아니하고 바로 심사청구를 하고자 할 때에는 당해 처분이 있은 것을 안 날(처분의 통지를 받은 때에는 그 통지를 받은 날)부터 90일 이내에 도세에 있어서는 행정자치부장관에게, 시·군세에 있어서는 도지사 또는 행정자치부장관에게 심사청구를 하여야 한다고 규정하고 있는 바, 청구인의 경우 처분청이 2006.7.10. 이 사건 건축물에 대한 재산세를 부과한 처분에 대하여 2006.7.14. 등기우편에 의하여 이 사건 재산세 고지서를 수령한 사실이 국내등기조회(수원우편집중국)에서 입증되고 있는 바, 청구인이 이 사건 건축물에 대한 재산세 등에 대하여 심사청구를 하고자 하였다면 고지서 수령일로부터 90일 이내에 행정자치부장관에게 제기하였어야 함에도 그로 부터 6일이 경과한 2006.10.18. 제기함으로써 심사청구 기한이 도과하였다 하겠으므로 이 사건 건축물에 대한 재산세 심사청구는 본안 심의대상에 해당되지 아니한다 하겠다. 따라서 청구인의 주장은 이유가 없다고 인정되므로 지방세법 제77조제1항의 규정에 의거 주문과 같이 결정한다.

2006. 11. 27. 행 정 자 치 부 장 관